オストドのひとりごと。「キャリコネニュースに使われました。」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、先週土曜日に走行距離約1500キロオーバーで、無事に

お伊勢参りと所用を済ませて帰ってきました。

その時には、「現在進行中」だった。お仕事についても

神様にご相談申し上げまして、帰ってきたわけでございます。

ところが、本日。「お話」は、先方都合により流れました。

まあ、神様が「よしておけ！」と軌道修正していただいたと

考えることにしまして、別に用意されているものを

チャレンジすることにしたのでございます。

さて、本題はここから・・・・

先日。キャリコネニュースサイトで、オストドがアンケートで

書かせていただいたものが、紹介されました。

それはこちら→　https://news.careerconnection.jp/?p=101232

補足説明をさせていただかねばなりません。

何故、マイホームは、「負動産」なのかでございます。

確かに、月々の家賃や共益費を考えると、「マイホーム」も判ります。

判りますが、その方々の多くは、いずれ係る「大切なもの」を

見落とされているのでございます。

例えば、分譲マンションもそうですが、戸建ても10年毎にチェックが

必要になるのでございます。

新築当時と違い、経年劣化による外壁の痛みや屋根の防水。金属部の錆とか

プラスチック部分は、既に劣化が始まっているのでございます。

これが、「自然災害」（台風・ひょう等）や近隣火災による損傷等なら、

ご加入されているであろう「総合火災保険」で賄える部分もございます。

但し、この時も「新価」設定していないと、「経年劣化」を取られます。

外壁や屋根は、ご家族や大切な家財を守るものでございますので、

定期的メンテナンスが必要になります。

また、木造と呼ばれるお宅は、害虫駆除等も必要になるかもしれません。

これだけではありません。設備もそうなのでございます。

皆さんは、冷蔵庫やテレビ・洗濯機等の買い替えは行われると存じますが、

キッチン・トイレ・浴室・洗面等はどうでしょうか？

これらも、概ね30年くらいのローンを設定されても、2回ないし3回は、交換の次期に

なってきます。何故なら、補修部品の在庫が無くなるからでございます。

これらは、「今、予算を組めない。つまり、支出が見えない」固定費となるのです。

次に、「負動産」と言われる理由を説明したいと存じます。

例えば、新築で買われる場合に「登記」と呼ばれるものの中でも、「新築時」に一回だけ

行われるものがあります。これを「保存登記」と言うのでございます。

建築時に土地家屋調査士によって行われる登記です。

簡単に言えば、「出生届」みたいなものですが、勿論、費用が発生します。

この「保存登記」こそが、「新築」の証です。

でも、この段階で、「急な転勤」とか「解雇」や「倒産」等もあります。

ある日本有数の大企業さん（恐ろしくて名前を挙げれません・・・）では、

マイホーム購入すると「即転勤」となるとかならないとか・・・でも、

実際にその様な事案がありました。何しろ、オストドがお世話になった上司です。

「血も涙もある人事担当者」なら、こんな「可哀そうな事」はしません。

まあ、「血も涙もない冷血漢」だからこそ、”会社の伝統”に基づき、辞令を

出したのでございます。

どう考えても、そのマイホームから通えない距離。いや、正確には「朝一の飛行機」で

帰りは「最終便に乗れればいいね！」ですけど・・・・

まあ、その方の場合。「日本有数の大企業の中間管理職」ですので、

とっくに・・・「組合員」では無くなっていたんですが・・・

まあ、「日本有数の大企業」ですから、「温情」もございます。

「会社で社宅として借り上げてあげるから・・・」

因みに、定年になる十数年後にやっと・・・「経年劣化した我が家」に住めたそうです。

まあ、通常。こんな場合には、「手放される」方もいらっしゃいます。

でも、「保存登記」をしてしまえば、一度も住んでいなくても、「新古」と言っても、

「中古住宅市場」に出さねばなりません。

価格は、新築時の価格は殆ど考慮されません。何しろ、皆さんはその時点で既に、

金融岐南との約定があります。

では、金融機関サイドを見てみます。

土地には色々な価格が存在しています。

実勢価格・・・・実際にその周辺で売買される㎡単価

購入価格・・・・売主から買主さんが買った価格。

相続路線価・・・前面道路に㎡あたりの単価が設定されていることもあります。

　　　　　　　　＊都市部では概ね設定されていますが、地方では計算で出します。

固定資産税評価額・・・固定資産税の計算の基になるものです。

実際には、購入価格＞実勢価格＞相続路線価＞固定資産税評価額となります。

金融機関では、皆さんが買う家の土地価格（金融機関評価額）は、概ね60～70％。

いいえ、皆さんの買った土地価格ではありません。一番安い固定資産税評価額のです。

建物はどうでしょう。

「保存登記」されると、減価償却の計算が始まります。

法定耐用年数によって定率償却していきます。

鉄筋コンクリート造（RC造）なら、47年。（手を入れれば１００年都言われてますが）

重量鉄骨造（柱等が４ｍｍを超える鉄骨が使われている）ですと、３４年。

つまり、償却されていくと・・・ゼロ（実際は1円残します）ですので、最初から

「ゼロ評価でいいじゃん！」となります。

設備はそれぞれ変わります。概ね10年から15年で償却されるので、ローン期間中には、

残価が無くなりますので、やはり・・・ゼロ。

例えば、土地購入価格３０００万。固定資産評価額がいいところ、２０００万くらい。

そうなると、金融機関は１２００万から１４００万の評価がいいところです。

だから、「火災保険」に質権設定させたり、「団体生命保険」を担保にとります。

大体ですが、オストドが値段をつけると・・・・

建築時価格5000万。土地の路線価（相続路線価）7万円300㎡　築5年の重量鉄骨造

建物面積300㎡とすると・・・・

100000ｘ300ｘ（34-5）÷34ｘ（0.5～0.8建物状況による）＋70,000ｘ300ｘ0.7

程度が良くても、建物は2000万（税込）土地は1470万が上限です。

勿論、「足元はしっかり見るのが、商売の基本線ですので、着地点は3000万くらい

でも、買いませんね。それは・・・「ゼロヒャク案件」だからです。

貸せれば儲かります。でも、ゼロヒャク（入居があれば、１００無ければゼロ）だから

「リスク計算」と近隣相場も大事になってくるのです。

ご自身から見れば、「大金が動く」契約なら尚更でございます。

仮に、明日。お隣に「反社会バリバリ」が引っ越してきても、笑って過ごせるなら

話は別でございます。

因みに・・・・オストドは賃貸住宅に住んでいます。

つまり、「資産」における「負動産」はありません。

まだ、他にもリスクは沢山あるのでございます。

真っ先に・・・健康リスクと交通事故リスクは、ご自身では避けられません。

昔から「トラは死んで皮を残す。男は死んで・・・」何を残しますか？

それでは・・・またのお越しお待ちしております。