オストド銀行へ行く。「マイホームローンの罠に墜ちる人々VOL1」

第一章　マイホームはローン地獄の始まり・・・・

よく、「今の賃料と比べてみてください！」などと書いた分譲住宅のチラシを見る。

一応、プロの端くれも端くれ・・・末席にやっと座っている身としても、

時に仲間であり、時に敵になりうる不動産会社さんの動向は気になって仕方がない。

はっきり言えば、これに引っかかるのは、マイホームの罠に真っ先に墜ちるひとびとだ。

不動産会社の人間は、買う人や売る人がどうなろうが、知ったことではない。

彼らは、その売買価格の３％+6万円の手数料が目当てなだけだし、売主直販の物件と言えど、

彼ら営業マンは、メリットを最大限強調するけど、デメリットは敢えて、合法上の部分である。

「最低限の事」だけ説明するが、その説明はまるでサテンの薔薇と言えばいいだろうか、

最大限それも合法上すれすれの甘い悪魔のささやきのごとく、脚色した内容をしゃべってくる。

そうなれば、人の心理は面白いもので、デメリットの部分は、忘却の彼方へ飛ばしてしまう。

冒頭で述べた「今の賃料と比べてみてください」には、例えば、分譲マンションなら、

駐車場使用料に管理費・修繕積立金は勿論、忘れた頃にやってくる固定資産税取得税に

固定資産税・火災保険や地震保険の保険料など加味されていない。

特に分譲マンションの場合、修繕積立金の金額も目先の販売のためにあえて下げている

そんな物件もある。そうすると、いずれやってくる修繕費には到底たりないので、臨時費用の

持ち出しなどがかかってくる。

分譲住宅（建売や自由設計建築）なども例外ではない。いや、むしろ、修繕積立金なるものは、

自分で蓄えねばいけないし、賃貸住宅（アパート・マンション・貸家など）と違い、設備の劣化

交換費用なんかもかかってくる。

そして、気を付けねばならないのは、それらの費用は予め計算できるものではないのだ。

強いて言えば、２LDK６０㎡前後のマンションの1室で言えば、洗面台やキッチン・お風呂の交換

フローリング・クロスの交換などで、黙って最低250万円くらい消えてゆく。

賃貸住宅なら、備え付けのエアコンの修理やシステムキッチンに組み込まれたコンロ

給湯器システムにドアホンなどは、全て管理会社を通じ、大家に申し出ればよい。

勿論、マイホームならかかってくる固定資産税や取得税は勿論、リフォーム費用や

モロモロの費用が、家賃によって賄われるのだ。

だから、「今払われている賃料と比べてみてください！」なんて文章は、詐欺的な言葉なのだ。

そして、なにより怖いのは、“新築”なのは、厳密に言えば、住む前までであって、

一度でもそこへ住んでしまえば、それは新築でもなんでもなく、「中古」の価値しかない。

そうなるとどういう計算で売れるのか？も考えねばいけないと思う。

そうなると簡単に計算できるのは、積算価格というものだ。

まずは建物の構造。RCなら47年。重量鉄骨なら34年。木造（劣化等級物件は除く）で２２年等

法定耐用年数と言われるものだ。次に再建築費用を調べる。

いくら、豪華なものでもこの再建築費用では考慮されない。

RCなら、20万円／㎡・重量鉄骨なら１８万円など。これ等は東京法務局の価格表から算出する

次に土地の価格を求めるには、相続路線価を調べる。場所によっては、固定資産税評価額の

1.1倍とか1.2倍とかになっている場所もあるが、概ね接道（道に接している）している場所の

価格を調べれば良いが、それは土地の登記が1筆になっている場合のみで、数筆になっていれば

各々調べねばならない。

ここで計算例を挙げてみる。

建物構造及び面積３００㎡・重量鉄骨造　築1年土地面積２００㎡路線価20万円とすれば、

建物価格は、３００ｘ１８万円ｘ（３４－１）÷３４＝５２，４１１，７６４円となり、

土地価格は、２００ｘ20万円＝40，０００，０００円となり、合計は９２，４１１，７６４円となる。

ここで気を付けなければいけないのは、設備の対価はゼロとしてしか計算されない。

では、この金額がすべては入ってくるのだろうか？

答えは「ノー」だ。何故なら、不動産売買には手数料をその都度支払わねばならないし、

その他にも、司法書士手数料や登記関係の費用も一部発生する。

そして、一番怖いのは、金融機関へ払う「ペナルティー」の支払だろう。

ー　団体信用保険と生命保険はちょっと・・・違う！に続くー