オストドの「正直な不動産」のお話。VOL.0

－まえがきに代えて－

不動産だけで、ご飯を食べる様になって、10年になる。

まあ、大学の頃に、とある所にある。

アルバイトを斡旋したり、学生向けのアパートを貸したり

そんな所で、ひょんなことから・・・

「ねえ！手伝いなさい！」とお姉さまに、「ごはん」???を

奢ってもらった。その場で頼まれた。

「はあ・・・空き時間なら・・・」

そこで、僕は「アパートのあっせんの仕方」を学んだ。

某百貨店でアルバイトをしていたとき・・・

その時は、面接日に・・・いきなり。「今日から働ける？」と

有無を言う暇もなく。催事場の婦人服バーゲンコーナーへ送られた。

そこで、「おばさま達のさばき方」を学んだ。

売り場の主任さんは、いいおばさまで・・・タダで食券を大量にもらい。

そのおかげで、僕はたらふくご飯を食べられた。

まあ、「社員にならないか？」と誘われるくらいの売上を出していたからで、

僕あhその催事が終了後に、今度は食料品売り場に行くことになっていたけど。

そんなある日。アルバイトの仲間が、「宅建取んねぇからか？」と誘ってきた。

その時は、〇[×]だけで取れたらしい。

素っ気もなく断多tけど、今考えれば・・・もったいないと思う。

その後は、お父様の資産管理で、駐車場（ここはタイムズに一括で出した）。

幼稚園のド真ん前だったので、最終的には、某不動産会社と組んで、

幼稚園の経営しているお寺にトランク3個で売り飛ばした。

お父様が買った時は、２個半だったので、お父様は儲かった。

僕は手数料を少し・・・貰ったくらい。

その後は、バブルの残骸のマンションだったり、ある不動産投資会社へ、

金融機関が融資したら、社長が登記する際、奥様名義にしたので、貸し剥がしの

ビル等の管理をやっていた。

まあ、僕の懐も時々儲かったのは言うまでもないことだ。

東日本大震災でお父様の会社の建物がやばそうだった。

修繕すべきか？建て替えか？

お父様に相談すると・・・少々。「躁状態だったお父様」は、

「お前に任すから・・建て替えろ」と言い・・・・

お父様の代わりに、建設会社の選定から打合せをやっていた。

ある日。

「お前の名義にしろ・・・・」

「お金ありませんが・・・」

「金は出してやる・・・」

所有していたマンションの一階店舗に入っていた。

とあるドラッグストアー。散々、値引き交渉をしてきたので、

「出ていけ！」と追い出し・・・・

空いた。スペースに、整形外科に耳鼻科、調剤薬局が、とある

医療コーディネーターにより入居したので、

「さあ！売るか・・・」と・・・

実は、不動産会社と相談していたら、買値からトランク1個分ほど

値引きしないと売れないことが分かったので・・・

「満室売買」を企んだのだ・・・・

結局、トランク1個分くらい改装費につぎ込んだ医療コーディネーター会社が、

税理士事務所と組んで新しい会社を興し・・・当初。付いていた値段に

トランク2個追加して買ってくれた。

この時の売買した代金で、税金などを差っ引いて・・・・お父様の手元にあった。

まあ・・・その時。僕は「いずれ・・・か・・・」と考えていた。

すっかり、あれほど恐れていたお父様は、見る影もない。

ニコニコしているお爺ちゃんになっていて・・・時々、血圧を上げる事。

これを実施し続けても・・・多分、10年はないと思っていた。

まあ、これまで、3回ほど。くたばりかけていたけど・・・

もう。不死鳥の如くはなさそうだった。

「判ったよ・・・・」

僕は、相続時精算方式で、2500万円。（限度額いっぱい。要税務署届け出）と

金銭消費貸借。（収入印紙を貼って・・・トランク何個？）

そして、土地の使用貸借をお父様と結んだ。

土地の使用貸借契約とは、「底地権」はお父様で、固定資産税はお父様。

地上権は、僕で、賃料の支払いが必要。（踏み倒した・・・）

既存建物の解体費用を僕が負担（借りたお金だけど・・・）で、相続時はラクだった。

借地権は、僕にあると土地家屋調査士のお墨付きをもらったので、底地権分

つまり、相続路線価ｘ㎡数ｘ底地権（３０％だった）わけで、

都内とある所の土地。相続路線価23万円330㎡で、本来。7590万の所。30％。

ドンと減って・・2270万。税率は明かせないけど、法律に従ってやれば・・・

節税が出来たわけだ。

出来れば、お父様が亡くなる前に、金銭消費貸借契約を焼き捨ててくれていれば、

そう思ったけど・・・

お父様が残してくれた。その他に振り込まれたお金で、相続税は支払いが出来て、

相続した「株券」は、僕が持っていることに危機を感じ取った会社さんが、

僕の退職金上乗せ分込みで、1株〇〇円だった。相続時価格の190倍で買ってくれた

まあ、その後。国税に市県民税で、数千万持っていかれたけど・・・仕方がない。

僕が建てた。都内のその建物は・・・・「神セブン」と言われ・・・

まあ、こだわりを詰め込んだので、割安感があるらしい。

僕に一日当たり、数万円もたらしてくれているわけだ。

本当は、これだけでも、充分ごはんは食べれるのだけど・・・・

お給料はどうでもいい。趣味で始めた会社が、3つある。

これは敢えて説明しない。

税理士に言わせると・・・「グレーデスケド、ブラックじゃありませんし・・・」

つまり、合法上の節税はしているけど、脱税はしない。

僕がまともにお給料を貰っている会社で言えば、僕はその会社のお給料に見合う

源泉所得税（2社目からは、甲ではなく乙になる）も、社会保険料も払っている。

つまり、人様にどうのこうの言われない様になっている。

その会社でも、「法人格の大家さん」をやっている。

記念すべき、1棟目は、近くの地銀さんに法人口座の開設に行ったら、

「コレ買いませんか？」と支店長と営業次長に勧められ・・・

「お金ないけど・・・」

「ご融資させていただきます・・・この金額全部！」

その半年後。この物件は僕の会社の所有物件になった。

そんな話を施設暮らし（後妻が放り込んだ・・・）だったお父様にしていると・・・

「そうか・・・がんばれ・・・」

この一言が最後だった。

僕の誕生日から、3週間後。台風の嵐の中・・・旅立っていった。

知らせを聞いて車を走らせたけど、着いてもお父様は、寝たままだった。

それから・・・約8か月。争続。つまり相続でケンケンガクガクやった。

まあ、僕の勝利だった。最終的には「姻族解消届」まで出して、

僕は全てのしがらみから逃げ切り、お父様に約束した「敵討ち」もした。

使い込みの証拠をたたきつけ、雇われた税理士に弁護士に謝罪させて・・・・

僕はその6割以上。実質7割になるお父様の遺産を貰った。

まあ、お父様が眠る墓地は貰えなかったけど、自宅にある位牌には、

お導師様が、魂入れをしてくたので、お墓まで行く必要がない。

その後、気が付けば、金融機関だけの借り入れ8億円あまり・・・

建設協力金や資金調達などで、トランク10個近くになった。

毎月の返済は、300万を超えている。

ここではっきりとさせておくのは、僕も僕の会社も投資会社ではない。

「個人格・法人格の別はあるけど、大家業」だ。

ここまで規模が拡大してくると、気が付いたことがある。

「不動産会社に正直者は存在出来ない」ということだ。

逆に、正直者に当たれば、「こいつ大丈夫か？」と思う。

特に、中間管理職。下のミスを被り、上からの叱責を一人で負う。

そんな、「天然記念物に近い人間」は必ず潰される。

僕が節税でグレーゾーンを狙う様に、不動産会社はギリギリ錯誤を狙う。

例えば、今はやりの「10万円で・・・：」だ。

10万円の投資で4.5%の配当だと・・・4500円。

満額貰えて・・年間4500円。これでどう老後に備えるのだろう。

ついでに言えば「匿名組合型投資」。所有権を登記されない投資なので、

その投資に見合う安心資産でないわけだから、譲渡も相続も相手次第になる。

何しろ、「元本保証」はどこにも謡っていないし、確定利回りでもない。

配当4500円と言うのは、どこから来るのだろう。

多分・・・「はは~ん。アレか・・・」と判るけど、種明かしはしない。

この業界。正直者はバカを見る。投資感覚でやれば、痛い目を見るリスクはある。

大家業でやってもリスクはある。

保健でカバーできる範囲はカバーしても、空室リスクゼロは、絶対にない。

「一括借り上げ」だって、2年経過すれば、退去清算金やら2か月の賃料免除を喰らう。

まあ、これからどうなるのだろう。

少なくても、僕は実際の仕事では、狸時と狐の化かしあいに参戦しなければならない。

でも・・・せめｔ、ここでは正直者でありたいと思う。