オストドのひとりごと。「それってお得なの？」VOL2

－　VOL2　マイホームのお話　－

マイホームは考えたことがない。

何故なら、マイホームはお金を生むどころか、目に見えるものと

目に見えないお金が容赦なく懐を襲う。

そうなると、計画的なんて言えなくなり、夫婦不仲いや最後には

家族を崩壊させる恐れも・・・・

まあ、昔から「金の切れ目が・・・」と言いますし・・・

別の角度からも観てみることにしよう。

「それってお得感ありますか？」だ。

マイホームはローンを組んでまで買ってもいいものなんだろうか？

答えは簡単。「好きにすれば」である。

纏まったお金があれば、お得感は増すかもしれないし、

損をするかもしれない。

ましてや、ローンなんざ組めば、一時の幸福感のために、

数十年苦労をしなければならない。

例えば、金融機関から見た「担保価値は低い」

低いから、建物と土地を担保に取り、長期火災保険も担保設定して

ついでに団信（団体信用保険＝生命保険）を掛ける。

強いて言えば、虎は皮を残すが、人間は死んでその生命保険で

「ケツをふく」生き物らしい。

ここまで書いても、「マイホームに価値がないなんて・・・」と

思いたくもないだろうと思う。

しかし、現実は金融機関が取る担保を見れば、判るはず。

例えば、土地が1000万円で買ったとしよう。では、この土地は、

本当に1000万の価値があるのか？

答えは「今はその価値がない」と言ったところだ。

何故なら、1000万の価値がある土地を1000万で売る「バカな不動産屋はない。」

例えば、オストドが「この土地。1000万で売りたい」と相談すれば、

不動産会社は喜んで売る。もしかすると・・・「1000万で買いますよ！」と

言うかもしれない。

通常は、買主を探し・・・

双方それぞれから、手数料を「売買価格」ｘ３％+6万円+消費税を受け取る。

つまり、39万6千円の「往復ビンタ」なので、79万2千円（税込）を受け取れる。

では、オストドが所有する土地を1000万で不動産会社が買うと、

オストドは売買相手が業者なので、手数料を払わない。

また、不動産会社が売主の土地は、手数料を取ることは出来ないので、

1000万で仕入れた取りを1000万で売る「バカはいない。」という事になる。

では、折角買うマイホームの土地だけの実勢価格はいくらくらいなのだろうか？

これは、あくまでも「推定値」でしか計算は出来ない。

業者に「いくらで仕入れた？」と聞いても、まともに答えるバカはいない。

テレビドラマの「正直・・・なんちゃら」という不動産屋は居るわけがない。

推定値の出し方で言えば、近似値でいいのなら、「固定資産評価額」か

国が公表している「相続路線価」で調べるしかない。

では、本当にその値段で売れるのだろうか？

答えは・・・「多分」.

金融機関の言う担保価値は、多分固定資産税評価額ｘ60～70％くらい。

そんなもので計算しているだろう。

元々、固定資産税評価額は、相続路線価で計算された金額より

低く設定されている。それに更に掛目を入れて計算する。

更に借主の属性次第では、更に掛目を入れる。

つまり、リスクヘッジ。

そうなると、1000万で買った土地はおよそ500万くらい。

ところが・・・そうは問屋は降ろさない。

ここから、解体費や土地造成やり直し費用などを考慮すると

多分200万から300万くらいだろう。

次に、建物の部分をみてみよう。

軽量鉄骨造。延床面積１２０㎡　３０００万。と仮定してみる。

東京法務局の新築単価が、17万/㎡くらいだとすれば、新築であっても

17万ｘ120＝2040万くらいの価値しかみない。

メーカーによって違うが、安いメーカーのものは、耐用年数は17年。

どことは書けないけど、大手の「Ｓ」「Ｐ」「Ｄ」等は30年で

計算される特例がある。＊金融機関によって違う。

例えば、17年が耐用年数のものを35年ローンで貸す。

そうなれば、担保の要求は高くても仕方がない。

ついでに言わせてもらえば、未入居状態でも、一度でも「所有権登記」が

されてしまえば、「手垢がついた物件」となり、プレミアはなくなる。

次回。目に見える固定費。見えないものへ続く