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オストドの暴露話。「損する人がいなければ、儲かるわけがない。」 [暴露ばなし]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

よく、いただく質問に「儲かる秘訣教えてください。」とあります。

秘訣が判っているのなら、他人にはお教えいたしません。

これは誰でも一緒だと思います。

ですので、セミナー等の講師もしていますが、肝心の所は教えません。

他人が儲かったら、オストドが損をするかもしれません。

ですが・・・「嘘は教えません」逆に「止めることはあります。」

例えば、とある会社が「不動産で毎月16万円以上儲かります」と

目にしたことがあります。

では、どうでしょうか?

毎月16万円。一年は12か月ですから、年額192万円です。

税金とか計算するのはメンドーですので、(それぞれの所得によりことなるため)

年間192万円を設けるには・・・・どうすればいいのか?

不動産には、様々な経費が掛かります。

まずは、管理費と呼ばれる「不動産会社」の取り分。これが大体5%税別くらい。

次に修繕リスクや空室リスクなどなど・・・・大体、全部で25%。

あとは・・・返済と支払利息に損害保険料とか・・・・

ですので、大体・・・入ってくるお金の5~8%くらいが儲けと言えば儲け。

そうなりますと・・・年間192万円の利益を出すのに8%計算でも2400万円の

売上が必要になります。仮に8%くらいの利回りで廻すと・・・

およそ3億円の借金を背負うことになります。

では、オストドはどうでしょう・・・・

オストドの会社の売り上げは、数千万円。利益は・・・出たり、出なかったり・・・

修繕にどれだけかかったか・・・が、採算分岐点でございます。

まあ、「利益を出し過ぎる必要もない」のが、オストドの経営方針ですので、

資本的支出を増やす・・・とか、社員への還元とか・・・・まあ・・・経費を

使うこともしばしばでございます。

♪お馬はみんな・・パッパカ走る~♪と歌いながら・・・・・

まあ、交際費を出したり・・・(商品券とかちょっと豪華なごはん・・)

そんな経費も増えてくるのでございます。

さらに聞かれるのが、「不動産は本当にローリスク。ロングリターン?」

これは難しい話です。

FX等に比べれば、ローリスクかもしれません。

でも、決して「ローリスク」ではありません。

修繕や設備投資を怠れば、入居者はいなくなりますし、長期金利の動向も

常に気にしていないといけません。

オストドの会社ですと、金利が1%アップすると・・・1万円札が束で飛んでいきます。

では、儲ける方法はないのか?

実はここが面白いところです。

「どこ」の金融機関とは、口が裂けても申し上げられませんが、「騙し」が

見られるところがあります。

例えば、新築のRC造(47年が法定耐用)ですので、年2%くらいが減価償却です。

ところが、初年度金利3%以降、3.5%となっているケースがあります。

そうなると・・・金融機関に年間5%~5.5%持っていかれます。

新築RCで回るのは、4%くらいが無難なところですから、

返済優先で回ったとしても、固定資産税の滞納とかあるわけです。

そうなると、差し押さえや任売・競売へと落ちてゆくことになります。

オストドが買うときは、「任売」それもギリギリ・・・・。

そうなると・・・大体、15%OFF。税込。土地はほぼ・・・半値。とかで

買っているので、土地に「含み益」が出るのでございます。

まあ、土地が値上がり続ければ・・・・「超ラッキー」でございますが、

あんまり欲張ってはいけません。実勢価格を調べて、帳簿上の価格と比較します。

ですので、「ギャンブル感は満載の投資」と言えばいいのでしょうか・・・・

その証拠にこの商売を始めたら、パチンコやらなくなったのでございます。

まあ、良い事と言えば、「経費」が結構認められます。

例えば、株式会社にすれば、自動車(リースにしましょう)は、全額経費

従って、有料駐車場・燃料・高速・保険料・・・・みんな「経費」

「社長」の日常は、「代表取締役は24時間365日勤務」という見方があるので、

「反則金」までなら、「経費にならない経費」で処理できます。

まあ、人に会わなきゃいけな時は「スーツは経費」なんて処理をするセコイのも

います。

税理士が一緒のとある「芸能人」は、ブランドのバックも経費だとか・・・

恐ろしいものでございます。

では、オストドの場合はどうでしょう?

「旅費交通費」=「経費」。取引先との食事等=「交際費」季節のあいさつ=交際費

携帯電話=「会社用」経費・「個人用」個人事業経費とか・・・・

まあ、あんまり手の内は明かしません。

あとは・・・「よくできる税理士を探す」ことでしょう。

まあ、不動産投資で失敗する人は、「片手間」にやっている人です。

新築後数年なら、黙っていても入りますけど・・・そのうち・・・ジ・エンド。

ですので、「投資」は慎重に検討を重ね、勉強され、ついでに・・・

綿密なシュミレーション(採算分岐点を決めます)を行いましょう。

それでは、またのお越しお待ちしております。
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