オストドのためいき。「ちょっと・・・考えれば判る・・・ハズ」 [不動産投資の話]
空飛ぶ大家じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。
本日もポンポコお腹をさすっているオヤジの拙いブログへようこそ!
本日もご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸に家内安全その他モロモロ・・・・
ぜ~んぶひっくるめて御祈願させていただきましてスタートなのでございます。
さて、本日のお話はずばり・・・不動産投資のお話。
まず、皆様に覚えていただきたいことはひとつ。
「どんな世界でも売買時には手数料と消費税が係るという点」
例えば、オストドが現在生業としている不動産賃貸業でみると・・・・
例えば、総額一億円(消費税込)となっている場合には、購入時にナント・・・・
306万円の手数料(3%+6万円 上限)と消費税が、現行税率だと224800円。
これを仲介した不動産屋さんに払います。
その物件をまた・・・一億円で売ると・・・・また同額の手数料がかかります。
介在する不動産屋さんが1社(売主側・買主側同一不動産会社)の場合、
それぞれから手数料を貰うので、「往復ビンタ」とオストドは呼んでいます。
ですから、町の中にあるオンボロ不動産屋が潰れない理由はココにあります。
年間1億円の売買をやれば、612万円と預かり消費税は449600円。
もっとも・・・消費税をちゃんと納めているのか?定かではありません。ね。(^_^;)
さて、よく・・・「儲かりそうだから不動産投資をしたい!」という相談を受けます。
オストドは開口一番「やめておけ!」とだけ言います。
何故なら、綿密な計算をしているとは思えないからです。
現にオストドの会社が購入して保有している物件は、すべて・・・〇売物件。
一番最初に買わせていただいたのは、差し押さえ&競売物件。
今年になって買わせていただいたのは、任売(限りなく・・競売寸前物件)。
こちらも差し押さえられていたのです。
その秘密は・・・・“固定資産税等未払い”によるもの。
マイホームをお持ちの方はお分かりですね?
そう・・・毎年ふんだくられる税金を払いきれなかったのです。
それは・・・なぜか?
一言で言えば・・・計算が甘いからなのです。
不動産投資初心者さんは、”表”しかみません。ついでにハウツー本で成功事例を読む。
これが・・・曲者なんです。
不動産投資家ほど信じてはいけません。オストドの場合、投資ではなく、保有して稼ぐ。
投資家は安く仕入れ、高く売り利ざやを稼ぐ。まあ、簡単に言えばこうなります。
ですから、不動産投資家の書くことは・・・こうすれば成功する。(但し・・・著者が・・・)だけ。
ここに物件価格1億円。RC造築17年物。固定資産税H27年度課税額45万円表面10%の
物件があるとしましょう。
あこぎでない金融機関の融資期間は、プロパーローン(オストドはアパロンではないので)で、
法定耐用年数47年-経過年数なので、30年のローンが可能です。
30年で年間10%ですから、約300%の収入と考える人が多いはず。
じつはそんなに甘いものではありません。
オストドの場合、入居率(満室から想定空室率を引いたモノ)を70~80%で設定しています。
次に、諸経費率。大体10~20%と言われますが、固定資産税額をみてください。
今年は45万円。つまり4.5%を占めています。(45万÷1000万)
RC造は特にこの諸経費率は高いのです。
あまり詳しく申し上げられませんが、サブリースだと15から20%。
普通の管理委託で3~5%+TAX。清掃費もかかりますし、共用部の電気・上下水道など・・・・
これらを想定すると・・・大体、最低満室賃料の20%は消えてなくなります。
そうなると・・空室率30%とすると・・・・合計50%が無くなります。
従って、総獲得できるはずは、150%。今回は一億円ですから、一億五千万です。
ここまで書くと・・・これなら楽勝じゃん!と思われるでしょう?
実は・・・まだまだ・・・落とし穴があります。
それは設備劣化などを考慮しなければならないこと。更に空室補修も欠かないこと。
金融機関の貸出金利は何%なのかです。
因みに、オストドの会社が今年買った物件で言えば、前の持ち主さん。
金利2.8%。満室8%で固定資産税が払えなくて・・・・強制任売。
因みにこの方、失ったのはそれだけではありません。
先祖代々の土地も売り・・・それでも、借金は残っているそうです。
あっ!そういえば・・・・オストド(の会社)が支払ったとされる消費税1500万あまり・・・
納税できたんでしょうかねえ~
それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
本日もポンポコお腹をさすっているオヤジの拙いブログへようこそ!
本日もご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸に家内安全その他モロモロ・・・・
ぜ~んぶひっくるめて御祈願させていただきましてスタートなのでございます。
さて、本日のお話はずばり・・・不動産投資のお話。
まず、皆様に覚えていただきたいことはひとつ。
「どんな世界でも売買時には手数料と消費税が係るという点」
例えば、オストドが現在生業としている不動産賃貸業でみると・・・・
例えば、総額一億円(消費税込)となっている場合には、購入時にナント・・・・
306万円の手数料(3%+6万円 上限)と消費税が、現行税率だと224800円。
これを仲介した不動産屋さんに払います。
その物件をまた・・・一億円で売ると・・・・また同額の手数料がかかります。
介在する不動産屋さんが1社(売主側・買主側同一不動産会社)の場合、
それぞれから手数料を貰うので、「往復ビンタ」とオストドは呼んでいます。
ですから、町の中にあるオンボロ不動産屋が潰れない理由はココにあります。
年間1億円の売買をやれば、612万円と預かり消費税は449600円。
もっとも・・・消費税をちゃんと納めているのか?定かではありません。ね。(^_^;)
さて、よく・・・「儲かりそうだから不動産投資をしたい!」という相談を受けます。
オストドは開口一番「やめておけ!」とだけ言います。
何故なら、綿密な計算をしているとは思えないからです。
現にオストドの会社が購入して保有している物件は、すべて・・・〇売物件。
一番最初に買わせていただいたのは、差し押さえ&競売物件。
今年になって買わせていただいたのは、任売(限りなく・・競売寸前物件)。
こちらも差し押さえられていたのです。
その秘密は・・・・“固定資産税等未払い”によるもの。
マイホームをお持ちの方はお分かりですね?
そう・・・毎年ふんだくられる税金を払いきれなかったのです。
それは・・・なぜか?
一言で言えば・・・計算が甘いからなのです。
不動産投資初心者さんは、”表”しかみません。ついでにハウツー本で成功事例を読む。
これが・・・曲者なんです。
不動産投資家ほど信じてはいけません。オストドの場合、投資ではなく、保有して稼ぐ。
投資家は安く仕入れ、高く売り利ざやを稼ぐ。まあ、簡単に言えばこうなります。
ですから、不動産投資家の書くことは・・・こうすれば成功する。(但し・・・著者が・・・)だけ。
ここに物件価格1億円。RC造築17年物。固定資産税H27年度課税額45万円表面10%の
物件があるとしましょう。
あこぎでない金融機関の融資期間は、プロパーローン(オストドはアパロンではないので)で、
法定耐用年数47年-経過年数なので、30年のローンが可能です。
30年で年間10%ですから、約300%の収入と考える人が多いはず。
じつはそんなに甘いものではありません。
オストドの場合、入居率(満室から想定空室率を引いたモノ)を70~80%で設定しています。
次に、諸経費率。大体10~20%と言われますが、固定資産税額をみてください。
今年は45万円。つまり4.5%を占めています。(45万÷1000万)
RC造は特にこの諸経費率は高いのです。
あまり詳しく申し上げられませんが、サブリースだと15から20%。
普通の管理委託で3~5%+TAX。清掃費もかかりますし、共用部の電気・上下水道など・・・・
これらを想定すると・・・大体、最低満室賃料の20%は消えてなくなります。
そうなると・・空室率30%とすると・・・・合計50%が無くなります。
従って、総獲得できるはずは、150%。今回は一億円ですから、一億五千万です。
ここまで書くと・・・これなら楽勝じゃん!と思われるでしょう?
実は・・・まだまだ・・・落とし穴があります。
それは設備劣化などを考慮しなければならないこと。更に空室補修も欠かないこと。
金融機関の貸出金利は何%なのかです。
因みに、オストドの会社が今年買った物件で言えば、前の持ち主さん。
金利2.8%。満室8%で固定資産税が払えなくて・・・・強制任売。
因みにこの方、失ったのはそれだけではありません。
先祖代々の土地も売り・・・それでも、借金は残っているそうです。
あっ!そういえば・・・・オストド(の会社)が支払ったとされる消費税1500万あまり・・・
納税できたんでしょうかねえ~
それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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