大家のためいき。「これ以上は・・・下げられません。」

今は飛べませんが・・・「空飛ぶ食欲魔人」ことオストドでございます。

何の因果なのか？持ち家はないくせに「大家業」をしている

そんなオストドでございます。

本日から始めさせていただきました。「大家のためいき」。

お暇がございましたら、宜しくお願いいたします。

まずは・・・・

新型コロナウイルスで苦しんでいる皆様へ

「心よりお見舞い申し上げます。」

さて、世間様では、「新型コロナウイルス」がどうのこうの・・とか・・・

幸いなことに、本日現在では、オストドの会社も個人も直撃を受けていません。

「直撃弾」は喰らわないのが、リスク管理と言うものでございます。

オストドの個人で言えば、1棟モノ（住戸6戸・事務所）と区分所有がふたつ。

区分所有の方は、オストドの会社事務所と社員さんの社宅ですので、

オストドの会社が潰れないかぎりは、大丈夫でございます。

一棟モノは、某不動産会社が、住戸部を借り上げ契約。事務所は、オストドの

お父様（故人）が創業者で、オストドが２代目だった会社。今ではもう４代目の

元社員が社長さんの建設関係（電気工事です）

ですので、「有無」を言わせることはありません。（笑）

何故なら、相場よりお安い賃料で貸してます。

会社の方で見ると、店舗棟１棟。こちらは、某ドラッグストアーさん。

本日聞いた話では、「県内第一位の売り上げ」だそう。

つい、昨年までは、「県内２位」だったのですが、「客層」が違うのか？

はたまた、「行く先が限られている」せいなのか？

まあ、実際の所、「客単価」だけで言えば、トップクラスでしょう。

セールの日でなくとも、高級外車に大きい袋をいくつも積んでいる。

そんな光景が当たり前の所です。

アパートが２棟にテナントが併設されている方はと見ると・・・

「レディースプラン」が当たったのか？知りませんけど・・・

若い女性が多く入居しています（防犯カメラが効いているのか？）

まあ、女性が多いと・・・入居希望の「男性」も多くなります。

恵まれた「小学校の先生」（男性）は、両隣が女性です。

因みに、こちらは現在２９／３０のご入居をいただいています。

オストドの経営方針は、「満室にしない」経営なので、

「１室」空きは、満室と同じ。

何故なら、「重大な故障」があれば、直す間。部屋を移ってもらえるからです。

テナントは、「出ていけ！」と言っても出れるわけがない「会社」さん。

何故なら、行政から、そこでしか「営業許可」が出ない特殊な会社さんなんです。

もう、１棟あるＲＣ造のマンション。２１世帯ありますが、１部屋は、オストドの

会社の事務所（営業所）ですので、２０世帯中１９世帯の入居率です。

「じゃあ！儲かっているじゃん！」と言われそうですが、「大盤振る舞い」で、

家賃は「原価ギリギリ」状態ですから、借入金返済に支払利息。損害保険料に

固定資産税（これが・・きつい！）その他に修繕費や光熱費。

消防点検費用や清掃費等の流動費も馬鹿になりません。

無理やり捻出して、「年間数十万円」の黒字がやっと・・・

聴くところによると、「値下げ交渉」（賃料減額）や「賃料滞納」とかも

他の物件では出ているそうです。

「下げてあげたいのは、ヤマヤマですけど、下げられない」そんな大家は、

沢山いるのです。

「偉そうにご意見」をされているコメンテーターに言いたいのは、

「大家業の苦労も考えろ！」と言いたいところでございます。

例えば、「金融機関への支払利息」が全面補助を受けられれば、

多分、月々１～２万円下げられます。

それでなくても「賃料交渉」を平気で持ってくる不動産屋のおかげで、

「経営はきつい」のが、大家業です。

ついでに、固定資産税も大幅減免してくれれば・・・

月々数千円くらい下げられるでしょう。

まずは、国が「民間の銀行」から、不動産の債権を全部買ってくれて、

金利を「政策金利」で貸してくれて、「固定資産税全額免除」なら、

協力も出来るかと思います。

はっきり申し上げると、

「こっちも生活があるんじゃ！」です。

では、家賃の支払いに苦しんでいる方はどうすればいいのでしょう？

オストドの掴んでいる情報や予測では、「大恐慌」になる予測をしています。

例えば、「新しい生活様式」になれば、「失業者は増える」のは確実かと思います。

実は、私たちが住むこの日本は、「赤字国債」と言わせている官僚が居ますが、

それは大間違いです。確かに対外債務はおよそ６４０兆ほどでしょうが、

対外債権は、「９００兆超え」誰が計算しても判る計算です。

でも、ここで問題があるわけです。「いつ帰ってくるのか判らないお金」だから

「返して！」と言っても、「返せない」国が多いでしょう。

ですから、「赤字」じゃなくて・・・「ただの国債」と呼ぶのが正しいのでしょう。

まあ、「単年度」で見れば、「赤字」。特にこの新型コロナ問題は、「大赤字」です。

住まいを自己所有している皆さんも、「固定資産税」って判ると思います。

車で言えば、毎年払う「自動車税」ですね。

例えば、東京都とお隣の県は違います。まあ、神奈川あたりは別格ですが、

入ってくる「お金」のケタが違う。

会社が集まれば、繁華街も栄えますし、都民希望者が増えます。

そうなると、土地の値段も違います。

例えば、オストドが持っている。下町の３３０㎡一方通行道路接道でさえ、

相続税計算で、8000万円。多分、実勢価格で言えば、１億後半から２億円くらい。

まあ、その分。「他人を住ませる住居が主たる建物」なので、１戸あたり、

２００㎡までは、減免がありますけど、固定資産税で１か月強の家賃が

なくなります。

地方で持っている２２００㎡ワンブロック（四方道路）の土地は、3700万くらい

でも、固定資産税は、都市計画税がありませんが、やはり1か月分強の家賃が消えます。

「助けろ！」と言われるのなら、この税金を免除して欲しいものです。

会社ですから、毎年「税金」を納めていますが、「経費計算できる消費税」と

「経費計算できない消費税」があります。

その違いは、売上の課税割合で計算されるので、「どこそこ分」と言っても無駄です。

例えば、その年に消費税を1000万円預かって、仮に1000万円払ったとしましょう。

差引＝ゼロではありません。例えば「割合５０％」認定なら、５００万円の納税を

しなければなりません。仮に「決算が赤字」でも、消費税で納めるべき金額

５００万円は、納税しなければいけません。

だ・か・ら・・・「助けられない」のです。

皆さんが苦しいのも判りますが、大家も自分の最低限の生活があります。

そして、雇っている社員さんには、「人並の暮らし」をしてもらう様に、

給料を払う必要があります。

この給料や生活費も物価がどうなるか？によって、下げることは出来ませんが、

上げねばならないからです。

仮に、「物価上昇」しても、契約家賃は上げられません。

従って、大家は物価上昇分（特に消費税）は、丸抱え状態が続いています。

特に今は、マスクが高騰していて、「使い捨て」は買えません。

消毒剤も値段が跳ね上がりました。

業者さんも「コロナ」を理由に値上げしてきています。

そうなると「大家」は、助けたくても「助けられない」わけです。

家賃補助より、真っ先に固定資産税・や都市計画税は廃止。ついでに

大家業の事業税も免除・金融機関の債権を買い上げ、政策金利での融資に切り替えで、

その分、家賃の値下げなら、助けられるのです。

最後にはっきりと、申し上げます。

「下げれるのなら下げたいわ！」でも、

「これ以上は、下げられない」のが、

現状な大家さんは、一杯いるのでございます。

オストドの「正直な不動産」のお話。VOL.0

－まえがきに代えて－

不動産だけで、ご飯を食べる様になって、10年になる。

まあ、大学の頃に、とある所にある。

アルバイトを斡旋したり、学生向けのアパートを貸したり

そんな所で、ひょんなことから・・・

「ねえ！手伝いなさい！」とお姉さまに、「ごはん」???を

奢ってもらった。その場で頼まれた。

「はあ・・・空き時間なら・・・」

そこで、僕は「アパートのあっせんの仕方」を学んだ。

某百貨店でアルバイトをしていたとき・・・

その時は、面接日に・・・いきなり。「今日から働ける？」と

有無を言う暇もなく。催事場の婦人服バーゲンコーナーへ送られた。

そこで、「おばさま達のさばき方」を学んだ。

売り場の主任さんは、いいおばさまで・・・タダで食券を大量にもらい。

そのおかげで、僕はたらふくご飯を食べられた。

まあ、「社員にならないか？」と誘われるくらいの売上を出していたからで、

僕あhその催事が終了後に、今度は食料品売り場に行くことになっていたけど。

そんなある日。アルバイトの仲間が、「宅建取んねぇからか？」と誘ってきた。

その時は、〇[×]だけで取れたらしい。

素っ気もなく断多tけど、今考えれば・・・もったいないと思う。

その後は、お父様の資産管理で、駐車場（ここはタイムズに一括で出した）。

幼稚園のド真ん前だったので、最終的には、某不動産会社と組んで、

幼稚園の経営しているお寺にトランク3個で売り飛ばした。

お父様が買った時は、２個半だったので、お父様は儲かった。

僕は手数料を少し・・・貰ったくらい。

その後は、バブルの残骸のマンションだったり、ある不動産投資会社へ、

金融機関が融資したら、社長が登記する際、奥様名義にしたので、貸し剥がしの

ビル等の管理をやっていた。

まあ、僕の懐も時々儲かったのは言うまでもないことだ。

東日本大震災でお父様の会社の建物がやばそうだった。

修繕すべきか？建て替えか？

お父様に相談すると・・・少々。「躁状態だったお父様」は、

「お前に任すから・・建て替えろ」と言い・・・・

お父様の代わりに、建設会社の選定から打合せをやっていた。

ある日。

「お前の名義にしろ・・・・」

「お金ありませんが・・・」

「金は出してやる・・・」

所有していたマンションの一階店舗に入っていた。

とあるドラッグストアー。散々、値引き交渉をしてきたので、

「出ていけ！」と追い出し・・・・

空いた。スペースに、整形外科に耳鼻科、調剤薬局が、とある

医療コーディネーターにより入居したので、

「さあ！売るか・・・」と・・・

実は、不動産会社と相談していたら、買値からトランク1個分ほど

値引きしないと売れないことが分かったので・・・

「満室売買」を企んだのだ・・・・

結局、トランク1個分くらい改装費につぎ込んだ医療コーディネーター会社が、

税理士事務所と組んで新しい会社を興し・・・当初。付いていた値段に

トランク2個追加して買ってくれた。

この時の売買した代金で、税金などを差っ引いて・・・・お父様の手元にあった。

まあ・・・その時。僕は「いずれ・・・か・・・」と考えていた。

すっかり、あれほど恐れていたお父様は、見る影もない。

ニコニコしているお爺ちゃんになっていて・・・時々、血圧を上げる事。

これを実施し続けても・・・多分、10年はないと思っていた。

まあ、これまで、3回ほど。くたばりかけていたけど・・・

もう。不死鳥の如くはなさそうだった。

「判ったよ・・・・」

僕は、相続時精算方式で、2500万円。（限度額いっぱい。要税務署届け出）と

金銭消費貸借。（収入印紙を貼って・・・トランク何個？）

そして、土地の使用貸借をお父様と結んだ。

土地の使用貸借契約とは、「底地権」はお父様で、固定資産税はお父様。

地上権は、僕で、賃料の支払いが必要。（踏み倒した・・・）

既存建物の解体費用を僕が負担（借りたお金だけど・・・）で、相続時はラクだった。

借地権は、僕にあると土地家屋調査士のお墨付きをもらったので、底地権分

つまり、相続路線価ｘ㎡数ｘ底地権（３０％だった）わけで、

都内とある所の土地。相続路線価23万円330㎡で、本来。7590万の所。30％。

ドンと減って・・2270万。税率は明かせないけど、法律に従ってやれば・・・

節税が出来たわけだ。

出来れば、お父様が亡くなる前に、金銭消費貸借契約を焼き捨ててくれていれば、

そう思ったけど・・・

お父様が残してくれた。その他に振り込まれたお金で、相続税は支払いが出来て、

相続した「株券」は、僕が持っていることに危機を感じ取った会社さんが、

僕の退職金上乗せ分込みで、1株〇〇円だった。相続時価格の190倍で買ってくれた

まあ、その後。国税に市県民税で、数千万持っていかれたけど・・・仕方がない。

僕が建てた。都内のその建物は・・・・「神セブン」と言われ・・・

まあ、こだわりを詰め込んだので、割安感があるらしい。

僕に一日当たり、数万円もたらしてくれているわけだ。

本当は、これだけでも、充分ごはんは食べれるのだけど・・・・

お給料はどうでもいい。趣味で始めた会社が、3つある。

これは敢えて説明しない。

税理士に言わせると・・・「グレーデスケド、ブラックじゃありませんし・・・」

つまり、合法上の節税はしているけど、脱税はしない。

僕がまともにお給料を貰っている会社で言えば、僕はその会社のお給料に見合う

源泉所得税（2社目からは、甲ではなく乙になる）も、社会保険料も払っている。

つまり、人様にどうのこうの言われない様になっている。

その会社でも、「法人格の大家さん」をやっている。

記念すべき、1棟目は、近くの地銀さんに法人口座の開設に行ったら、

「コレ買いませんか？」と支店長と営業次長に勧められ・・・

「お金ないけど・・・」

「ご融資させていただきます・・・この金額全部！」

その半年後。この物件は僕の会社の所有物件になった。

そんな話を施設暮らし（後妻が放り込んだ・・・）だったお父様にしていると・・・

「そうか・・・がんばれ・・・」

この一言が最後だった。

僕の誕生日から、3週間後。台風の嵐の中・・・旅立っていった。

知らせを聞いて車を走らせたけど、着いてもお父様は、寝たままだった。

それから・・・約8か月。争続。つまり相続でケンケンガクガクやった。

まあ、僕の勝利だった。最終的には「姻族解消届」まで出して、

僕は全てのしがらみから逃げ切り、お父様に約束した「敵討ち」もした。

使い込みの証拠をたたきつけ、雇われた税理士に弁護士に謝罪させて・・・・

僕はその6割以上。実質7割になるお父様の遺産を貰った。

まあ、お父様が眠る墓地は貰えなかったけど、自宅にある位牌には、

お導師様が、魂入れをしてくたので、お墓まで行く必要がない。

その後、気が付けば、金融機関だけの借り入れ8億円あまり・・・

建設協力金や資金調達などで、トランク10個近くになった。

毎月の返済は、300万を超えている。

ここではっきりとさせておくのは、僕も僕の会社も投資会社ではない。

「個人格・法人格の別はあるけど、大家業」だ。

ここまで規模が拡大してくると、気が付いたことがある。

「不動産会社に正直者は存在出来ない」ということだ。

逆に、正直者に当たれば、「こいつ大丈夫か？」と思う。

特に、中間管理職。下のミスを被り、上からの叱責を一人で負う。

そんな、「天然記念物に近い人間」は必ず潰される。

僕が節税でグレーゾーンを狙う様に、不動産会社はギリギリ錯誤を狙う。

例えば、今はやりの「10万円で・・・：」だ。

10万円の投資で4.5%の配当だと・・・4500円。

満額貰えて・・年間4500円。これでどう老後に備えるのだろう。

ついでに言えば「匿名組合型投資」。所有権を登記されない投資なので、

その投資に見合う安心資産でないわけだから、譲渡も相続も相手次第になる。

何しろ、「元本保証」はどこにも謡っていないし、確定利回りでもない。

配当4500円と言うのは、どこから来るのだろう。

多分・・・「はは~ん。アレか・・・」と判るけど、種明かしはしない。

この業界。正直者はバカを見る。投資感覚でやれば、痛い目を見るリスクはある。

大家業でやってもリスクはある。

保健でカバーできる範囲はカバーしても、空室リスクゼロは、絶対にない。

「一括借り上げ」だって、2年経過すれば、退去清算金やら2か月の賃料免除を喰らう。

まあ、これからどうなるのだろう。

少なくても、僕は実際の仕事では、狸時と狐の化かしあいに参戦しなければならない。

でも・・・せめｔ、ここでは正直者でありたいと思う。

オストドの「正直な不動産」の話。VOL1

－　第一章　リスクについて考えてみよう。　－

不動産は大きな買い物だ。少なくとも、一般庶民においては

一生に一度あればいいほうだ。

独身時代にマイホームを考える人は少ないだろう。

昔より今。正確には円安進行する前の頃は、金利は安かった。

「金利が安い今・・・」バカみたいな誘い文句が流れ飛んでいた。

「家賃を払うより、マイホーム」等。何も知らない庶民を錯誤させる

言葉に騙される人もいる。

マイホームの夢を叶えるには、まず、リスクを考えねばならない。

時々ではあるが、僕は「コンサル」もやっているので、質問を受ける。

家を買おうとしている若夫婦の「夢」は壊したくもないが、甘い考えや

そこにあるリスクについて、僕はストレートに話す。

「今度。家を買おうかと・・・賃貸勿体ないですし・・・」

「そうだね。見た目はね。リスクは考えたことがある？」

「えっ？」

「ローンの組み方は？1馬力？それとも、2馬力？」

酷い話である。人間である彼らを1馬力＝1人。として計算している。

「ええと・・・当面。共稼ぎで・・・」

「ふう～ん。そこにあるリスクに気が付かない？」

「えっ・・・」

お判りだろうか？仮に「おめでた」にでもなれば、当面は「1馬力」だし、

出産後も2馬力の満額の稼ぎはない。

ましてや、保育園に入れれば・・・その費用も考えねばならない。

「おめでたい」話も「おめでたくもない」話になってしまう可能性もある。

そして、もう一つ「おめでたくない話」は、離婚の二文字だ。

不動産会社や建売業者は、「ペアーローンが宜しいかと・・・」と言う。

確かに、夫婦共有名義（ペアーローン）にすれば、メリットの享受もあるけど、

もうひとつ。デメリットがあることを、専門家である彼らは説明しない。

つまり、どちらか一人が返済不能の場合、残された一人がその残金を背負う。

まあ、も0う一人が事故や病気で亡くなれば、団体生命保険で、残金は払われる。

ところが、である・・・・・

まだ、他にも「十大疾病・・なんちゃら」なんてのもあるけど、

もうひとつの病気。「離婚の虫」が騒ぎ出したら・・・・

どうなるのだろう。

一番大変なのは、浮気による離婚ではなく。考え方の相違による離婚だ。

慰謝料の発生しない離婚だったら・・・と、考えると、心臓に悪い。

例えば、奥様だった人は「売りたい」。旦那様だった人は「売りたくない」

こうなれば、旦那様側は、奥様から、奥様のローンの残債を一括で払うか

慌てて金融機関に飛んでいき、ローンの組み換えを依頼することになる。

勿論、奥様が支払い済みの分についても、応分な負担は必要だろう。

そして、バカバカしい話だけど、共有部分（相手側持ち分）の売買契約書

不動産会社の手数料は、「売買代金の３％+6万円の消費税」を支払い。

勿論、弁護士や司法書士等も頼まなければならない。登記にもお金はかかる。

これが目に見えない。リスクの代表格だろう。

今、仲良くても・・・・明日。性格の不一致で離婚する場合もある。

これが、2馬力でローンを組んだ場合の、最大のリスクなのだろう。

次に考えるべきリスクは、設備リスクだ。

建物にもリスクはあるけど、その点は保険でほぼ賄える。

まあ、設備もリスクの殆どは保険で賄える。

但し、保険のかけ方のリスクもある。

僕は、一応、「特級資格（一般）」を、保険代理店勤務の時に取得した。

そして、僕の保険知識は、あの天下の「Ｔ社」で学んだので、

少しその辺のお話は次回にでもするとして、今回は「担保されないリスク」を

説明するとしよう。

大体、マイホームローンを組んだ場合、30年から35年のローンが多いはずだ。

借入金額　4000万円　期間　35年　420回　金利0.65％　固定金利　ボーナスなし。

これで計算すると・・・月々の返済は、10万6507円になる。

返済総額は、4473万3157円　支払利息は473万3175円　計算すると約44.44回分が

金融機関へ支払う利息になる。

購入の際、火災保険＝借入金額で、担保を取られる。

この時、担保に取られるのは、土地・建物（1番抵当）火災保険（担保設定）そして、

団体信用生命保険＝借入金額の残高設定。

ここまででも、充分に嫌な話かもしれないが、地震保険（地震特約）は、建物・設備は、

５０％しかかけられないので、4000万の物件だったら、2000万出ればいいほうだ。

いい方だと言うのは、地震保険の支払金額には、上限があることだ。

その上限金額は、12兆円しかなのか？もなのかはさておき、上限が決まっている。

仮に、未曾有の大震災が発生したとしよう。被害金額（地震保険加入ベース）で

24兆円の被害が出たとすれば、支払われる保険金は、1000万になってしまう。

これもリスクのひとつでもある。

設備も地震で倒壊破損があれば、地震保険で賄われるが、自然劣化は建物も設備も

そんな特約があれば別で。それ以外は、本人負担となる。

35年住むと仮定すれば、外壁塗装（小修繕含む）で、３～4回。家の中の設備として

トイレの交換（2～3回）。台所やお風呂（2～3回）、エアコンに関して言えば７回。

給湯機も多分2～3回。クロス交換や建具。窓ガラスやサッシ。網戸・・・様々な

交換リスクは全部自分で背負うわけだ。

これだけで、軽く1千万くらいの出費になるだろう。

これが、賃貸なら、勿論、全額大家負担だ。

そして・・・マイホーム建設には、もうひとつ。「嘘の様な本当の話」もあるけど、

それは、またの機会に譲ることにする。