オストドのひとりごと。「大丈夫かな？」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸、ご健勝を御祈願いたしまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、先週の金曜日。無事決済を終了して、関東地方のとある所に、

農業を営んでいる兼業さんから、物件を買わせていただきました。

資料を取り寄せたとき、内心はさておき・・・・「なんだこれ！」が正直な印象。

某公庫融資付き物件だったので、建物も土地もそれなりだったのでございまして、

一回拝見して、速攻買付を入れました。

お値段は積算価格です。つまり、売り希望額よりはお安くなる。

近隣で言えば、中古の戸建て2軒は買っても、まだ余る額を、指値。

オストドの前にサラリーマンの方が、買付をいれていらっしゃったのですが、

あえなく撃沈。（サラリーマン兼業さんでは、少々無理がある金額です。－属性次第ー）

さて、実はこの物件。もうすぐ競売にかけられる寸前の言わば、任売。

任売とは最後の抵抗。（競売では安く買い叩かれることもあります。）

この売主さん。公租公課つまり、税金を滞納（固定資産税などと思われます。）

従って、差し押さえを喰らってしまっていたのです。

おかげで、土地は評価の半値以下。近隣宅地価格の１／３以下で、その代り

建物は少々お高く（減価償却できるので、構わないわけで・・・）買わせていただきました。

ここで、これから始めようとする「兼業さん」にご忠告させていただきますと・・・・

「最初の一年は、入ってきた家賃に手を付けるな！」です。

確かに、毎月。給料いや給料以上のお金が、口座に入ってきます。

そこから、銀行に元利均等で返済しても、まだ余っているわけですが・・・・

ここからが落とし穴。

忘れた頃にやってくるのが、固定資産取得税。

これは、自分が住むためではなく、（自宅併用なら・・・？）あくまでも、事業用。

そうなると、新築ではなく中古（登記上）扱いですと、減税の恩恵はまずないので、

固定資産評価額という勝手に判断された評価額（売主さんからコピーをもらってください）

それの大体、２％くらい（２０／１０００）くらい持って行かれます。

オストドで言うと、今回の購入で4か月分の家賃が消えます。(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

それから、固定資産税が１／１時点での所有者にかかります。

これも、悪しき慣習で、本来なら払う必要がないのですが、（物件価格上乗せ処理です。）

例えば、３／１に引き渡しを受けると、３６５日から経過分を引きますので、３０６／３６５を

売主さんに差し上げます。（あくまでも、納税者は１／１時点所有者です。）

それから、様々な管理諸費などもかかりますし、個人なら個人事業税とかも払うことになり

「一体いくら払えばいいんだぁ～」と叫びたくなるくらい出ていきます。

残るのは（初年度は間違いなく赤字決算です。表面上ですが・・・(-_-;)　）

それから、気を付けなければいけないのが、敷金。

これは入居者さんからの預り金です。関西方式（金銭授受なしで義務だけを負う）だと、

これに充当する額は、いずれ返すお金ですので、定期預金（1か月がおすすめ）にでも、

預けておかねば、「お金にルーズな奴！」と金融機関さんに判断されかねません。

上手く、売主さんから奪取できても同じ。兼業さんのお金ではないので、定期預金へ。

まだまだあります。

修繕準備金です。

修繕（リフォームやリノベーション含む）は、金融機関さんは持ち主の属性を見ます。

これらは、自動積立で２本立てで運用したほうが、金融機関さんの融資もひっぱれる

可能性があります。（通常、リフォーム融資は１０年です。）

そうなると・・・手残りはどのくらい？

そう、問題がそこなのです。

金融機関さんの金利が勝負です。

某S銀行さんは、法人は相手にせず、個人融資ですが、アパロンで４．５％とか・・・

口がアングリです。（営業妨害ではありません。事実です。）

これでは、表面利回り１０％以上でないと、非常に厳しいと思います。

それらは次回にでも書きたいとおもいますが・・・・

ハッキリ書いておきましょう。

融資金額1億円。融資期間30年　元利均等　固定5年　金利４．５％。表面１０％利回り。

手元に入ってくるお金。1億円ｘ１０％＝１０００万。

管理諸費はおよそ１５％かかりますので、手残り850万。

返済金額は、月々５０６，６８５円　３６０回　で計算すると・・・・

うわぁ～返済総額は、１８２４０万６７１１円。つまり、借入に対する総利息は、８２．４％超え

この時点で、手残り２４１万９７８０円。

でも、これは全額が減価償却できた話。

土地は減価償却しない。つまり・・・土地価格が高いとそれだけ経費が認められない。

更に、固定資産税・個人事業税・消費税などなどの税金を払い・・・・

おまけに、未払い家賃が発生すると・・・・・うわっ！

持ち出しとなります。（法人化しても赤字でも税金取られます・・・・(-_-;)　）

だ・か・ら・・・・一年は様子をみなければなりません。

兼業さんは本を読み、セミナーに参加され・・・（良いことしか書いてないし、言いませんが）

それで、不動産の罠に落ちていくのです。

投資＝借金ならば、なおさら注意してください。

そうでないと・・・・・

待つのは、ハイエナが群がる。地獄です。

オストド。ある不動産会社（実名はあげられませんが・・・）の担当者にインタビューしたところ、

「儲かろうが、損しようが関係ないっす！何せ、売買で2重に手数料取れますから・・・」

そうです。買うときも売るときも、手数料を支払わねばいけないのです。

だ・か・ら・・・金利交渉は、融資交渉とともに大事な作業。

オストドみたいに厚かましい（名前が厚かましさを物語っているので・・・）と、

「今・・・いくら？」

「・・・・％（パーと言います。）」

「いいよ・・・別のところに・・・・」

「ど・・どのくらい・・・・」

「出来る範囲は・？」

どんどん下がっていきます。

今回の金利は明らかにできませんが、某メガバンク法人担当部署に居たメストド1号も

「うっそぉ～よくやった！」というくらいの金利を引っ張ってきました。

あっ・・・・・

一言忘れてました。

見慣れないお金が口座に入ってくると・・・・

気は大きくなる。（ブランド狂いが居ると・・・怖い！）

どうか、気をつけてください。

オストドもハイエナさんたちとお待ちじゃなかった。これから、参加される

兼業さんの成功（いや・・・内心は失敗？）を心よりお祈り（どっち？）申し上げます。

皆様のまたのお越しお待ち申し上げております。