オストドのためいき。「孫トトロ・・・大人しく！」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただきまして

スタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「春には出てくる孫トトロの話」でございます。

オストドが経営する会社が所有するファミリーマンション。

何故か知りませんが、ベビーラッシュだった頃のお話。

すっかり、「孫トトロ」は諦めていたオストドでございますが、

オストドの担当をしてくれていた。女性担当者。

最初のご懐妊の際は、ちょっとばかりパワーを入れた「お守り」を

渡したら、男の子をご出産。この担当さん。件のマンションに

特別家賃（担当者割）で住んでおりました。

オストド塾の塾生でもある。最近、「悪モン！」とか「スルスル詐欺師」と

呼んでいる。憎めない「Kクン」の所に「伝染しないかなぁ～」と、

オストドはじめ、周りの関係者は願っていたのでございますが、

そこには「伝染」しませんで、わずか、21世帯のうち2世帯に次々「伝染」

相次ぐベビーラッシュ。

「どこが少子化なんだ？」と言いたいくらいなのでございますが・・・・

そこへ、「最初に出産した担当さん」から、ご相談がありまして・・・

まあ、最近「ヨロズ相談所」と呼ばれている。オストド。

「次は、女の子がいいと言われまして・・・」

「頑張って産めば？」

「旦那が・・・その・・・草食系で・・・どうしましょ？」

「どうしましょ？」と言われても、困るわけですが・・・・

「まあ、精のつくモンでも食べさせれば？・・・」と

お答えさせていただきました。(*^^)v

まあ、それからしばらくして・・・半年くらいだったでしょうか？

いつもの「ウナギ屋さん」でミーティングだったのでございます。

店内禁煙なので、店外。玄関横でタバコを吸っていると、

ミーティング参加者だったこの「担当さん」が、やってきました。

「社長！ご報告が・・・」

「あん？」

「二人目・・できました。」

「そ・・・それは良かった。」

「んで・・・どっち？」

「男の子です。ざまぁ～みろ！って感じですね・・・」

姑さんから、「女の子だったら、もっと良くしてあげる」といわれ、

「絶対にやだ！」と言っていたので・・・・

「やったね！」と・・・・

「お腹触ってやってください・・・」

「いいのかな・・・・」

チョットだけ触らせて貰ったのが、そのパワーが、赤道を超えて、

他の大陸に飛び火するとは思いもしなかったわけです。

それから・・・・また、月日は流れまして・・・・

娘であるメストド2号と旦那である「子トトロ」ことオストド2号から、

スカイプがはいりました。

「できたぁ～」

「何が？」

「じいちゃんになるよ・・・」

「誰が・・・・」

「男の子だって・・・」

「はい？男・・の子？」

「そう！じいちゃん！」

「よくやった！」

「出産に帰るからね・・・」

そして、先日。

オストドが知恵を絞り、ついでに

「まあ・・・いいか！」と発券した

チャイナエアー。乗換はありますが、ビジネスクラスで到着。

ギリギリもいいところでの帰国。

「いいか！大人しくしてろ・・・」忠告も聞かず・・・

翌日には、早々の「入院生活」に・・・

今日で42日目の入院生活。あと・・15日くらい入院する予定。

まあ、３６週で追い出されるまでの入院なんだそうで・・・・

「孫トトロ」出現（出産）に併せて、メストド1号は二十数年ぶりに

運転練習したかいもあり、（オストドの罵声と悲鳴と懇願のかいもあり・・・）

まあ、世間様には多少迷惑をかけるくらいで、ほぼ週に一回くらいしか

動かしていなかったＣＸ５のハンドルキーパーでせっせと・・「差し入れ」を

持って行っている毎日なのでございます。

先日は、「これ以上になったら・・・ピーポー（救急車）だからね」と助産師さん。

「だ・か・ら・・・大人しくしてろと・・・・」

毎日。陣痛止めの点滴をぶら下げて今では、すっかり産婦人科の主になりつつある

メストド2号。

「果たして足を踏み入れていいのか？」と思っていたオストドも・・・

偶には顔を出し・・・最高滞在時間4時間ちょっと（我慢の限界）の記録を樹立。

メストド2号のお腹を眺め・・・時にはお腹に手を当てると・・・ボコッ！

まるで、「さっさと出せ！」か「気安く触るな！貢物はどうした！」と言いたげ・・・

メストド1号によれば、「ハー〇ンダッツのアイス」がお気に入りの様で

貢物を献上すると・・・入念な準備体操（モニョモニョと手足を伸ばし・・）

いきなり、「感謝の大盤振る舞いの舞！」なんだそうで・・・

「いいかぁ～戻りたくても戻れないんだから・・・もうちょっと居るんだよ！」と

因みに・・・子トトロである旦那。

昨日の報告によれば、とある国でステイしているのですが、恐怖の２５時間デレイ！

思わず・・・「そりゃぁ～大変だわ！」と大笑い。

「それからね。調べたら・・・・一回。帰らなきゃいけないみたいよ！」

「あん？直行便あるじゃん！あっ・・・奴ら・・・通常入国じゃなかった！」

「彼の国（トランプ国家）はダメみたいね。」

「あはは・・・・お可哀そうに・・・・無理じゃん！多分・・・」

「まあね。３６週で追い出されて、翌日にはまた逆戻りになりそうだもんね」

「うん・・・未来のダディは、間に合うのかはたまた・・・仮病で休む・・・しか」

「なさそうだけど・・・」

多分、孫トトロの出現予想は、「桜前線と同時」では？と考えるオストド。

「ところでさ・・・ベビーベッドは要るとして・・・ベビーカーでしょそれから・・・」

「オムツあるといいけど・・・・」

「そうなんだよね・・・」とため息を付くオストドでございます。

またのお越しお待ちしております。

オストドのひとりごと。「出かけるんですかぁ～」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「出かけるんですかぁ～」でございます。

春になると出現（生まれる）「孫トトロ」。

母親になるメストド2号は、ちょっと困惑気味。

「えっ！そんなぁ～」と絶句。

何しろ、昨年７月には、既に決まっていたスケジュール。

早々に「あのホテルね！」とリクエストで抑えたメストド1号のお気に入り。

「行きますけど‥何か？食べ物は冷蔵庫に入れておくから・・・・」

「うんうん。予行練習しとけ・・・帰ったら、そうなるんだから・・・・」

「ひ・・ひどくない？」

「酷くありません。こっちのスケジュールが先に決まっているし・・・」

そんなわけで、「子トトロ」である。メストド2号の旦那ことオストド2号は、

とんだとばっちりを受けることになります。

４月にリーブ（休み）を３週間取得して、日本へ飛んでくる予定。

まあ、彼の国が渡航制限をしなければの仮定のお話ですが、

その間は、オストド２号が、面倒を見ることになっております。

多分、メストド１号は、疲れているわけで（精神的９０％以上？と予想してます）

まあ、今年もそのまま「BIRTHDAY旅行」に出かける予定。（入国規制がなければ）

仮に、２週間の隔離も考えられるので、その辺の根回しは終わっています。

飛行機がちゃんと飛んでくれれば、ワルシャワを経由してリスボン。

帰りは、マイル稼ぎの旅ですので、リスボン～プラハ。を別切りして、

「やっぱり・・・」とメストド１号もちょっと覚悟していたルートで、

プラハ～フランクフルト～（東南アジアのどこか）～成田の往復を発券したので、

飛行時間だけでも、この区間だけで、２０時間３５分。レイオーバー（乗継）は、

７時間５５分。トータル２８時間３０分。

「やっぱり・・・オタクは・・・」

「治りませんなぁ～」とどこ吹く風のオストド。

因みに・・・この航空券。恐ろしい罠？が仕掛けられています。

気流の関係なのか？そんなことはどうでもいいわけで、飛行時間は、２３時間

そして、レイオーバーは、１４時間１０分。

それでも、ちゃんと日本出発の翌日には着きます。

まあ、現地時間２３時１０分ですけど・・・・

これだけ乗っても、お値段は一人数十万円。実際の飛行時間で割ってもオトク。

マイルは、往復で飛行マイル計算で、１９８９０マイルです。

成田からプラハ間は、直行便がないので、ヨーロッパのどこかを経由するか、

中東経由も考えられますけど、一例を挙げれば、フランクフルト経由で、

片道６０７９マイル往復で、１２１５８マイルしか飛べない。

オタクはそう考えるのです。わずか・・数万円足すだけ。

オタクはそう考えるのです。

付き合わされるメストド１号の最近の口癖は、「コスパ重視」。

因みに、飛行機に乗れば、完全に別行動？です。

オストドは、大抵、窓の外を眺め、空を見ています。まあ、消灯されたら、

映画を一本見るくらいで、寝るか、こっそり「夜食」を食べています。

ほぼ、前後に座っているので、「お夜食タイム」は注意が必要です。

メストド１号が寝ている時に、食べ始めるのですが、大抵、頭からお星さまが

飛びます。つまり、頭を叩かれています。

まあ、寝ていてもモニターは、フライトマップや機材によっては、コックピット

ビューイングにしています。

メストド１号は、ほぼ洋画三昧です。偶に機内食をパスして寝ていますが、

大抵、揺れます。オストドが献上するチョコレートの他、機内食はいらないので、

チョコレートだけ貰っている場面にも遭遇しますし、オストドが眠っている間には、

オストドを起こさず、機内食を食べている時もあります。

短距離区間は、大体、並んで座っているのですが、ほぼ眠っているか、食べているか？

になります。１時間足らずでもミールサーブがあると、とりあえず貰います。

「喰える時に食っておけ！」が至上命題なのでございます。

例えば、北欧経由で帰ってくると、まともなご飯は、機内食とホテルの朝ゴハンだけ。

スーパーで買った。サンドイッチとお菓子なんてことも、あり得るのでございます。

さて、今回の旅はどうなるのでしょう。

まあ、メストド１号は、気分転換できるのでしょうか？

それとも、オストドが逆鱗に触れることをしでかすのか？

そんな計画も、「コロナ問題」で判りませんけど・・・

「行くけどねえ～」とオストド。

「でかけるんですかぁ～」は、税理士事務所のスタッフさん。

「うん！隔離されたら、ゴメン！」とほざいた。

本日のオストドでございました。

またのお越しお待ちしております。

不動産投資の話。「儲かる人。損する人。」VOL１

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

本日も勿論、ご訪問賜っている皆様の諸願いが

成就となります様にご祈願させていただきました。

さて、本日から、不定期で始めさせていただく、

不動産投資の話。「儲かる人。損する人。」のコーナー。

金融機関にヒアリングした裏話等をこっそりとお話します。

第一回目の今日は、「不動産投資の色々です。」

不動産投資は、色々な方法がございます。

例えば、直接投資と間接投資。

ＣＭでお目にかかるのは、10万円ウンヌン。

よく見ると、元本や配当を保証するものではありませんとか

書かれています。これは所謂「間接投資」です。

オストドの場合、個人所有の事務所兼住居（シャー〇ゾン）

これは、最初にお父様がやるはずだったものですが、

「お前がやれ！」と無茶ぶりされましたが、相続税節税に役立ちました。

土地はお父様が所有していた都区内約１００坪の土地。

面倒なごちゃごちゃした複数の「筆」を一筆にしてもらい、

丁度、長方形の土地で、接道も長手方向（長辺）ですから、

路線価（相続路線価）より、数倍くらいになる土地です。

では、どの様にすれば良いのか？

オストドは、お父様と土地使用貸借契約を結びました。

土地の上に建っている建物（4階建・3階建・2階建）を全て

解体費用をオストドが負担行為することで、「借地権」を

確定したので、相続時の評価は、見事に下げることができました。

オマケに、ここには居住スペースはありますが、

オストドはそこに住んでいないので、特例も貰っています。

多分、市中価格で言えば、数億円になる土地ですが、

オストドは「毛の生えたド素人程度」の知識だけで、それなりの

節税になりました。（お父様は、完成の翌年に亡くなったのです。）

建物の価格は、お父様から相続時精算方式と金銭消費貸借契約で、

資金調達しました。

相続時精算方式について、簡単に説明しましょう。

例えば、何らかの理由で親から、お金を引っ張る方法です。

その時の上限は、2500万円。その前に贈与等で引っ張った人は、

使えない場合があります。

オストドの場合、お父様から度々お小遣いをいただいておりましたけど、

使用用途が指示されたもの。「冠婚葬祭用の服を買え！」とか、

「営業は表に出せない経費もいるだろう！」とかです。

オストドはお父様の会社の役員兼従業員兼雑用係だったので、

お父様の代わりに冠婚葬祭への出席。（火葬場にも複数回行く羽目に・・）

酷いときには、1日で昼間結婚式。夜は、お通夜とか・・・

まあ、ネクタイだけ変えればいいわけです。(*^^)v

当日、同じテーブルの全員が同じ行動だったわけですが・・・

つまり、これは「必要経費」であって、正確にあお小遣いではありません。

まあ、「おつり」は、有耶無耶。つまり、イン・マイ・ポッケです。

話を戻しましょう。オストドは自分の意志で貰っていないので、

勿論、「全額」。２５００万円について、税務署に「相続時精算方式届出書」を

提出しました。これを出すのは任意ですが、税務署に内緒にすると、

贈与税に重加算税に。決して懐に良くないことが起こるリスクがあります。

次に、金銭消費貸借契約。オストドがお父様から引っ張ったのは、総額〇億円。

残金分について、契約書を作成（印紙も忘れずに）して、公証人役場に出かけ、

「確定日付」の印を貰いました。７００円だったと記憶しています。

これは、公証人が、確かにこの契約書がその日付に存在していたと証する。

大事な日付印です。まあ、この契約書は１通作成して、貸付人が所持するので、

色々できそうですが、オストドはきちんとこれ等を含め相続した分は、

全額相続税を支払っています。（億超え～ですが・・・）

まあ、相続した現金分は全て（数万円を除き）納めた計算になります。

現在は、「無借金状態」なので、減価償却やら経費が引けるので、

収入に対し、納税は殆どありません。数万円くらいです。

では、儲かっているのでしょうか？

あまり、良く判りませんが、年２～３回海外に行けるくらいです。

次に、オストドの会社を見てみましょう。

オストドは、会社を３つ経営しています。

一つは、資産保有会社兼オストドの個人資産管理会社。

一つは、総合サポート業務の会社。

一つは、管理会社です。

資本金で言えば、1000万・300万・300万の株式会社です。

金融機関借入金額が、数億円ありますが、資本金は抑えているのです。

何故なら、1000万を超えると、「赤字」でも支払う税金。

法人県民税・法人市区町村民税が高くなります。

では、会社が保有する「不動産資産」を見てみましょう。

T県K市の物件からです。これは、現在、オストドが「ここまでやるかぁ～」と

自分でも驚く借入（全額）を賄っている金融機関さんに、最初に口座開設した

そんな時に、その支店の支店長さんの紹介で買った案件です。

偶然もあるもので、その時の担当さんは、オストドと出身地が同じ。しかも、

ご近所で通っている駄菓子屋も一緒だった人でした。

多分、「泣かした」と思いますが・・・遠い昔のことです。

「社長！コレ！買いません？」と紹介された。「非公開物件」

確かお値段は、ジェラルミンケース1個。不動産会社さん所有案件だったので、

売買手数料（物件価格ｘ３％+6万円　別途、消費税）もありませんでした。

利回りは、９.6％のRC物件。先方の言い値は、土地7割。建物3割。

これを逆交渉。6か月後にこちらの全面勝利で購入。

皆さんが普通支払っている「消費税及び地方消費税」。実は、課税売上1000万以下の

事業所は、免税（厳密には所得扱い）ですが、税理士先生の勧めもありまして、

「課税事業所選択届」を出しまして、消費税分のうち、売上課税割合で、税務署から

還付を受けました。還付金にちゃんと利息まで付いて返ってきました。

では、この物件。儲かるのか？答えは「ちょぼちょぼ」です。

年間売上が、約1000万ありますが、不動産会社が５％手数料で持っていきます。

返済がおよそ半分（利息込み）固定資産税税が約100万円。

あれ？約３５０万円しか残りません。そこから、清掃費やらの諸経費や、

寄付金である国境なき医師団分に損害保険料を差し引いたり、修繕費や

維持管理費を差し引くと・・・年間いいところ１００万くらいになります。

アッ！忘れてました。消費税・・・・

まあ、殆ど「不労所得」ですので、仕方ないことです。

これ以外の物件は、ファミリーマンションと店舗付きアパートがひとつづつ。

これは、相称して「住居系」

「事業系」では、貸店舗（３０年契約のドラッグストアー）１軒と、

太陽光発電（20KW・30KW・40KW）計３か所です。

事業系は、月々の管理費は要りませんが、固定資産税は減免を受けられないので

ややお高めになります。

オストドのポリシーでは、１棟年間１０万円の純益方針で、会社を経営。

何しろ、自分の給料はお小遣いみたいなものなので、「儲けすぎ」は厳禁。

その分、資産価値向上を目指しています。

会社なので、いつかは儲かる時があるはず。

実はオストドが仕入れた数多くの土地は、簿価に比べると、実勢価格では、

遥かに高くなります。㎡あたり、８千円ちょっとで仕入れた土地。

固定資産税評価額で購入していますので、30％以上高値で売却できるのです。

ある土地は、3000万円で仕入れましたが、現在の実勢価格は、7000万円。

これを「含み資産」と言うのです。所謂、見えない非確定利益です。

では、「損をする人」とは？

例えば、個人住居は必ず「損」をします。

何故なら、「一回登記したら、中古扱い」だからです。

少子化の今、住宅地の高騰は考えられません。それに、住んでいようが、

住んでいなくても、建物の「法定耐用年数」は決まっています。

木造住宅なら、建物は22年。設備は10年、外構周りが10年ですので、

仮に、建物だけで1000万円。設備500万円。外構500万円。土地1000万円の

計3000万円で買ったと仮定すると、1年後には、145万円の価値が下がります。

10年後には、悲しいかな450万円。土地と併せても1450万円がいいところです。

3000万円だけローンを、35年。仮に固定0.9％で借りたとすると、

ボーナス加算なしで、月々８３,２９４円　１０年で約1000万円の返済。

この頃には、家電だの挙句にはお風呂やトイレ、台所の改修費や、外壁塗装等も

必要ですので、数百万円かかる計算になります。これが、10年毎とすると

修繕でおよそ1000万円。ローンの支払い利息は、約500万円。元金3000万円。

３５年後には、良くて現状維持の土地値で買い取ってもらっても、1000万円。

これ等を計算すると、固定費だけで月々83000円ほど更に固定資産税に火災保険

これらは計算しません。

だから、金融機関は団体生命保険や、火災保険に抵当権を付けるのです。

仮に、３５年。賃貸マンションに住むとどうでしょう。

固定資産税・建物火災保険料・修繕費・維持費等＝大家負担なので、

実質の負担は、入居時費用と毎月の賃料に共益費。更新費だけです。

仮に、月８万円（共益費込み）の場合、賃料の値下げはあっても、

値上げは特殊事情（法律変更で非課税の住居に消費税課等）がなければ

あり得ないはずです。

そうなると、（３５年ｘ12月＋更新17回＋入居時費用3か月）ｘ8万円

￥35,200,000.です。月々の支払は￥84000ほどです。

ここまで書くと、「賃貸が高いじゃん！」となりますが、それは違います。

固定資産税も建物の火災保険料も違いますし、設備故障交換も大家負担。

これだけでも、軽く総額1000万円近く違います。

それに、マイホーム購入時点で、「多額債務者」です。

リフォーム費用や教育資金を借りまくると・・・惨めな老後一直線に

なる方が多くいるのも現状です。

何故なら、賃貸だったら、家族構成により、変えられます。

持ち家なら、最後は、夫婦二人きりになるのです。

因みにですが・・・マイホームには、担保価値はせいぜい土地代金の

５０～６０％くらいの価値しかありません。ですから、団体生命保険や

火災保険まで担保設定するのです。

「儲かる人」は、大体、230％理論を採用します。これでも、複数所持して

やっと利益が確保できるかどうかです。もっと、パーセンテージを上げたい

そんな所ですが、上げすぎると、空室だらけになり、破産まっしぐら・・・

オストドで言えば、目標率85％・採算分岐警戒75％・売却65％。

つまり、少子化ですから、３０世帯の建物で、26世帯入居が目安で、

22世帯入居で、警戒モード。19世帯で売却検討となるわけです。

では、得する人とは、不動産投資の世界ではどういう人でしょう。

事業期間中は、「ある程度の利益」。出口で「適正以上の利益」を

得られる人です。オストドの場合、土地に含み益を持たせているので、

土地が簿価でなく、実勢価格で売れれば、「儲かったぁ～」となります。

では、「損をした人」とは、不動産投資の世界では、必ず存在します。

「無知な人」「面倒くさい人」そして「騙された人」でしょう。

不動産仲介業者は、どちらかと言えば、「悪人」です。

ここに「A」と言う土地と建物があるとします。価格は1億円。

そうなると、売りたい人・買いたい人から、それぞれ、306万円（消費税別途）を

貰います。買った人が「しまった売却するか」と言って、また売りに出した時も

このスパイラルが繰り返されるので、何回も売買させれば、利益は多くなり、

従って、人間は欲深い生き物ですから、「それなりのアコギ」をする業者が、

いないとは、断定できないのです。

まあ、「情報」を貰う以上、こちらもそれなりに対応しますが、自分で考えねば

いけないのが、この世界の掟です。

次回は、不動産投資の世界は、「リスクと甘い蜜があるかもしれない世界」を

お送りいたします。

オストドのひとりごと。「モラルのない人々」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は「モラルのない人々」でございます。

今日、会社に来ると、配達された荷物の中にティッシュペーパーが

入っていないと聞いたのでございます。

配達をうっかり忘れたのか？誰かに盗まれたのか？欠品なのか？

多分、後者の方でございます。

巷では、トイレットペーパーを盗むとか、色々騒がされております。

いっその事、緊急事態宣言をして、「配給制」と言う言葉が頭をよぎります。

現在、娘であるメストド2号は、マル高での出産を控え、「里帰り中」

まあ、里帰りと言いましても、帰国した翌日から、緊急入院中で、本日で

53日目。大方の予想では、来週にでも出産になるのでは？と思います。

まあ、お蔭様で「せっせと巣にエサを運ぶ親鳥」の様に、メストド1号が

差し入れ（我が家では、「献上品」と呼んでいますが・・）を運ぶ日々。

先週、「そろそろ用意するか」と、助産師さんが推奨されるオムツ等を

探しに行きました。

チャイルドシート（2.5ｋｇ～18ｋｇ）やら、新生児用肌着等はすぐに

「コレ！」と購入。まあ、ダメ元でオムツコーナーを見ると、僅かですが、

ありましたので、ワンパックだけ買わせていただきました。

そんな戦利品の山の写メを取り、オストド2号である子トトロ（娘婿）に送ると、

彼らが普段買い物するスーパーの「空っぽの棚」の写メが・・・・

粉ミルクもオムツもティッシュもトイレットペーパー等が「無い！」。

「ストレス溜まるだろうけど・・・しばらく・・・」とオストド。

「ＤＮＡのさせる技」と

オストドは、呼んでいますが、メストド1号とお母様は、現在バトル中と言うより

「冷戦時代」が続いているのと同じで、メストド1号と2号。離れていた方が、

「仲良し」なのでございます。

母娘喧嘩に巻き込まれると、その後酷いしっぺ返しをされるので、

経験上、どちらの味方もしませんが、今回は特別。

「物資はなんとかするから・・・・」

「ナントカなるわけ？」

「まあ・・・ツテ辿るか・・・・」

幸い、我が家に何故か二か所あるトイレは、ウオッシュレット付きに

改修済みなので、よく洗って最悪。どこかの元某知事みたいに、

「各自専用タオル」でも用意するとして、問題は、オムツとティッシュ。

マスクは、「ＳＡＲＳ騒動」での備蓄も少々あるので、レンジで加熱殺菌でも

良いわけで・・・

ティッシュも考えてみれば、柔らかいハンカチでも大人は何とかなります。

粉ミルクは、「生存本能で母乳を飲め！」と願っておりますが、

メストド1号も2号も母乳で育っておらず、ましてやオストドも、果たして

初乳すら貰ったのか？と言いたいくらいなので、「多分・・・ダメだろうな！」と

赤ちゃん用おしりふきは、「箱売り」を発見したので、速攻買ったオストドもまた。

「モラルのない人々」の片隅にいるのかもしれません。

それでは、またのご訪問お待ちしております。

オストドのひとりごと。「やっぱり！いい会社だわぁ～」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「航空会社の見分け方」でございます。

土曜日の事。夕方。オストドには、ショッキングなメールが1通。

「「げっ！」一言しか出ません。

メストド1号のお誕生日と多分、その頃やってくるであろう「ストレス」緩和の

「旅」に出るのでございますが、その帰りのフライトが1便キャンセル。

それも、「最長でマイル稼ぐ」ための、マストフライト。

「どうする？」

「行きますよぉ～コロナなんか糞くらえ！」とほざきながらも、

焦って某サイトで航空券を一応漁り、ついでに昨日は、「多分、もうすぐ！」と

少々どころか、それなりに最速コースまっしぐらの、孫トトロ誕生のため、

タオル関係で、「万単位」ベビーベッドにベビー布団やらでも「万単位」。

やっぱり、孫には甘くなるので、ございますが、車にぎっしりと買い込んで

「ふうっ～後は・・・・」

「決戦は月曜日だぁ～」とstrong> もう一泊多くすることにすれば、「取れるじゃん！」と時間前に確かめ、 「いざ！」span>

フランクフルト～シンガポール間。5月一杯のキャンセルなので、

某都市～フランクフルト～シンガポール～成田のチケットを、

「リブッキング交渉！」結果は・・・・・・

「取れたぁ～」span> 某都市から、スイスのどこかへ飛び、一泊。次の日に「スイスのどこか」から シンガポールへ（機中泊）。そして、成田へ・・・・ 「もしかしたら、またキャンセルになるかもしれませんが・・・」との声は 聞こえてきましたが、見事にブッキングに成功。しかも、手数料も追加もなし！ オストド目が醒めました。「やっぱ・・・安いだけでは・・・」 しばらく、「改悪」がなければ、このルートも悪くありません。 内心、お安いだけのクチコミの低いエージェント発券だったので、 「やってくれるかな？」と思っておりましたけど、「さすが！」の一言。 手元にまず、行程が届き、夕方。新しく発券されたＥチケットを入手。 「糞ったれ！が蔓延る中」span>（コロナだけでななく） 「やっぱ、シンガポール航空は、良い会社だわぁ～」と痛感させられたのでございます。 まあ、一日。余計に「お休み」しなければなりませんけど・・・ 因みに、本日のオストドの精神状態は、ジェットコースターでございましたが・・・ それでは、またのお越しお待ちしております。

オストドのひとりごと。「高層マンション・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「高層マンション」でございます。

最近、特に「ご相談」や「意見」を求められるのが、

「高層マンション」でございます。

オストドは、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

一応、猛勉強しまして、「監理技術者」つまり、公共工事とかの

施工を管理することが出来る資格を持っています。

オストドの分野は、「電気」ですが、「電気」に携わると、

建設会社さんとほぼ同時期に現場へ入り、専門職としては、

一番長く携わるのでございます。

その中でも、オストドは「特殊現場」が多かったです。

特殊性から、どこそこと大きな声を上げて言えませんが、

一番、煩かったのはやはり「軍」のお仕事でした。

次に、拘置所ですね。頭の中にはその頃の図面はまだ、残っています。

そんなわけで、「高層マンション」のご購入検討にあたり、

「色々なご相談等」が来るわけです。

「あのさぁ～」

「なんでしょ・・・・」で始まり・・・「またか！」と言いたくなります。

何しろ、「相談料」はいただけませんので、オストドにはどうでも「いい話」に

なるのは、仕方ないことでございます。

「高層マンションは買いかな？」

「自分で住むの？それとも、投資？（賃貸に出すことです）」

「自分用らしいよ。」

「らしい？」

「うん。コレ！を住まわせるんだって！」と小指が一本。

「なるほどねえ～それでか・・・やだねえ～」

「で、どうなの？」

「結論から言えば・・・」

「言えば？」

「場所による。」

「どういう意味？」

「地勢とか地盤とかかな・・・」

「何それ？」

「ついでに言えば・・・」

「うん。」

「どれだけの備えをしているか？だね。」

「備え？」

「うん。」

例えば、東京都を例に挙げると、河口周辺は碌なことがありません。

オストドが最後に携わった「公営住宅」は、地盤が弱く、一級河川に

囲まれる場所。そんな所ですから、基礎工事だけでも地中にコンクリート柱を

建物の高さの半分以上の深さまで何本も何本も・・・

それだけで、数億円が飲まれたそうでございます。

その地区は、オストドが幼少だった頃に過ごした地区であり、昔はレンコン畑に

金魚池が多くあった場所なのでございます。

「まあ、液状化はあるよね！多分・・・」

「うん・・・」

「地下に駐車場に・・ありゃ・・変電設備もか！」

「そんなの当たり前じゃないのか？」

「堤防決壊もあるしねぇ～リスクは高いな・・・」

「リスク？」

「うん。電気ってどこから来ると思う？」

「発電所だろ？」

「正解！そこからどうやって来る？」

そんな話をしながら、「偶に氾濫する恐れがある川沿いの研究所」を

思い出したのでございます。

そこの研究所は、「氾濫当たり前」で設計されています。

ケーブルピット等は、「水没前提」に造られており、その数メートル高い所に

変電設備に非常用発電設備。これだけです。

ケーブルと呼ばれるものは、途中で「ジョイント」されていますが、特に

高圧系は、全て「レジン工法」を厳格に採用しているのです。

でも、民間マンションでそこまでするわけもありません。

「水没が怖いよね。電気がなけりゃ水を汲み上げ出来ないしね。」

「うん。」

「エレベーターも動かない。」

「非常用発電があってもか？」

「消防署とか公共の建物でも、72時間タイプだよ！」

「７２時間？」

「うん。連続運転７２時間。まあ、燃料の方が持たないかもな」

「本当に７２時間動くのか？」

「毎回、検査するんだよ！メーカーに発注するでしょ？」

「うん。」

「そうなると、現場に納める前に実際に稼働させて・・・・」

「７２時間？」

「そう。立ち会う方は、生きる屍になりかねないけど・・・」

「行ったことあるのか？」

「まあね。役所は来ないかあ、仕方ないよね。」

「７２時間起きているのか？」

「まさか・・・３日も起きているわけないだろ・・・」

「だよな・・・」

「７２時間あれば・・・」

「あれば？」

「対策室は出来るだろうし・・・」

「なるほど！で、結論は・・・」

「景色はいずれ飽きる。」

「だろうな・・・」

「買うときは高価でも・・この前みたいな事例があると」

「例の？」

「そう！売るときは、価値はほぼない。」

「なるほど！」

「住みたければ、賃貸を借りればいいだろ・・・」

次に、不動産価値からの話をしました。

例えば、敷地面積が２万平米あったとしても、４００戸くらいの建物では、

専有面積の広さ案分は、すっ飛ばして計算すると、１世帯あたり５０㎡。

土地の実勢価格が、㎡５０万円としても、￥25,000,000.ですが、自分の土地は

どこと明示されていないので、自由処分には、限りがあるのです。

購入時に￥100,000,000.として、共益費・管理費・修繕積立は無視すると、

法定耐用年数は、高層マンションの場合、重量鉄骨一部鉄骨鉄筋コンクリート。

そうなると、ほぼ34～４７年くらいで、「償却」。

定額法で計算すると、およそ年間160万円。償却が全て終ると、「莫大な解体費」の

借金と売るに売れない土地が残ると予測されるのです。

「どうしても買いたいのかな？」

「みたいだね。」

「買ってもいいけど・・・数年で売れって！それでも、半値くらいかな・・・」

「じゃあさ！買って住んでいる奴って・・・」

「お金持ちでしょ！後は、キリギリスさん。」

「キリギリス？」

「うん。今が良ければってやつだな。後は・・・」

「後は？」

「リスク承知で買っているか、ある意味騙された人」

「騙された？」

「そう言えるね。流行って奴に騙されたと言えばいいのかな」

「お前なら買う？」

「宝くじが当たればねえ～でも、住まない。」

「なんで・・・・」

「貸した方が、儲かるでしょ？」

「まあな。」

「年間160万の償却費。管理費・共益費に修繕積立金・・・か・・・」

「幾らで貸す？」

「月50万は貰うか・・・理論値をこうしてと・・・アレ？」

「どうした。」

「月100万は貰わないと合わないな。」

「合わない？」

「合わない。従って、やらない。儲かりそうもないから・・・」

高層マンションを買う方は、あることを忘れているのです。

それは・・・お教えできません。

これ以上、お話すると、「商売」の妨害になります。

きっと、「販売会社」は気づいているはずです。

減価償却がある以上、「物には耐用年数」がること。

そして、「荷揚げ」が馬鹿にならないことを・・・

それでは、本日はここまででございます。

なお、詳しくお知りになりたい方は、「販売会社」にお問い合わせください。

きっと彼らは、「魅力の魔法」で、有耶無耶にしてくれるか？

正直にリスクを説明してくれるはずですから・・・・

それでは、またのお越しお待ちしております。

オストドのひとりごと。「子トトロ再び・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願いが成就します様にと

御祈願をさせていただきまして、スタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「子トトロ再び・・・」でございます。

あれは、木曜日のこと。オストドにとって、忙しい一日でした。

まあ、火曜・木曜。ついでに言えば、土曜日もそうです。

オストドに午前中と言う言葉はありません。

いや、正確に言えば、火曜・木曜・土曜日の午前４時頃に寝て、

５時間ほどの睡眠で、事務所へ戻ります。

もっと正確に言えば、毎週３日・月・水・金の夜は、自宅にいません。

従って、火曜・木曜は送迎車で、事務所近辺に戻り、昼食を摂りながら

事務所へ帰ります。土曜日は、事務所駐車場から、愛車を駆って帰るわけです。

丁度、その日は、「コンビニめし」で済ませていたところ、メストド１号から

電話がはいりました。「予定通り明日。退院」

メストド２号が、60日間の隔離（入院生活です。）を終え、一時帰宅。

「お金降ろしておいて良かった。」と胸を撫でおろしたのが、

悲劇なのか喜劇なのか知りませんが、忙しい日の始まりでございました。

「明日さぁ～出勤予定だったけど、お休みね。」

それから、「明日やればいいか・・」の仕事をハイピッチで片付け、

気が付けば、「いつもの帰る時間」。仕事もひと段落しましたので、

帰宅しようと、車に手を掛けたところ、また・・・携帯が鳴りました。

「とうとう・・産気づいたのか？」と思いましたが、違いました。

「あのさ・・娘にスカイプに電話して・・・」

その時まで、オストドは忘れていたのでございます。

ポケットの中には、会社用のスマホだけ。個人用のスマホは、事務所。

慌てて取りに戻ろうとした瞬間。「アンノン」通知の電話。

まあ、「アンノン」だろうが、会社用だから、出ますと・・・メストド2号。

メストド2号が送ってきていた。メッセージを読んでいなかったので、

事情が判りませんでしたが、「子トトロ」（メストド2号の旦那）が、

コロナショックの影響で、一時帰休になったこと。

そして、「ボーダークローズ」（国境閉鎖）で、6か月間。住まいに一時出国すると

戻れなくなる。（この時点です。）

子トトロは、即時からの帰休だったので、今、搭乗ゲート前で決断をどう下せばいいか

悩んでいるとのことが伝えられたのでございます。

「あのさ・・・あと、２０分で出発なんだわ・・」

「いいから・・・飛んで来いと言え・・・」

「でもさ、９０日で出国・・・」

「何とかなるだろ・・・ボーダークローズで帰られないんだから・・・」

その電話を切って、メストド１号に電話をすると、「乗った」とのこと。

それが・・・多分、午後７時をちょっと廻ったころ。

「因みにさ・・・何時に着くんだ？子トトロ・・・」

「明日の朝。５時？でも、検疫もあるだろうから・・・・」

「うんうん。あるよねえ～この前も時間掛ったもんな・・・・」

子トトロの名誉のために申し上げておきますと、

フライトアテンダント。つまり、キャビンクルー。

つい、この前まで、B747のクルーだったので、南米とかにも飛んでいたので、

その時の「入国印」だったそうでございますが・・・・

「今回もあるよねえ～」

「多分、あれ？この前は、デトロイトだったっけ？」

「ダラス！」

今は、３８０と３５０のクルー。月にダラス２便とシンガポール１便が、

彼の主だったスケジュール。

「そう言えばさ、スタンバイじゃなかったっけ？」

「うん。香港が入ったんだけど、危ないからヤダって・・・」

「それで？」

「サンフラン（サンフランシスコ）が、入ったと思ったら、数時間後にキャンセル」

「ひぇ～それじゃ・・・仕方ない・・か・・・・」

昨日は、メストド２号の退院の前に、最寄り駅でピックアップ。

そして・・・今日は、早朝から、メストド２号のしもべ状態だったそうで・・・

バッテリーが切れたのでしょうか？今はすやすや・・・しばしの安らぎ。

「でも、良かったよな・・・産まれる時には、日本に居られるんだもの・・・」

「まあね。」

いつもの土曜日なら、オストドは、睡眠負債を取り戻すために、お昼寝が、

今日は、お買い物。100均にベビー用品店にそして・・・スーパー。

今日だけでも、２回もスーパーに行く羽目になった。オストドでございます。

それでは、皆様。またのお越しを子トトロ共にお待ちしております。

オストドのひとりごと。「ポジティブ・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願いが成就されます様にと

今日もご祈願をさせていただきまして、スタートなのでございます。

本日のお話は「ポジティブ・・・」でございます。

メストド2号（里帰り出産間近）は、子供の頃は、「ノー天気」いや、

「この能天気め！」とよく怒ったものでございますが、

「世界中がコロナ影響で、ひとつだけいいことあったね。」とほざいていました。

それは、地球が冷やされ、オゾン層にもいい効果が表れているとか・・・

ついでに、やっぱり「能天気」は健在な様です。

「世界中でバンバン飛行機飛ばさなくなったからだね・・・」とか・・・・

因みに、メストド2号は、元５スターの航空会社でＣＡで飛んでいて、

しかも、旦那は現役で航空会社でついこの前まで、飛んでいました。

過去形なのは、「只今、レイオフ中（但し、有給休暇を取っていた）」ので、

普通の奥様でしたら、「どうしましょ！」と慌てふためくところが、

当たり前の光景なはずでございます。

彼らが住んでいた（現在、夫婦揃って我が家におりますが・・・）彼の国では、

彼らが通っていたスーパーには、食料も満足にないとか・・・

彼らの大家さんは、さっさとご所有の農場へ疎開したそうでございます。

「お前なぁ～帰ったらどうするんだ？物資は・・・」

「当面お世話になりますけど・・・」

「いいけどね・・・」

今、タイムマシーンが実用化されていたなら、数か月前に遡って・・・

自分を殴り倒しているところでございます。

何故なら、「日本にさっさと帰ってこい。」とのたまったのは、オストド。

「そうそう・・・日本にいる間のお金は心配しなくていい」とほざいたのは、

メストド１号なのでございますが、オストドもメストド２号も知っています。

お金の問題は、亡きお父様からの相続した分があります。

まあ、信じられないくらいの相続税と相続した株式を売却したら、

やはり・・・国税はもとより、県・市から・・・・

「ど・どろぼぉ～」span>と叫びたくなる いや、叫びましたが・・・ごっそりと税金を持っていかれ・・・・ 散々な目にあったのでございますが・・それは、別のお話でございます。 「仕方ないよな・・・これは、“生きたお金”」と割り切りまして、 税理士に「コレ！医療費控除になる？」と聞けば・・・・ 「社長ぉ～諦めた方が・・・」 「なんで？」 「痛くない・・（自主規制中）・・・腹を探られたくないですよね？」 「まあね。もう、顔もみたくない。」 「でしょ？」 昨日、画像診断の写真をメストド２号に見せられました。 「う～ん。顔はどこだ？」 「ここ・・・」 「寝てるのか・・・・」 「目を閉じてるだけ・・・」 「なんで？」 まあ、スクスクと成長中みたいです。 「お豆ちゃん」が、「アボガドちゃん」になり・・・・ もうすぐ、出てくるわけでございます。 出てくると言えば、もうじき「出産」 出産と言えば、また・・・ ベビーシート兼チャイルドシートもベビーベッドにベビー布団等 ついでに、「オムツがないとやばい！」と、２パックだけ取り合えず用意。 そう言えば、最初の里帰り検診のついでに、ベビー用品店に行ったときは、 恥ずかしかった・・ハズでございますか、最近はすっかり常連になってしまい。 オムツも平気でぶら下げて帰るオストドは、きっと傍から見れば、 完全な「ジジ馬鹿ぶり」なのでしょう。 気が付くと、指折り数えているジジとババ（オストド＆メストド１号） 悠長にいや・・・ドシンドシンと歩くメストド２号は、やはり・・・「ノー天気」 「ねえ！お腹下がってきたと思わない？」は・・・・ 「ノー天気」なのか？「ポジティブ」なのか・・・ 「あのさ・・・育て方悪かったかな？」とこっそり話していると・・・ 「育ち方が悪かったのかな？」と返ってきます。 まあ、何でもいいのでございます。 そうそう・・来年は、「ベビーラッシュ！」と助産師さんが言っていたそうで、 「なんで？」と聞くオストドにメストド２号が・・・ 「コロナで外出自粛じゃねえ～」と・・・・ まあ、少子化が深刻化しているのが、現状なのでございますから、 「いいけどねえ～産めよ増やせよ・・・・」 「うん。次回は早く帰ってくるよ・・・この子のお世話させてあげるから・・・」 お腹をさすって、そう言い放つメストド２号は、やはり「ポジティブ思考」と 言えばいいのでしょうか・・・・ それでは、本日はココまででございます。 またのお越しお待ちしております。

オストドの「不動産よろず相談所へようこそ！」VOL１

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

このたび、「不動産よろず相談所」書かせていただくことに

理由は色々ございますが、「ご相談」が何故か集まる不思議な世界。

そして、「世の中不景気になるのか？」（新型コロナの影響ですが）

今の所、「直撃だけは避けられそうな・・・予感」がする世界。

現に、今の所、保有する物件は・・・・

個人所有・・・テナント付賃貸住宅1棟と区分所有（事務所と社員の社宅）は

お蔭様で満室。（当たり前の様に、空室待ちのお客様もいらしゃるそうで・・・）

オストドの会社つまり、法人所有物件が、店舗・事務所・住戸の複合建物。

これは、オストドが法人口座の開設にとある銀行（現在のメインバンク）に

出かけ、「開設承認」の電話（2時間後でしたが・・・）をいただき、

口座開設に行ったら、当時の支店長と最初の担当者に勧められた案件。

担当者が、同郷と言いますか、同じ町内会。しかも、通っていた駄菓子屋も

一緒で、今は亡きお父様とこの担当者のお父様が、顔見知り。

多分、子供の頃、殴っているハズ・・・(*^^)v

この物件は、現在では事務所が一軒空いていますけど、満室賃料で計算すると、

92.5％の入居率。

次に買ったのも、前述の物件と同じ「任売案件」。双方とも、固定資産税の滞納で、

お役所に差し押さえを喰らったやつです。

もっと、言わせていただきますと、両方とも、「農家さん」案件です。

「これだけ金利が高いと廻るわけない。」勉強させていただきましたね。

こちらは、住居専用。お申込みを入れて、95.23％の入居率。

因みに、オストドの経営する会社が、一番いいお部屋（角部屋＆１階）に

事務所があります。

次が、この物件を買って、担当になった・・・毎度お騒がせの「Kクン」が、

持ち込んできた案件。「限定案件」（お得意様限定）で、その当時「２億でしょ！」と

言いたくなる案件でしたが、お値段２５％ディスカウント。ついでにもう５％交渉して

ついでに、「鬼指値」（会社で臨時役員会が開かれたとか）で、購入。

ここで言う、鬼指値は、土地値がめちゃくちゃ安く（固定資産税評価額に近い金額）で

建物をその分ちょっと高めに・・・・（理由は後で説明します。）

現在、コロナの影響が一番出ている物件ですけど、それでも入居率86.11％

こちらの物件は、土地が広すぎのアパートとテナント。

テナントは、出そうにありません。「出てけ！」と言っても、出て行かないそんな

会社さんが入っています。何故なら、特殊企業なので、この場所での開業許可とか

消防認可とか色々あるからです。

因みに、返済と比べると、儲かってますけど・・・

次に、太陽光発電所。

個人の物件にも載せていますけど、屋根や遊休地は利用しないといけません。

個人は、１０ｋＷ。マンションには、３０ＫＷ。アパートでは、２０ＫＷ。

まあ、電気代くらいは賄えます。

そして、「こんな田舎で・・」と言いたいくらいでしたが、「貸店舗」がひとつ。

ここは、とあるドラッグストアーさんと土地を競ったところです。

でも、オストドが競ったのではなく、建設会社（大阪が本社の儲かっている会社）です。

ここは、２０年契約でとある県では有名なドラッグストアーさん用に建築しました。

ここだけの話ですけど、「退去」になっても、別のドラッグストアーさんから、

既に「出店意向」があるところです。

「おまけ」に付いてきた土地が、遊休地になったので、「役場の意向」を完全無視して

太陽光発電所を作ってしまいました。だって・・㎡あたり１０円で貸すと言っても、

「売れ！」

「じゃあ・・この値段が簿価なので・・・」

「予算がない」

これでは、話になりませんし、金融機関も怒りますし・・・

ここは・・・トントンじゃなくて、やはり・・・儲かってます。

そこで「図に乗った」オストドですけど、「支店ナンバーワンの借入額」になったので、

「ちょっと・・様子見しましょう。」

当然ですね・・・・ここまでで、「減価償却」は、ウン千万/年。ですので・・・

「いいけどね。別に・・・」せっせと元金と利息を払い。ついでに、改修工事にせいを

出す日々。

すると。風向きが少し変わってきまして・・・・

「〇〇さん向けの物件ないか？」と銀行の担当者が、前述の建設会社担当者へ直電。

「と・・・いうわけでして・・・」

担当者から聞いて大笑い。

「じゃあ・・・やるか・・・」

今度は・・・ちょっと・・大きくなりそうです。多分、借入額は、一挙に倍額くらい。

売上も・・・伸びます。利益は・・・・・ちょっと増えるくらいですけど・・・

オストドの会社は、「消費税課税事業所」（オストドは非課税です）

まず、消費税のお話をしましょう。

不動産貸付と言っても、「住居＝消費税・地方消費税等額は非課税」

皆さんが、一口に「消費税」と言っているものは、「消費税及び地方消費税等額」と

言います。ですから、「たばこは地元で買いましょう」とかの看板があるわけです。

消費税は、国が持っていく分と地方が分け前をもらう分が、それぞれ（7.8％と2.2％）

決まっています。それぞれ税金（消費税）を計算すると、普段の生活ではメンドーなので

10％も持っていくわけです。

でも、「住居の家賃」は、非課税ですので、腑に落ちない部分があります。

「いっその事。課税にしろ！バカヤロー」と叫びたくなるのは、決算のときです。

これについては、詳しくは次回以降にお話しをしましょう。

事業系＝消費税課税。でも、注意が必要なのは、社宅等の住居は、非課税。

課税されるのは、テナントとか事務所等「誰が見ても事業でしょ！」になります。

中には、住居目的でアパートの類を借りておきながら、自営業を営んでいる人たち。

「事務所を構えた」とか「教室を開いた」とか色々ありますけど、

税務署にバレたら、（オストドは自ら通報はしませんが、問い合わせには答えます）

もしかすると・・・「それ！脱税ですから・・・」になる可能性があります。

もうちょっと・・消費税のお話をしましょう。

年間（会社では、事業年度と言います）で、課税所得が1000万円以下なら、

消費税を納める義務はありません。

では、事務所賃料は？と来るでしょうが、実際は、納めるべき消費税とは、

課税所得ですので、「総売上－仕入等経費」。つまり、利益です。

そうなると、小さな商店は、消費税を預かっても「消費税等額」として、

納めませんが、所得として所得税になります。

一方、借りている「事務所」の賃料は、大家が納める義務がありますので、

消費税を大家に納める必要があります。

詳しくは、税務署にでも聞いてください。オストドは、「嫌がらせ」と

「税務署除け」でよく、開業時には「ほぼ日参」しました。

「もう判ったよ！あなたは脱税する様なヤツじゃない！」と言わせたら、

半分、勝った様なものです。でも、税務署は来るんです。

オストドの会社の税務署の評価は、「ここまできちんとしている会社はない」と

まあ、工事請書で工事会社が貼り忘れた「印紙税」４００円を自主申告して、

「４０円」の過怠金を納めただけですみましたけど・・・・(*^^)v

税務署の職員２名。２日分の人件費から見れば、「大赤字」ですね。

では、ここから。本日の講義です。

よく、聞かれるのが、「減価償却」です。

減価償却とは、「動産」を決められた法定耐用年数で計算します。

定率法や定額法があります。中古なら、「定額法」です。

新築や新しく買ったものも、定額法が計算が楽になります。

例えば、土地。これは、「不動産」

「動産」ではありません。何故なら、そこから、消すことが出来ない不動なもの。

これは、減価償却できません。売買等しない限り、買ってしまった以上、

持っているだけで税金を取られるモノです。

仮に、土地1000万円。建物3000万円（木造・劣化等級認定なし）を買ったとしましょう。

建物は、22年で価値が1円になります。カーポートや外構は、10年。

太陽光は１７年とか・・・・メンドーです。

個人で住むのなら、問題はありませんが、貸す方は別です。

仕訳け例を挙げてみましょう。

土地＝減価償却対象外。但し、支払利息は経費です。

建物＝外構・建物本体・基礎・設備と分かれます。

外構工事と一口に言っても、金属製・アスファルト・コンクリート・石造

様々あります。

敷地廻りをどうするか、金属製のフェンス？それとも、石を積み上げるか？

金属フェンスなら、１０年。（雨風などで劣化しますので・・）石を使えば

３５年。（風化すると言っても簡単に飛んでいきませんし・・）

カーポートも、コンクリートだったら、１５年。アスファルトなら１０年。

アスファルトの耐用年数は１０年。だから、道をあんなに直しているんです。

建物本体を建てるには、基礎工事は必要です。土地に動かない様に建てないと

大変なことになりかねせん。建物の形状や建築方法で変わりますね。

オストドの個人所有の建物は、以前、地盤強化に打ち込んだ杭があったので、

追加で数本の杭を打ち込み、建物が乗っかっていますけど、簡単な基礎工事も

勿論ありますね。建物と杭を繋ぐのも、基礎ですから・・・

今回の場合は、建物本体は、２２年で減価償却です。では、お風呂やトイレ等の

設備。これは、いちいち計算もメンドーです。例えば、蓄電池なら６年ですけど

照明は１５年。細かく計算すると「貴重な時間がなくなります。」

そんな時には、専門家である税理士先生にご相談しましょう。

今回の例では、土地＝1000万円。建物2000万円としか、判っていません。

適当にわけるのなら、外構300万。建物1300万。設備400万くらいでしょう。

普通の家のカーポートは、コンクリート造ですので、15年。設備も15年。

建物は22年で計算すると・・・年間で106万円くらいが減価償却です。

但し、最初の15年。残り7年は60万円あるかないか・・・・です。

不動産投資で「喰っていく」ためには、この減価償却をマスターしなければ、

いずれ・・・「破滅」が待っています。

例えば、家賃収入年間1500万減価償却は、1000万とします。そうなると、

500万が利益？課税対象？では、実はないのです。

ここから、損害保険料・維持管理用光熱費・管理費・固定資産税・人件費等

出ていくお金を経費として引けます。オストドも「役員報酬」をもらいます。

では、減価償却費はどう使うのでしょう？

これは、「借入元金の分割返済」の原資になります。国が決めた方法で計算します。

例えば、鉄筋コンクリート製なら、法定耐用年数は、４７年ですが、築１０年で

中古を取得した場合には、（47-10）+（経過年数ｘ0.2）ですので、３９年。

建物が２億円。うち設備等5000万。外構5００万（アスファルト及び金属製）とすると

これは、現在の取得価値ですので、大人しく法定耐用年数の１５年で処理する

税理士先生が多いです。税務署も「過大」より「過少」をこの場合好みます。

そうなると・・年間３６６万くらいを１５年で減価償却。

建物は371万ほどになります。（３９年）

因みに、改修した場合には、「すべて壊すか」「売却しない限り」減価償却です。

まあ、例外があって、物件価格（２億円）ｘ５％までは、一発処理できる。とか・・・

純利益が高すぎれば、一発処理。税務署に睨まれたくなければ大人しく・・です。

次回は、「正しい（納税者にとって）税理士に頼もう！」をお送りします。

またのお越しお待ちしております。

「僕たちに明日はあるのか」 VOL５

－サプライズ　４－

この日はいつも厳しい。何しろ、時差の波を乗り越え、ついでに

太平洋を飛び越え、おまけに目が醒めてから、延々と続く大地を眺め

まあ、僕はこの間に、ギャレーで休憩中のCAのクルーミールを分けてもらったり、

「リンゴ食べる？」

「うさぎさんにしてくれるなら・・・」とか

まあ、僕よりお姉さんたちには違いないので、“特技”を使う。

偶に、美味しい思いもあるけど、「空砲」も多くなる。

まあ、「下手な鉄砲数打てば当たる」というけど、弾倉が空になる頃には、

数発の”命中率”になっているので、まあ、たのメンツよりは、マシなのかもしれない。

ギャレーで、お姉さま方にタバコをむしり取られ、まあ、飛行機が動き出す前に

「免税品」のタバコを数カートン持ってきて貰っている。

「添乗員さんは今晩はどこ泊まり？」

「酷いんだよね。この仕事。シカゴから、トロント。そして、ナイアガラまでバス」

「ご愁傷様！でも、トロントには・・待っているんでしょ？か・の・じょ！」

「居るわけ・・ない・・でしょ！」

僕は少々焦り気味になる。「強いて言えば、特定は居ないだけ」が正解なのだけど、

「さてと・・・この辺で退散しないと・・・いけないかな・・・」

この間に”早業”で、数人の連絡先は入手している。いや、手渡されている。

「じゃあ！ご馳走様！少し寝ないと・・・」

そんな「事」をしているから、寝不足になる。寝不足になるから、バスの中で寝る。

こんな生活は、「身体に良いわけはない。」

昨日は、朝起きて、一番のリムジンバスに乗り込んだのが、朝の6時だった。

8時にカウンターの一角を占拠して、受付を開始して、飛行機の出発は、12時。

十数時間のフライトを経て、シカゴ。そして、その4時間後に出発で、

トロントへ飛び、この日2回目の入国審査を経て、バスでホテルに入ったのが、

もう夜。ホテルのレストランで夕食を食べて、諸々の雑務をこなした。

今日は、朝から、ナイアガラ観光にトロント市内観光。

ナイアガラでは、１時間で１周する展望レストランで、

お客様には、景色と昼食を楽しんでいただいている中、僕は階下にある

ビュッフェレストランで、ガイド嬢を口説いているのか？

それとも、純粋に食事をしているだけなのかは、毎度の事になっていて、

トロント市内のレストランでは、巨大なロブスターと格闘して、

夕方に高級リムジン数台に分乗して、佐々木クンと白〇クンには、

一枚数十万円のミンクのコートを売りつけ、CNNタワーで夜景を楽しみ、

そして、今。僕はホテル最上階のバーで、ご機嫌になっている奥様を

連れ、すっかり毒気が抜かれた佐々木クンと白〇クンの五人じゃなくて、

ついでに、ガイド嬢も同席しているので、６人で飲んでいた。

「まあまあ・・・”乾杯”だな・・・お前らけれで・・・くっくっく・・・」

「あ？て・・てめえ～」

「奢るからさ！好きなの飲めっ！」

「いいのか？」

「ああ・・・その代わり、飲みすぎに“気をつけろよ”新婚さん！」

この日は売上が良かった。佐々木クンと白〇クンは、「破産」と喚いていたけど、

そんな事はどうでもいい話で、僕の懐は温かかった。

ついでに、お小遣いも別に貰ったので、奢るだけだけど・・・

「しかし・・・ジュニアは死ぬまで馬鹿だったな・・・」

「まあな・・・まさか、墓の前でお前らに遇うとは思わなかったけどな・・・」

「そうだな・・・墓の前でみんなで飲んだっけ・・・」

僕たちが飲んでいるのは、ジュニアが愛した「バーボン」だった。

その後、他愛もない話をして、”早々”に引き上げた。

何故なら・・・彼らは、新婚さんだし、僕にもこの後の「用事」があった。

翌日の朝。すっかり・・目の下にクマが出来ている。僕たち悪たれ連と

一段と輝きを増している奥様方とそして・・・が、居た。

「おう！・・・・」

「おう！じゃなかった・・お客様！ごゆっくりお休みいただけましたか？」

「お前も・同類だろ？」

「そうですねえ～多分。ところで・・・ハウメニー？」

「足りっかな？後、何泊だっけ？」

「本日はジャスパーでお泊りいただいて、明日からバンフで２泊。バンクバーで・・」

「一泊だろ！身体持つかな・・・」

「持てばいいですねえ～ビタミン剤で宜しければ・・・ホレ！」

黄色く見える太陽を見ながら、僕と佐々木クンと白〇クンは、僕が手に入れていた

「マムシトスッポンを粉にしたモノに、中国４千年の歴史の漢方薬」と

もしかしたら飲みすぎかもしれないけど、ビタミン剤を１０錠ずつを

ミネラルウォーターで流し込んだのだ。

「お客様！そろそろバスにお乗りいただくお時間です。

僕たち「悪たれ連」は、ノロノロと絞首刑に向かう囚人の様にバスに乗り込んだ。

オマケになるけど、ガイド嬢の手元には、昨夜。僕が肩にかけた。ミンクのショールが

入った紙袋が握らてていたのは言うまでもない。

バスは、乗り込んだ途端。爆睡モードに入った「僕たち」とお客様を乗せ、

一路、トロント国際空港へ向けて走り出していた。

－サプライズ　５－に続く。

僕たちに明日はあるのか？ ＶＯＬ6

－ごあいさつ－

皆様！委員長こと部長の僕です。大変長らくお待たせしました。

僕たちのシリーズ完結編です。

何しろ、未来の僕はコノシリーズが始まってから、激変期を迎えているようで、

確かに、美希と一緒に手相を見てもらったら、「大器晩成型」と言われたことがあります。

何でも。もうじき僕はおじいちゃんになるんだとか、大きい仕事があるんでと

渋る未来の僕は、僕の目から見れば、滑稽で時々ぶん殴りたくなります。

未来の悪たれ連の姿は、この場を借りてご報告しますと・・・

佐々木クンは、家業を継ぎ、変態産婦人科は、「もうやってられっか！」と婦人科だけに

したそうで、独身はＹクンだけです。まあ、彼は「僕たちの中の変わり者」変人で、

「ヘタ！」のくせに、鉄砲を数撃つことは出来ない性格が、災いしたのでしょうか・・・

まあ、未来の僕がこの先「どこまでゲロ！」するのか、判りません。

いや、僕自身も知らない未来を見るのが、悲しいような楽しいようなと色々ありますが

どうか最後までお付き合いのほどお願い申し上げまして、舞台はもうちょっと遡るとか

それでは、開演のお時間になった様でございます。

－サプライズ　5－

あれは、出来れば封印しておくべきだった。いや、そもそも僕に関わった人にとって、

僕に「出会わなければ」良かったのかもしれない。

僕の高校生活は、この上ない幸せだけで終る。そう信じていた。

信じていたけど、僕に与えられた運命だけは、どうしても変えられなかった。

僕は「表裏一体」いや、「楽よりその何倍もの苦があることが人生」だと

思っていなかった。

それは・・・一体いつだっただろう。

この先。僕は「神主」で生きると決めていたはずなのに、ある日を境に僕を取り巻く

環境は変わっていった。

何もかも嫌になり、死を選ぼうと思っても、そして、行動をすれば、それだけ、

僕の大切な人たちにとんでもない「災い」が待っていたのだ。

ここから、僕がどんな惨めなことになったのか？それが、今生きるいや、生かされている

僕を造ることになったのだろう。

ある日。それは、突然僕の周りに起こり始めた。

そう、僕がその昔。悪魔に魂を売り渡した。代償だったのだ。

僕は定期的に「強制健康診断」を受けさせれていた。

まあ、時々、意識が遠のいて、僕は光の塊となり飛び回っていたし、

相変わらず、ピンクのウサギさんの着ぐるみを着て、仲間たちは、オオカミの着ぐるみで

病院に入院している子供たちの慰問をしていたので、そのお礼ではないけど、

僕たちのある行為でその「被害」に遇っていた女医さんとナース軍団に、

身ぐるみをはぎ取られ、「強制健康診断」で徹底的に調べられていた。

Ｙクンは、「お婿にいけない」と泣き叫んでいたくらいだから、

それなりの検査＆検査だったのだ。

僕をはじめ、その他のメンバーは、「タダだし。いいじゃん」と言っていたけど、

その頃、優子に少しづつ病魔が襲っているとは、夢に思わなかったのだ。

そして・・・その日が突然僕の目の前に現れたのだ。

－遥かなる航路　１－に続く。

僕たちに明日はあるのか？ＶＯＬ７

－遥かなる航路　１－

その日。僕は全てを投げ出していた。

いや、逃げ出していたのかもしれない。佐々木クンにだけ、

「学年主任にコレ！渡しておいてくれ」と一書き添えた封筒を

わざわざ郵便で送るために、ポストに投函した後、僕は紗栄子の店に顔を出した。

「ちょっとだけ・・・いいかな？」

「いいも悪いもないわ！ベッドに行く？」

「後でね・・・ちょっと電話借りるよ。悪いけど・・」

「じゃあ！お買い物に行ってくるね。美希も来るの？」

「多分、来るんじゃない！俺が居なければ内緒にしてくれる？」

「いいけど・・条件次第かな？」

紗栄子は僕に身体を擦り付けて、キスを迫ってきた。

まあ、「旅立ち前」に悪くはない。

「ちょっと夜出かけるんでそれまでなら・・・」

「何か美味しいモノ・・・買ってくる！あっ！」

「何？」

僕の手は本人の意思とは関係なく紗栄子の身体を弄っていた。

「あのさ・・・買い物前に一回！」

「いいね・・」

僕はお店のカウンターで紗栄子をノックアウトしたのが、まだ、お昼前だった。

「洋食屋さんでいいでしょ？今日は臨時休業にしちゃおう。」

「夜に出かけるんだよ・・・」

「いいの！」

タバコを咥え、勝手知ったるカウンター内に入り、コークハイいや・・正確には

コーラはほんの少しで、たっぷりとウイスキーを注いだグラスを片手に、紗栄子の

身支度いや正確に言えば邪魔をしながら、紗栄子を弄っていた。

「３０分で帰るからね。」そう言うと、紗栄子は僕が窒息死するんじゃないかと思う

くらい長い間僕の口を塞いでいた。

紗栄子が出ていくと、僕はとある所に電話をしていた。

僕のミスと言えば筆圧が強かった。メモには、僕のその後の行動が示されていた。

とあるところ。つまり、船会社に目的の船に乗れるか？問い合わせていた。

東京港を出港して那覇までの船旅。いや、片道切符の行く当てのない。

死に場所を求める死出の旅と言えばいいのかもしれない。

その日。僕はいつもの迎えを待っていた。

やってきた優子の車は、僕にとって、初めて居心地が悪かった。

「あにね・・・ちょっと話があって・・・」

「いいけど・・何？」

僕は座り心地が悪かった姿勢を直していた。その後に続く言葉が、

僕のために付かれた?だとは思わないで・・・

優子の話を聞いた僕は、咄嗟に叫んだ。

「優子！車止めて・・・電話してくるから・・・忘れていたことがある。」

そして、僕は電話ボックスめがけて走り出した。けど、電話ボックスに入り、優子が

目を離したその瞬間を待って、僕は雑踏の中に逃げ込んだのだ。

「判りました。出航は夜で・・手続きは１時間前から・・・」電話を切った途端

ドアを開けて紗栄子が帰って来た。

「お帰り・・・」

「良かった・・・」

「何が？」

「もう居ないかと・・・」

「どこかに行くの？」

「行かない！まだ・・約束果たしてないもん！ゴハンは？」

僕は少しだけ嘘をついた。今晩の出航ではなく、明日の出航になっていたから、

今晩は紗栄子の所に居て、明日。早朝に逃げ出そうと決めていた。

「１時間くらいかかるらしいわね・・・いつもの飲む？」

紗栄子が買ってきたのは、赤まむしドリンクとユンケルの組み合わせが、入った袋と

「コレ！飲んだら大丈夫かな？」と思うくらいの、「マムシとスッポンの粉」だった。

「えへっ今夜は臨時休業しましょ！美希は来るかもしれないけど・・・ね！」

まあ、これから先、嫌と言えるくらい眠れるだろう。僕はコクンと頷き、

それ等を一気に飲み込んだ。

「うへ～こ・・粉が・・・」

「はい！お水！」

差し出されたグラスの水を飲み干した。

「ねえ～ピアノ弾いて」

「了解！」

僕はこの店で初めて弾く曲を弾いた。それはせめてもの紗栄子に対して

お別れを告げる曲でもあった。

多分、紗栄子が僕の事を全部知ったときには、僕は多分。存在しない。

そんな思いを込めた。

「何か悲しい曲ねでも・・・」

「でも、アタシもこんな風に死にたい。アナタの腕の中で」

そして、次の朝。静かに眠りについている。紗栄子と美希にそっと別れのキスをすると

早朝の街に出た。

「あっ！アノヤロー大丈夫かな・・・」

僕は電話ボックスに飛び込むと、佐々木専用の電話番号を回した。

眠そうな声で電話にでてきた。

「あっ！佐々木！悪いけど‥お前宛に郵便送っておいたから、学年主任に渡してくれ！」

一方的に僕はそれだけ告げて、電話を切ろうとした。

「ちょ・・ちょっと待て！お前何処にいる？」

「なんで・・・」

「何かあったか？」

「何もない。今夜ちょっと出かける。」

「出かけるってどこだ？」

「今は言えないな！後で連絡・・・」

「会えねえか！」

「お前。今日ガッコーだろ？」

「バカか・・今日は休み！」

「そうだった。」

「どこに居る？」

「浜松町に向かってる」

「浜松町？飛行機か・・・」

「まあ、そんなもん。」

「じゃあ！新橋のＳＬ前！１２時でどうだ。」

「判った！」

僕は佐々木君にだけは、全てを話すつもりだったもかもしれない。

まあ、悪たれ連こと社会関係奉仕部の事も仲間たちの面倒も頼まなければ、

「どこか知らない所」へ行くにしても、最低限伝えることが義務だと考えた。

新橋の駅前広場。ＳＬが見える喫茶店で僕は、ＳＬの前を見ていた。

佐々木クンだけなら、僕は姿を現し、そうでなければ、喫茶店で書いた

別れの手紙を投函して、僕は旅立つことにした。

１２時ちょっと前に佐々木クンが現れた。どうやら、一人らしい。

「よう！」僕はコインロッカーに「怪しまれないための荷物」を放り込んだ後、

佐々木クンに歩み寄った。

「おう！メシ食ったか？」

「ああ・・・さっきな。」

「俺も喰った。サテンでも行くか・・・」

「どこに行く？」

「ウチの店あんだよ・・・そこでいいか・・・」

「お前の所。どんだけ商売するんだ？」

「知るか・・・今度は、フーゾクも始めるとか。」

「いいねえ～お前の親父らしいわ！」

「あのさ・・出かける寸前に・・」

「あん？」

「美希先生から電話あったけど・・・お前知らねえかって・・・」

「散々ノックダウンしたんだけど・・・」

「昼間から言うかぁ～」

「おかげでヘロヘロなんだけど・・・」

「ほれ！」

佐々木クンが渡してきたのは、「いつものセット」そして・・・

「ほれ！おまけ！」

「なんだこれ？」

「何でもお袋のところ・・・」

「あのラブホ・いや・・連れ込み」

「どっちでもいいや。そこで売るんだと・・・まあ、効くかどうか確かめねえと」

「良心的だねえ～って・・・俺モルモットか？」

「お前が一番じゃねえのか・・・少なくとも、お前は金払わないでヤレるし・・・」

「うんうん。お前らは、金使って。センコーに見つかるし・・・」

「思い出させるなっ！」

「ついでに・・リンちゃんだもんな・・・」

「殴るぞ！・・・」

「そんで、何だって？」

「居場所知っていたら教えろって！」

「教えたのか？」

「今は教えねえよ・・理由も言わねえし・・」

「サンキュー」

「聞いてもいいか？」

「後で話すよ！いや・・渡したほうが早い」

「後で教えるんだな？」

「ああ・・・サテン行こう！」

「おう！見送らせろよ・・いいな！」

「ああ！そのつもりだ。でも・・・」

「なんだ？」

「誰にも言わないでくれよ・・・」

「困ったら電話しろ！約束だ。」

「ああ・・そうする。」

佐々木クンのお父さんが経営する「ノーパン喫茶」でしばし床だけ眺め、

「ちょっと待っててくれ！」

僕は乗船券を買いに行き、そして佐々木クンに手紙を渡した。

「じゃあ！」

「おう！」

そして、僕は船に乗り込んだ。幸い。偽名で乗れたし、経由便だから、

僕がどこにいるのか？皆目の検討はつかないだろう。

ー-遥かなる航路　２－へ続く。

オストドの「不動産よろず相談所へようこそ！」VOL２

「正しい（納税者にとって）税理士に頼もう！編

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

「コロナの影響かなぁ～」と本来ならほぼ満室になるアパートですが、

今年は動きが悪かったのでございますが、昨日そして今日。

ポンポンと決まりまして、入居率は91.67％になりました。

全体でみると、現在の入居率（契約済み含めて）90.07％ですので、

事業ボーダーラインから見ると、ほっと一安心。

さて、本日のお話は、「税理士の選び方」でございます。

不動産投資は、巨額なお金が動きます。

まあ、数百万円から数十億。中には数百億と幅の広い世界。

単に売買だけ行っている会社でもそうですが、他人に入居いただく場合には、

仮に持ち家を転勤中だけ貸すことだけでも、「立派な個人事業」です。

どんな届け出が必要なのか？

個人事業の場合は、確定申告で充分ですが、法人では、あちらこちらに様々な

届け出が必要になります。

法人を設立するには、まず、金融機関に行き、「出資金用口座」を開設します。

それと同時に会社の定款を作ります。発起人等が決まったら、出資金口座に

出資額を振り込んでもらいます。

出資金の金額次第では、後々の税金も変わりますし、出資金の額次第で、

金融機関の態度も変わります。

オストドの考えでは、「会社を作る前にやること」が、「税理士探し」だと思います。

一口に税理士と言っても、大きく分けて2種類に分けられます。

「税務署寄りの税理士」そして「納税者側の税理士」です。

税務署寄りの税理士は、「税務署の考えに従う税理士」ですので、

「こんな経費認められませんね」と依頼者側の意向を無視するので、

税金もお高くなる傾向がありますが、元々OBだったりするので、便利な時もあります。

それは・・・「税務調査」の時です。

では、納税者側の税理士はどうかと言うと、役に立つ方と「アホ！」と言いたくなる

税理士先生が存在するのも事実です。

役に立つ先生はお忙しい方が多いので、「暇だから見てあげる」なんていう税理士先生は

止めといた方が無難でしょう。

オストドの場合は、「アホ！」を選択していますが、それは、経営コンサルタントが、

優秀だからです。

経営コンサルタントは、「大体これくらいの税金になりますね」と言っても

良いそうでございますが、税理士以外の税理士事務所のスタッフは、税金について

喋ってはいけません。

どっちが飼っている？のか知りませんが、優秀な経営コンサルタントを使っているのは、

「アホ！」が多いそうです。

この「アホ！」は、優秀な経営コンサルタント（税金知識だけはあります。無いのは資格）

が、説明する申告内容を黙って、税務署へ報告する仕事だけします。

「アホ！」税理士は、税務調査の時には役に立ちません。

途中で「帰らせる」のが、正解なのです。

例えば、物事には「シロ」「クロ」だけで割り切れない「グレーゾーン」があります。

経費の世界でも同じで、例えば消耗品を買ったとします。

ボールペン1本。コピー用紙1枚。電話のワンコールだけでも、会社の経費です。

それを、意図的でないにしろ、個人的流用してしまう失念はあるのです。

厳密に言えば、「クロ」ですが、証拠がなければ「シロ」。その中間が、

グレーゾーンになります。

「シロ」に近いグレーゾーンもあれば、「クロ」に近いほぼ「クロ」の

グレーゾーンもあります。

例えば、日本の会社のうち、大多数は中小企業です。

社長の給料は、平均すると年収で百万円台も多いのだそうです。

実はオストドのお給料もそうです。

会社の経営者は、「見栄を張る」必要もあります。

赤字のくせに、社長車はベンツも当たり前です。

おかしな話かもしれませんが、「職務上必要なものは、必要経費です。」

オストドの乗っている車は、「法人リース車」です。

リース費も燃料も保険も維持管理に係る費用全て経費です。

コインパークに止めても、高速道路を走ったりするのも経費です。

お客さんとご飯を食べれば、経費（交際費か会議費）で処理されます。

余談ですけど、社長や役員は、３６５日２４時間勤務です。

そうなると、「交通反則金」はどうなるかと言えば、経費不算入経費です。

これは、「経費には認めない（経費不算入）けど、会社のお金で払っていい」

ありがたい事です。但し、決算書には記載されるので、笑いを取れるか？

それとも・・・・と考えねばなりません。

そうなると、社長が使うお金は、普段の生活費とかくらいです。

「お説御尤も」な経費であれば、「万一の際のお土産！」と言っておけば済みます。

この「お土産」は、税務調査の時に役立ちます。

中途半端でこれ以上腹を探られたくない場合や、さっさと終わらせる場合に有効です。

この時は、修正申告等を行って、「社長の賞与」で処理になります。

経営者が一番やってはいけないことは、「会社のお金と個人のお金」を

ごちゃ混ぜのドンブリ勘定です。

不動産貸付を行っている場合には、尚更になります。

オストドの場合には、お預かりする敷金は、全て「証書型定期預金」として、

一か月満期自動継続にしています。

修繕費もある程度月々の積立定期とか・・・

金融機関をフル活用しています。

「度が過ぎる節税」までは、許してくれる可能性があります。（法令順守範疇条件）

でも、「脱税」だけは、破滅行為になります。

例えば、「ちょっと借りるだけ・・・決算には返す！」と言って持ち出して、

返せない場合には、申告書によって判断されるので、この場合は、貸付金で

処理されていないと大変です。

逆に、経営者が会社にお金を貸した場合には、「長期借入金」「短期借入金」の

処理をします。この場合には、金利は諦めてください。

でも、会社から借りた場合には、金利が必要です。（念のため）

オストドの口癖は、「無駄な税金払いたくないなあ～」です。

でも、給料の源泉所得税は引きますし、固定資産税も納めます。

赤字でも「法人県民税」「法人市民税」を払う必要があります。

ですので、オストドの口癖である「無駄な税金」とは、

「払わなきゃいけないものは納める。けど・・・それ以外はやだ。」です。

そうなると、社員さんの給料やボーナスを多く払ったり、修繕工事を

前倒しで行ったりするわけです。

この「修繕費」は、厳密に言えば「修繕費」として一括処理できるものと

「資本的支出」として、「減価償却するもの」に、決算時に計算をしながら、

考えるのも社長の仕事です。

そのために、優秀な経営コンサルタント（税務調査時に立ち会える有能者）を

使っていれば、偶に「カチン！」としますが、便利なのです。

電子申告は、本人か税理士しかできません。言い換えれば、

「アホ！」は電子申告だけやってくれればいいわけで、税務調査時には、

「アホ！」で油断させて、「有能な経営コンサルタント」で武装すれば、

「結果オーライ！」になる可能性があります。

「お土産」だけ渡して、御退場いただくのが、「正しい税務調査」です。

間違えて完璧にし過ぎると、「担当税務署は無能」となり、国税が出てくる場合が

有るとか無いとか・・・

いずれにしろ、社長業はラクではありません。

次回は、「お役所は、サラ金より酷い！」をお送りします。