不動産投資の話。「儲かる人。損する人。」VOL１

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

本日も勿論、ご訪問賜っている皆様の諸願いが

成就となります様にご祈願させていただきました。

さて、本日から、不定期で始めさせていただく、

不動産投資の話。「儲かる人。損する人。」のコーナー。

金融機関にヒアリングした裏話等をこっそりとお話します。

第一回目の今日は、「不動産投資の色々です。」

不動産投資は、色々な方法がございます。

例えば、直接投資と間接投資。

ＣＭでお目にかかるのは、10万円ウンヌン。

よく見ると、元本や配当を保証するものではありませんとか

書かれています。これは所謂「間接投資」です。

オストドの場合、個人所有の事務所兼住居（シャー〇ゾン）

これは、最初にお父様がやるはずだったものですが、

「お前がやれ！」と無茶ぶりされましたが、相続税節税に役立ちました。

土地はお父様が所有していた都区内約１００坪の土地。

面倒なごちゃごちゃした複数の「筆」を一筆にしてもらい、

丁度、長方形の土地で、接道も長手方向（長辺）ですから、

路線価（相続路線価）より、数倍くらいになる土地です。

では、どの様にすれば良いのか？

オストドは、お父様と土地使用貸借契約を結びました。

土地の上に建っている建物（4階建・3階建・2階建）を全て

解体費用をオストドが負担行為することで、「借地権」を

確定したので、相続時の評価は、見事に下げることができました。

オマケに、ここには居住スペースはありますが、

オストドはそこに住んでいないので、特例も貰っています。

多分、市中価格で言えば、数億円になる土地ですが、

オストドは「毛の生えたド素人程度」の知識だけで、それなりの

節税になりました。（お父様は、完成の翌年に亡くなったのです。）

建物の価格は、お父様から相続時精算方式と金銭消費貸借契約で、

資金調達しました。

相続時精算方式について、簡単に説明しましょう。

例えば、何らかの理由で親から、お金を引っ張る方法です。

その時の上限は、2500万円。その前に贈与等で引っ張った人は、

使えない場合があります。

オストドの場合、お父様から度々お小遣いをいただいておりましたけど、

使用用途が指示されたもの。「冠婚葬祭用の服を買え！」とか、

「営業は表に出せない経費もいるだろう！」とかです。

オストドはお父様の会社の役員兼従業員兼雑用係だったので、

お父様の代わりに冠婚葬祭への出席。（火葬場にも複数回行く羽目に・・）

酷いときには、1日で昼間結婚式。夜は、お通夜とか・・・

まあ、ネクタイだけ変えればいいわけです。(*^^)v

当日、同じテーブルの全員が同じ行動だったわけですが・・・

つまり、これは「必要経費」であって、正確にあお小遣いではありません。

まあ、「おつり」は、有耶無耶。つまり、イン・マイ・ポッケです。

話を戻しましょう。オストドは自分の意志で貰っていないので、

勿論、「全額」。２５００万円について、税務署に「相続時精算方式届出書」を

提出しました。これを出すのは任意ですが、税務署に内緒にすると、

贈与税に重加算税に。決して懐に良くないことが起こるリスクがあります。

次に、金銭消費貸借契約。オストドがお父様から引っ張ったのは、総額〇億円。

残金分について、契約書を作成（印紙も忘れずに）して、公証人役場に出かけ、

「確定日付」の印を貰いました。７００円だったと記憶しています。

これは、公証人が、確かにこの契約書がその日付に存在していたと証する。

大事な日付印です。まあ、この契約書は１通作成して、貸付人が所持するので、

色々できそうですが、オストドはきちんとこれ等を含め相続した分は、

全額相続税を支払っています。（億超え～ですが・・・）

まあ、相続した現金分は全て（数万円を除き）納めた計算になります。

現在は、「無借金状態」なので、減価償却やら経費が引けるので、

収入に対し、納税は殆どありません。数万円くらいです。

では、儲かっているのでしょうか？

あまり、良く判りませんが、年２～３回海外に行けるくらいです。

次に、オストドの会社を見てみましょう。

オストドは、会社を３つ経営しています。

一つは、資産保有会社兼オストドの個人資産管理会社。

一つは、総合サポート業務の会社。

一つは、管理会社です。

資本金で言えば、1000万・300万・300万の株式会社です。

金融機関借入金額が、数億円ありますが、資本金は抑えているのです。

何故なら、1000万を超えると、「赤字」でも支払う税金。

法人県民税・法人市区町村民税が高くなります。

では、会社が保有する「不動産資産」を見てみましょう。

T県K市の物件からです。これは、現在、オストドが「ここまでやるかぁ～」と

自分でも驚く借入（全額）を賄っている金融機関さんに、最初に口座開設した

そんな時に、その支店の支店長さんの紹介で買った案件です。

偶然もあるもので、その時の担当さんは、オストドと出身地が同じ。しかも、

ご近所で通っている駄菓子屋も一緒だった人でした。

多分、「泣かした」と思いますが・・・遠い昔のことです。

「社長！コレ！買いません？」と紹介された。「非公開物件」

確かお値段は、ジェラルミンケース1個。不動産会社さん所有案件だったので、

売買手数料（物件価格ｘ３％+6万円　別途、消費税）もありませんでした。

利回りは、９.6％のRC物件。先方の言い値は、土地7割。建物3割。

これを逆交渉。6か月後にこちらの全面勝利で購入。

皆さんが普通支払っている「消費税及び地方消費税」。実は、課税売上1000万以下の

事業所は、免税（厳密には所得扱い）ですが、税理士先生の勧めもありまして、

「課税事業所選択届」を出しまして、消費税分のうち、売上課税割合で、税務署から

還付を受けました。還付金にちゃんと利息まで付いて返ってきました。

では、この物件。儲かるのか？答えは「ちょぼちょぼ」です。

年間売上が、約1000万ありますが、不動産会社が５％手数料で持っていきます。

返済がおよそ半分（利息込み）固定資産税税が約100万円。

あれ？約３５０万円しか残りません。そこから、清掃費やらの諸経費や、

寄付金である国境なき医師団分に損害保険料を差し引いたり、修繕費や

維持管理費を差し引くと・・・年間いいところ１００万くらいになります。

アッ！忘れてました。消費税・・・・

まあ、殆ど「不労所得」ですので、仕方ないことです。

これ以外の物件は、ファミリーマンションと店舗付きアパートがひとつづつ。

これは、相称して「住居系」

「事業系」では、貸店舗（３０年契約のドラッグストアー）１軒と、

太陽光発電（20KW・30KW・40KW）計３か所です。

事業系は、月々の管理費は要りませんが、固定資産税は減免を受けられないので

ややお高めになります。

オストドのポリシーでは、１棟年間１０万円の純益方針で、会社を経営。

何しろ、自分の給料はお小遣いみたいなものなので、「儲けすぎ」は厳禁。

その分、資産価値向上を目指しています。

会社なので、いつかは儲かる時があるはず。

実はオストドが仕入れた数多くの土地は、簿価に比べると、実勢価格では、

遥かに高くなります。㎡あたり、８千円ちょっとで仕入れた土地。

固定資産税評価額で購入していますので、30％以上高値で売却できるのです。

ある土地は、3000万円で仕入れましたが、現在の実勢価格は、7000万円。

これを「含み資産」と言うのです。所謂、見えない非確定利益です。

では、「損をする人」とは？

例えば、個人住居は必ず「損」をします。

何故なら、「一回登記したら、中古扱い」だからです。

少子化の今、住宅地の高騰は考えられません。それに、住んでいようが、

住んでいなくても、建物の「法定耐用年数」は決まっています。

木造住宅なら、建物は22年。設備は10年、外構周りが10年ですので、

仮に、建物だけで1000万円。設備500万円。外構500万円。土地1000万円の

計3000万円で買ったと仮定すると、1年後には、145万円の価値が下がります。

10年後には、悲しいかな450万円。土地と併せても1450万円がいいところです。

3000万円だけローンを、35年。仮に固定0.9％で借りたとすると、

ボーナス加算なしで、月々８３,２９４円　１０年で約1000万円の返済。

この頃には、家電だの挙句にはお風呂やトイレ、台所の改修費や、外壁塗装等も

必要ですので、数百万円かかる計算になります。これが、10年毎とすると

修繕でおよそ1000万円。ローンの支払い利息は、約500万円。元金3000万円。

３５年後には、良くて現状維持の土地値で買い取ってもらっても、1000万円。

これ等を計算すると、固定費だけで月々83000円ほど更に固定資産税に火災保険

これらは計算しません。

だから、金融機関は団体生命保険や、火災保険に抵当権を付けるのです。

仮に、３５年。賃貸マンションに住むとどうでしょう。

固定資産税・建物火災保険料・修繕費・維持費等＝大家負担なので、

実質の負担は、入居時費用と毎月の賃料に共益費。更新費だけです。

仮に、月８万円（共益費込み）の場合、賃料の値下げはあっても、

値上げは特殊事情（法律変更で非課税の住居に消費税課等）がなければ

あり得ないはずです。

そうなると、（３５年ｘ12月＋更新17回＋入居時費用3か月）ｘ8万円

￥35,200,000.です。月々の支払は￥84000ほどです。

ここまで書くと、「賃貸が高いじゃん！」となりますが、それは違います。

固定資産税も建物の火災保険料も違いますし、設備故障交換も大家負担。

これだけでも、軽く総額1000万円近く違います。

それに、マイホーム購入時点で、「多額債務者」です。

リフォーム費用や教育資金を借りまくると・・・惨めな老後一直線に

なる方が多くいるのも現状です。

何故なら、賃貸だったら、家族構成により、変えられます。

持ち家なら、最後は、夫婦二人きりになるのです。

因みにですが・・・マイホームには、担保価値はせいぜい土地代金の

５０～６０％くらいの価値しかありません。ですから、団体生命保険や

火災保険まで担保設定するのです。

「儲かる人」は、大体、230％理論を採用します。これでも、複数所持して

やっと利益が確保できるかどうかです。もっと、パーセンテージを上げたい

そんな所ですが、上げすぎると、空室だらけになり、破産まっしぐら・・・

オストドで言えば、目標率85％・採算分岐警戒75％・売却65％。

つまり、少子化ですから、３０世帯の建物で、26世帯入居が目安で、

22世帯入居で、警戒モード。19世帯で売却検討となるわけです。

では、得する人とは、不動産投資の世界ではどういう人でしょう。

事業期間中は、「ある程度の利益」。出口で「適正以上の利益」を

得られる人です。オストドの場合、土地に含み益を持たせているので、

土地が簿価でなく、実勢価格で売れれば、「儲かったぁ～」となります。

では、「損をした人」とは、不動産投資の世界では、必ず存在します。

「無知な人」「面倒くさい人」そして「騙された人」でしょう。

不動産仲介業者は、どちらかと言えば、「悪人」です。

ここに「A」と言う土地と建物があるとします。価格は1億円。

そうなると、売りたい人・買いたい人から、それぞれ、306万円（消費税別途）を

貰います。買った人が「しまった売却するか」と言って、また売りに出した時も

このスパイラルが繰り返されるので、何回も売買させれば、利益は多くなり、

従って、人間は欲深い生き物ですから、「それなりのアコギ」をする業者が、

いないとは、断定できないのです。

まあ、「情報」を貰う以上、こちらもそれなりに対応しますが、自分で考えねば

いけないのが、この世界の掟です。

次回は、不動産投資の世界は、「リスクと甘い蜜があるかもしれない世界」を

お送りいたします。