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オストドのひとりごと。「高層マンション・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「高層マンション」でございます。

最近、特に「ご相談」や「意見」を求められるのが、

「高層マンション」でございます。

オストドは、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

一応、猛勉強しまして、「監理技術者」つまり、公共工事とかの

施工を管理することが出来る資格を持っています。

オストドの分野は、「電気」ですが、「電気」に携わると、

建設会社さんとほぼ同時期に現場へ入り、専門職としては、

一番長く携わるのでございます。

その中でも、オストドは「特殊現場」が多かったです。

特殊性から、どこそこと大きな声を上げて言えませんが、

一番、煩かったのはやはり「軍」のお仕事でした。

次に、拘置所ですね。頭の中にはその頃の図面はまだ、残っています。

そんなわけで、「高層マンション」のご購入検討にあたり、

「色々なご相談等」が来るわけです。

「あのさぁ~」

「なんでしょ・・・・」で始まり・・・「またか!」と言いたくなります。

何しろ、「相談料」はいただけませんので、オストドにはどうでも「いい話」に

なるのは、仕方ないことでございます。

「高層マンションは買いかな?」

「自分で住むの?それとも、投資?(賃貸に出すことです)」

「自分用らしいよ。」

「らしい?」

「うん。コレ!を住まわせるんだって!」と小指が一本。

「なるほどねえ~それでか・・・やだねえ~」

「で、どうなの?」

「結論から言えば・・・」

「言えば?」

「場所による。」

「どういう意味?」

「地勢とか地盤とかかな・・・」

「何それ?」

「ついでに言えば・・・」

「うん。」

「どれだけの備えをしているか?だね。」

「備え?」

「うん。」

例えば、東京都を例に挙げると、河口周辺は碌なことがありません。

オストドが最後に携わった「公営住宅」は、地盤が弱く、一級河川に

囲まれる場所。そんな所ですから、基礎工事だけでも地中にコンクリート柱を

建物の高さの半分以上の深さまで何本も何本も・・・

それだけで、数億円が飲まれたそうでございます。

その地区は、オストドが幼少だった頃に過ごした地区であり、昔はレンコン畑に

金魚池が多くあった場所なのでございます。

「まあ、液状化はあるよね!多分・・・」

「うん・・・」

「地下に駐車場に・・ありゃ・・変電設備もか!」

「そんなの当たり前じゃないのか?」

「堤防決壊もあるしねぇ~リスクは高いな・・・」

「リスク?」

「うん。電気ってどこから来ると思う?」

「発電所だろ?」

「正解!そこからどうやって来る?」

そんな話をしながら、「偶に氾濫する恐れがある川沿いの研究所」を

思い出したのでございます。

そこの研究所は、「氾濫当たり前」で設計されています。

ケーブルピット等は、「水没前提」に造られており、その数メートル高い所に

変電設備に非常用発電設備。これだけです。

ケーブルと呼ばれるものは、途中で「ジョイント」されていますが、特に

高圧系は、全て「レジン工法」を厳格に採用しているのです。

でも、民間マンションでそこまでするわけもありません。

「水没が怖いよね。電気がなけりゃ水を汲み上げ出来ないしね。」

「うん。」

「エレベーターも動かない。」

「非常用発電があってもか?」

「消防署とか公共の建物でも、72時間タイプだよ!」

「72時間?」

「うん。連続運転72時間。まあ、燃料の方が持たないかもな」

「本当に72時間動くのか?」

「毎回、検査するんだよ!メーカーに発注するでしょ?」

「うん。」

「そうなると、現場に納める前に実際に稼働させて・・・・」

「72時間?」

「そう。立ち会う方は、生きる屍になりかねないけど・・・」

「行ったことあるのか?」

「まあね。役所は来ないかあ、仕方ないよね。」

「72時間起きているのか?」

「まさか・・・3日も起きているわけないだろ・・・」

「だよな・・・」

「72時間あれば・・・」

「あれば?」

「対策室は出来るだろうし・・・」

「なるほど!で、結論は・・・」

「景色はいずれ飽きる。」

「だろうな・・・」

「買うときは高価でも・・この前みたいな事例があると」

「例の?」

「そう!売るときは、価値はほぼない。」

「なるほど!」

「住みたければ、賃貸を借りればいいだろ・・・」

次に、不動産価値からの話をしました。

例えば、敷地面積が2万平米あったとしても、400戸くらいの建物では、

専有面積の広さ案分は、すっ飛ばして計算すると、1世帯あたり50㎡。

土地の実勢価格が、㎡50万円としても、¥25,000,000.ですが、自分の土地は

どこと明示されていないので、自由処分には、限りがあるのです。

購入時に¥100,000,000.として、共益費・管理費・修繕積立は無視すると、

法定耐用年数は、高層マンションの場合、重量鉄骨一部鉄骨鉄筋コンクリート。

そうなると、ほぼ34~47年くらいで、「償却」。

定額法で計算すると、およそ年間160万円。償却が全て終ると、「莫大な解体費」の

借金と売るに売れない土地が残ると予測されるのです。

「どうしても買いたいのかな?」

「みたいだね。」

「買ってもいいけど・・・数年で売れって!それでも、半値くらいかな・・・」

「じゃあさ!買って住んでいる奴って・・・」

「お金持ちでしょ!後は、キリギリスさん。」

「キリギリス?」

「うん。今が良ければってやつだな。後は・・・」

「後は?」

「リスク承知で買っているか、ある意味騙された人」

「騙された?」

「そう言えるね。流行って奴に騙されたと言えばいいのかな」

「お前なら買う?」

「宝くじが当たればねえ~でも、住まない。」

「なんで・・・・」

「貸した方が、儲かるでしょ?」

「まあな。」

「年間160万の償却費。管理費・共益費に修繕積立金・・・か・・・」

「幾らで貸す?」

「月50万は貰うか・・・理論値をこうしてと・・・アレ?」

「どうした。」

「月100万は貰わないと合わないな。」

「合わない?」

「合わない。従って、やらない。儲かりそうもないから・・・」

高層マンションを買う方は、あることを忘れているのです。

それは・・・お教えできません。

これ以上、お話すると、「商売」の妨害になります。

きっと、「販売会社」は気づいているはずです。

減価償却がある以上、「物には耐用年数」がること。

そして、「荷揚げ」が馬鹿にならないことを・・・

それでは、本日はここまででございます。

なお、詳しくお知りになりたい方は、「販売会社」にお問い合わせください。

きっと彼らは、「魅力の魔法」で、有耶無耶にしてくれるか?

正直にリスクを説明してくれるはずですから・・・・

それでは、またのお越しお待ちしております。
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