オストドの暴露話 「修学旅行費用は何故高いのか？」 ⑤

オストドの暴露話　「修学旅行費用は何故高いのか？」　⑤

彼はT氏に連れられ営業所の中へ入ってゆく。営業所と言ってもそれは名ばかりで、出張所と言った方が正確なのかもしれないけど、そこそこの広さはある。

「Fクン・・その辺に座ってて・・・」
「その辺って・・ここにいらっしゃる別嬪さんたちの上ですか？」
「ったく・・相変わらずだな！」
「Tさん・・そんなことより・・営業所長にご挨拶しないと・・・」
「いいよ・・挨拶なんて・・・」
「でも・・・」
「必要ないよ！俺がここの所長なんだから・・・」

豆鉄砲を喰らった鳩のように眼を丸くする彼。それはそのはず。Tさんが所長なんて聞いてないし、そもそもこの会社はTさんと同じ名字が多いので、聞いても解らなかった気もしないではないが・・・

「えっ・・ええええ～左遷じゃないじゃないですか・・出世でしょ！」
「ま・・まあな・・表向きはな・・・」
「まあ・・一国一城の主ですもんね。おめでとうございます！それに・・こんな美人なお嬢様方に囲まれて羨ましいですね・・・」
「キミの会社にも居るだろう・・・確かYさんだっけ？」
「会われた事あります？」
「いいや・・・ない。」
「でしょ？あの声に騙されちゃいけませんよ。美人には違いないけど、すなの魔女ですから・・・あの女は」
「そうなの？」」
「ええ！そうじゃなかったら・・・」

そこへ営業所の美人カウンター嬢がお茶を持って来てくれる。

「嬉しいなぁ～こんな美人にお茶を出してもらえるなんて・・」
「おいおい・・Ｆクン。彼女の家だからね・・今夜・・」
「本当ですか！ヤッタぁ～天国にいるみたいですね・・」
「ったく・・Nさん・・こういうのに気を許しちゃ駄目だよ！大やけどするから・・・」

コクンと頷き、カウンタへ戻るN嬢。正に“履きだめにツル”とはこの事をいうのだろうか・・・
T氏はニヤニヤ笑いながら彼にお茶を勧める。

「どうだい？」
「いいですねえ～Tさんじゃなかった所長の・・コレ？」

彼は小指を立ててみせる。

「残念だけどな・・違うよ！」
「そうでしたか・・・じゃあ・・最終確認しちゃいますか・・・・」
「頼めるかい？」
「ええ・・ツアコンの仕事ですからね・・・コレも！その代わり・・・・」
「解ってる！美味いモノだろ！」
「はい！宜しくお願いします。そうだ・・・Nさ～ん。赤本貸してくれませんかぁ～」

彼が言う“赤本”とは、その旅行社毎の契約や提携施設がすべて載っている本を言うのだ。そこには、旅行社とその受け入れ施設である。旅館・ホテル・土産物店との契約情報。つまり、一人当たりの送客手数料が記載されており、勿論、外部には秘密にしなければならない。虎の巻である。

「ええとぉ～まずバスで仙台ですよね。ここは適当にトイレ休憩を入れるべきか・・・ちょっときついかぁ～。
仙台でT/C２名追加と・・・そうだ・・所長！」
「Tでいいよ・・なんだい？」
「駅積みどうします？」
「うん！適当に頼めるかな？あいつらじゃ・・無理だろうし・・」
「了解です。週刊誌に新聞各種、コーヒーにお茶でいいですね？」
「ああ・・任せるよ！生徒の誘導は俺と奴らでやるから・・・」
「はい。」

彼が言う駅積とは、本来のお客様である生徒に配る分ではない。旅行業者の本来のお客様は引率する先生方なのだ。新幹線で移動中に先生方に読んで頂く、新聞や雑誌それにお飲み物として、“昼間”はお茶やコーヒ等を配らねばならない。先生方に財布を出させることがあっては、後々の“営業活動”がやりにくくなるのだ。

「ええとぉ～ゴミ袋がいるか・・・積んでいるかな・・・」
「そうだった・・お～い！Sさん。ゴミ袋買ってきてくれる？２０枚くらい・・・」
「は～い」

このSさんも美人。だから“別嬪さんたち”。まあ・・彼の悪い癖がどうやら出始めたようである。やれやれ・・・

「んっと・・おやつもいるなぁ~」
「えっ！おやつかい？」
「ええ。。そうですよ！おやつと言う名の試食。どうせ利幅薄いんですよね？」
「痛いところ突くよね・・・」
「だったら・・お任せを・・」

彼は黒いパイロットケースを開け、でかでかと“エンマ帳”と書いた１冊のノートを取り出し、赤本と見比べている。

「あ・・あったあった・・・あはは・・ここの社長に脅し入れとくかぁ~電話借りますね。」
「いいけど・・何するんだい。」
「ここのところの駐車場代あるでしょ？馬鹿にならないから・・ちょっと歩かせて経費節約&手数料稼ぎしましょう！」
「どこ？」
「ここ！この店ならいつも強制的に使ってますし・・・あはは・・・送客の２倍でいいですか？」
「切れるの？」
「ええ・・どん！と切りましょうか！」

彼ら“プロ”と呼ばれるツアコンいやトラコンの間を漂っている者は、色々弱みを握っている。
まあ・・相手が素直に応じれば、いいだけの話であって、お客さんも旅行社もそして、彼等もみんな喜べば、
脅迫であって脅迫でないと言うのが、彼等の言い分なのだが・・・・

「もしもし・・ああ・・社長いる？居留守使うと酷い目に遇うって伝えて・・えっ・・Fからって言ってくれる？」
「・・・・・・・」
「あっ！社長どうも！しばらくぶりで・・頼みあるんだけど・・どうせ暇でしょ？」
「・・・・・・・」
「うん。明日から修旅引っ張るんだけど・・そう。泊まりがね・・・○○。明日ね。・・・そう！」
「・・・・・・」
「バス５台。２００ｘ３の６００でいいからさ・・送客切らせてよ！えっ！やだ・・・ふ～ん。あっっそ・・流しちゃうぞ！」
「・・・・・・」
「じゃあさ・・・４００。いいよね！４万じゃん安いでしょ。それと・・割引・・１０でいいや。あとさ・・・」

まったく酷い電話をする彼である。これで、彼は“おやつ”と称した生徒及び引率の先生方へ配る試食と旅行会社への送客手数料。ついでにバスの駐車料金をタダにしたのだ。勿論、ドライバー氏やガイド嬢、ついでに自分達もお小遣いをいただくわけで・・・酷い奴である。

「あっ！そうだ・・領収書も要りますよね？無地の・・・」
「あれば助かるけど・・・まだやるの？」
「ええ・・鞭を振るうばかりが調教じゃありませんからね。バインダーの雨を降らせるからには、“飴”も必要ですもの・・・・」

彼はまた電話を取り上げ、“エンマ帳”に記載されている会社数社に電話を掛けまくったのである。
これで、おサルじゃなかった生徒さんたちは、お土産を安く買えるし、T氏には無地の領収書で我慢してもらい、
彼の懐には、いくばくかの手数料が転がり込む。

「いやぁ～まいった！でも、助かるよ！」
「でしょ？」
「それ・・売ってくれない？」
「駄目ですね・・・俺らのオマンマの種ですから・・・」
「じゃあ・・・今の会社のところだけでも・・・」
「幾らで？」
「５万・・いや１０万。コピーで構わないから・・・」
「いいですよ・・・冗談です。コピーなら差し上げますよ！」
「いいの？」
「ええ・・・その代わりFの紹介って言って下されば、それだけで・・・」
「なるほど・・・裏手数料ね？」
「まあ・・そういうことです。でも・・便利でしょ？」

彼はケチではない。コピー機のところで自らノートのコピーを全部取って差し出したのだ。
でも、はっきり言えば、裏手数料ではない。彼の目的は彼等プロコンが万一困ったときに、頼れる先を作っているのだった。
彼はどうも“他人の褌で相撲を取る”のが、得意であった。因みに彼が掛けた電話の先とは、予め打ち合わせが充分されていたのをT氏はしらないだけだったのだが、東京の会社は全て彼の交友録の会社であり、そこの会社にしてみれば、百貨店等に卸す値段で、販売しているだけなのだから・・・・

「こんなもんですかねえ～」
「でも、“おやつ”と言う試食ね・・考えるね！」
「あはは・・・ヒントはカニですよ・・・カニ」
「カニ？」
「ええ・・カニ食べる時って無口になるでしょ？」
「ああ・・そうだね」
「だから・・渋滞の時とかにおやつを与えれば、ガキ共は静かになるかと・・・」
「なるほどね・・・そうだ！Fクンこの辺は？」
「何回か素通りですかねえ～土産物屋くらい・・・」
「そうか・・・俺はちょっと用があるから・・・お～い！Nさん。悪いけど・・Fクンをちょっとこの辺案内してあげてくれる？ただし・・・気を付けるんだよ！いいね！」

彼にとって最後の一言は余計なお世話と言いたいところだったのだが、どうでもいい話である。
彼の頭の中のモードはもう切換えされている。明日からどう調教すれば、無事この仕事を終え、家族の元へ飛んでいけるかそれしか考えてなかったのだ。但し、今のところだが・・・・

オストドの暴露話　「修学旅行費用は何故高いのか？」　⑥

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オストドの暴露話 「修学旅行費用は何故高いのか？」 ⑥

オストドの暴露話　「修学旅行費用は何故高いのか？」　⑥

－　病原菌扱いにされた男の話－

「なあ～例の病原菌扱いの話。聞かせろよ！」

営業所のN嬢の家で経営されている民宿で、“美味いモノ”がテーブルに所狭しと並んで、飲み食いを始め、お互い相当酔っぱらっている時だった。

「そうですねえ～今ですか？」

彼は傍らに座ってお酌をしたりしてくれている。N嬢やS嬢の顔を交互に見比べると、不敵な笑いを浮かべている。

「キミタチも聴きたいだろ？プロコンと呼ばれる男の話し・・・」
「ええ・・是非！聴かせてくれないと、襲っちゃうわよ！」

一緒に添乗に出かけるT氏はここから歩いて５分ほどのS嬢の実家に“間借り”しているらしい。
つまり、よくあるケースなのだが、どっちが“味見”をしたのか知らないけど、あちらこちらの営業所や支店では、日常茶飯事になっているケースがあるので、彼には関係のない話だ。
今夜、彼だけこの民宿に泊まる。そして午前４時半には叩き起され、朝ごはんもそこそこに５時には、迎えに立ち寄る観光バスに乗りこまねばならない。

「解りました！話せばいいんでしょう・・話せば・・・・」

彼は病原菌扱いされた時のことを話しだした。何しろ、初対面である学校の教職員から病原菌扱いされたのは、
先にもそして、彼は知るべくことがないのだが、後にもないことになる。

「まあ・・学校名は伏せますけどね・・・」

彼はしぶしぶ切り出した。男だけの宴席なら、笑い話で済ませられるのだ。だが、ここではどうだろうと考えあぐねていたのだが、話せと言われれば、折角の心づくしの宴も、そして彼が後泊させられることになることになる。この民宿。そして彼はこの後、何回この民宿のお世話になることなど露知らず語りだしたのだ。

「某、有名女子高の修学旅行の添乗に行ったんですけどね・・・」

彼等添乗員は、前日までに“面接”に臨まなければならない学校があるのだ。本来なら、子羊の群れを預かる番犬。つまり、学校側としては、添乗員は女性が好ましいのだが、その当時、学校側が要求するレベルのプロコンには、女性はまだ存在していなかったし、番犬であるはずの男性教諭の“牙”もある程度抜かねばならない。
ましてや永年この学校のお仕事をいただいているからこそ、“経営が成り立つ営業所”も存在する。
その営業所の存亡もプロコンは背負わねばならない。

「本来は・・いつもAさんがその任に当たっていたんですがね。丁度というか運悪くと言うか、強制連行されてましてね・・・・」
「強制連行？ああ・・年２回義務付けられている健診だな・・・」
「ええ。この商売。一に体力。二に体力。三・四がなくて五に知性ですからね・・いや、知性は最後か・・・」
「違いない。Fクンは海外でも危ないところばっかり行かされているんだろ？」
「ええ・・・色々と・・・まあ、美味しい思いもさせていただいておりますけど・・喋りませんよそこは！」
「まあ解っているよ！で・・そのAさんは何が引っ掛かったんだい？」
「胃潰瘍と・・・梅ちゃんその他モロモロ・・・」
「それで“強制収容”されて、Fクンが行ったのか？」
「ええ・・仕方ありませんからねえ～帰ってきて恨み並べようとしたら、くたばってましたし・・・」
「死んだのかい？」
「ええ。馬鹿ですよね・・・病院抜け出して酒飲むなんざ・・・血吐いて倒れていたそうです。発見された時には、この世とおさらばしてたらしいんですが・・・おかげで・・“病原菌扱い”されたんですから・・こっちは・・・」

―彼が病原菌扱いされた理由－

これはまだ彼が２０代そこそこだったのも原因の一つだったのだ。何しろ・・４・５歳程度しかお客様である生徒さんと歳は離れていない。ましてや、ツアコンは何故か“モテ”るケースが多い。婚期に焦っている当時のシュチュワーデス嬢からは、ステイ先のホテル名を聴きだすのは、簡単だったし、逆にメモを渡される場合もある。
彼は一応、“戸籍上”では、独身。まあ、下手をすれば、売春あっせん容疑でも詐欺でも横領でも何でも当てはまるわけで、いつ“御用になってもおかしくはない。口の悪い彼の腐れ縁である悪友から言わせれば、ヤクザのウワマエをはねることは、日常茶飯事だし、気に食わなければ、他力本願でヤクザの組をそのまま壊滅すらしてしまう。海外に行けば、更にヤリタイ放題で、毛皮屋や宝石屋・土産物屋からリベートはかすめ取るし、マフィアとも互角に渡り合い、送客手数料を踏んだくることもあるし、トンデモない野郎なのだ。
そのためだかどうかは知らないが、妻子を蚊帳の外へ置いておき、いつ逮捕されてもいい様にしているのだ。
後日、彼を陰ながら支えた奥様曰く、「まあ・・その分しっかり稼いできたけど・・・一時はホストクラブに叩き売ろうかと思ったわ！」だそうである。まあ、プロコンの妻を自認するからには、これだけ上手を行かねばなるまい。
まあ・・学校の先生方もさぞかし困ったことだろう。何しろ餓えた狼を純真無垢かどうかはさておき、子羊の群れの番犬にせねばならないのだから・・・・

「あはは・・相変わらずやっているんだねえ～」
「ええ。稼がないとね。何しろ・・家賃が１０万でしょ、生活費もあるし・・・二重生活ですからねえ～。賄賂も贈んなきゃいけないし・・・・」
「それで・・・どうしたんだい？」
「ええ。半径３メートル以内には、近づくなと言われまして・・・」
「うんうん・・・でも無理だよ！」
「でしょ？」
「それで・・何頭喰っちゃったわけ？」
「はぁ？喰っちゃうわけないですよ！お客様ですよ！お仕事中は喰いません・・・」

実は彼は子羊を喰っちゃったわけではない。いや・・正確には、喰われちゃったと言ったほうが正しい。
彼はその修学旅行のお伴をしている間、とあるクラスの担任の先生と行動を共にしていたのだ。
飛行機の座席も隣。何しろ一便に乗り切れないので、２便に振り分けていたし、バスの座席もその担任の先生に指定された所に座り、男性の先生方は他の添乗員が“お守”をしている間、夜間の見廻りも一緒。ついでに札幌での自由行動中も一緒に“お伴”をしていたのだ。

「どうしたんだい？」
「はい？」
「何か思い出してるな？」
「いえ・・・誓って言いますけどね・・子羊は旅行中は食べてませんからね」
「仕事中はそうだわな・・・ちょっと待て！仕事終ってから喰っちゃったのか？」
「さぁ～記憶ないんですよね・・・その辺、何しろ先生方からは、コッチから近づくなとだけ言われてましたから・・」
「なるほどね・・・旅行が終われば自由だよな！」
「まあ・・そう言う事ですね。・・・逆に先生方のお守の方が大変ですよ・・・」
「だよなぁ～いずこも同じか・・・」
「ええ・・本当に疑っちゃいますよ！人を病原菌扱いしたのと同じ人なのかなって・・・」
「まあ・・先生と乞食は３日やったら止められないって言うもんな・・・」
「そうですね・・・」
「まあ・・何もなけりゃぁいいけどな・・・」
「そうですねえ～」

そしてしばらくして“宴会”はお開きとなった・・・
ちょっと飲みすぎたT氏はフラフラと立ちあがり、S嬢に支えられ、彼女の車で帰ってゆく。
彼とN嬢は玄関までお見送りをする。

「今何時？うっそぉ～６時間も眠れないじゃん・・・」

彼はその後の記憶がなかった。ただ、彼は深い夢の中を彷徨い続けることになるのだ。
心地よい潮風を聴きながら、そして温かい温もりに包みこまれて・・・・・


オストドの暴露話　「修学旅行費用は何故高いのか？」　⑦へ続く・・・

タグ：暴露話 修学旅行

オストドの暴露話 「プロコンの鞄は、ドラえもんのポケットみたいなもの？②」

“見ザルだけど・・言っちゃうよ！

－疑似薬の効果は抜群！－

日本国内では言葉が通じるので、言う事を聞かないお客様程。海外では“模範生”・・・・

特にＮが付くＴＶ局の某Ｐ様（判る？泣く子も黙るプロヂューサー様）なんか、ＶＩＰマーク付きで、

ツアーに合流されてくるんです。

まあ、この時点で大抵のツアコンはビビっちゃってお仕事を断るんですね・・・

どっちかと言うと、平坦な道より、崖っぷち。お構いなしに我が道を進む“爆走ツアコン”。

そんなお客様は大好きでございます。

まあ、いざとなれば・・・事故に見せかけてなんて腹の中では考える。ぶっそうなツアコン。

裏社会の皆様ともお知り合いというのか、お友達が多かったので、一本、すぐＯＫ！

そのくらい・・裏社会ともお知り合いになっておかないと、お客様の身の安全は守れません。

オストドの添乗するお仕事で亡くなられたのは、かなりのご高齢のお客様ばかり・・・

「いいですか！お酒を飲んでお風呂に入る時は、ご一緒しますからね！」

これが、ご高齢の方ばかりのお仕事の時に言う言葉。

それでも、年に数回“無言の帰宅”をする方がいらっしゃるわけでして・・・

お風呂に・・プカリと浮いているんですよね・・・

まあ、ある意味“ぽっくり”と逝けるわけですし、好きなお酒と温泉。極楽だったかもしれませんが・・・

ご遺族が到着されるまで、霊安室で付き添う身にもなってほしいものです。

まあ、それ以外は死人はおろか、病人も怪我人も出さないのが、オストドの流儀。

特に、“枕が代わったら眠れない”とほざかれるお客様もいらっしゃるわけでございます。

どっちかと言うと、ツアコンの寝るところは、バスの中、汽車の中、飛行機の中・・・

気がつけば、食事をしながら眠っていることもあるわけです。

特に海外のツアーの場合、ダブルのお部屋のシングルユースのお部屋。

由緒正しきホテル（どことは申せません・・・トロントの５つ星ホテル。）のフロントで、

「一人寝は寂しいよな・・」　ポツリと吐いたオストドに、とあるフロントマン氏曰く、

「見て見ぬふりしておくから・・・拾ってくれば？」

勿論、商売されている女性を連れ込むわけにはまいりません。

ひたすら・・毛布に包まり、朝日が昇るのを待ちわびるんです。大抵はね・・・

「添乗さん・・夕べは眠れなくて・・・」　外見から判断すると、そんな神経質そうなオバサマでは、

はっきり申し上げて・・・ない！

「困りましたね・・・充分、睡眠摂っていただかないと、お身体にも障りますし・・・」

「なんとかならないかしら？」

これがオストドの守備範囲であれば、グッスリとお休みいただく裏技もございますが、

そういうオバサマに限って、守備範囲ではございませんで・・

「困りましたね・・ナイショに出来ますか？」

「何かいい方法あるの」

「はあ・・ないこともございません。私も不眠症でしてね・・余分にお薬を持っておりますので・・・」

ここで、日数分のお薬を差し出すと全部飲んじゃう恐れがあります。

まあ、オストドが“睡眠薬”と言って差し出すのは、知り合いの薬剤師さんに“調合”してもらった

人畜無害の偽薬。飲んでも害にはならない“ビタミンの顆粒”・・・

見た目が大事ですから、さも・・“劇薬”に見える様に赤い薬包にはいったもの・・・

これを一袋だけ差しあげるんです。魔法の言葉を添えて・・・

「いいですか？今夜は絶対アルコールは飲まれないでください。ゆっくりお風呂に入って・・・・」

これで大体・・イチコロ。ぐっすりとお休みになれるんです。

普段の生活と半日もずれている所に来て、一般の方が“時差ボケ”をすぐ直せるハズがありません。

このお客様は昼間からお酒を飲まれて、移動中グースカと寝ているのが、原因。

翌日の朝には、あまりありがたくない抱擁がオストドを襲ったのは言うまでもありませんが・・・・

オストドのため息。「下手な鉄砲数撃てば当たるって言ったけど・・・」

本日も本業ではないけど・・ヨロズ相談所所長の

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日は・・ちょっと・・・耳の痛いお話しでございます。

「オストドさん！“下手な鉄砲でも、数撃てば当たると言いましたよね？」

「言ったけど・・・何？」

「実は・・当たり過ぎて・・困っているんですけど！」

「はい？」

「あのですね・・そのう・・・」

「もしかして・・・見境なく発砲しちゃったの？」

「はぁ・・そんなところです。」

「あちゃぁ～！俺の話聴いてた？」

「いいえ・・・ちょっと抜け落ちちゃったみたいなんですよね・・・」

「それで・・何発当たっちゃったんだ？」

「３・・・」

「はい？お前・・立て続けにやったわけぇ～」

「はぁ・・当たるときは当たるもんですねぇ～」

「馬鹿！どーすんだよ・・・３発も当てちゃって・・・」

「それをご相談に・・・」

「知るか！袋叩きでも、リンチでも・・刺されても・・知らん！この・・馬鹿！」

ちゃんと・・オストドは言ったんです。下手な鉄砲撃つ前に、周囲確認しろよって・・・

どっちかと言うと、草食系。いや、雑食系の彼・・間違えて、肉食系に撃っちゃったわけで・・・

血に飢えた肉食系が、自ら撃たれたのかもしれませんけど・・・

ルックスはまあまあ・・イケメンと言う程ではございませんが、旧家のお家柄のお坊ちゃまクン。

「どーしましょ？」

「だから・・何が？ま・・まさか・・・あっち？生・・・」

コクンと頷く・・本日の相談者。

「あちゃぁ～お前・・一回地獄を見てこい！それが一番・・・」

「そんなぁ～」

「いいか！“実弾射撃”は気を付けろと言ったはずだけど・・・」

「ええ・・・確か・・・」

「で・・・実弾3発発射しちゃったわけだ？肉食系に・・・」

「そうなりますね・・・」

「仕留めてこい！手負いの肉食獣ほど怖いものはない・・」

「だ・か・ら・・こっちが仕留められそうなんですよ！」

「で・・出来ちゃった？」

「かも・・・」

「ま・・まさか・・・３頭？コレ？」　

オストドお腹の廻りをグルリと・・手で合図を送ると・・・・

「はあ・・もしかすると・・・たぶん・・・・」

「もしかして？お坊ちゃまも知っているわけ？相手・・・・」

コクンと頷く彼・・・お坊ちゃまですから、都心の一等地にあるとあるマンションに住んでおりまして・・・

そこ・・夜景が綺麗なんだとか・・・ほざきやがっておりましたが・・・・

「で？どうしましょう？」

「待つしかあるまい！実弾が2発。不発なのを祈ってろ・・・馬鹿！」

「ええ～っ！」

「だから言っただろ！あれほど・・廻りを見て射撃しろと・・むやみやたらに実弾発砲するなって・・・」

「お祈りしてくれませんか？」

「何を？安産祈願か？知っている神社紹介するぞ！」

「そうじゃなくて・・・祈ってください。出来れば2発。本当は3発・・不発。」

「ボケェ～そんなお祈り出来るか！自分で撒いたタネだ・・自分で刈って来い！」

アホらしくなってきたので、お坊ちゃまクンを追いだし、頭を抱えるオストド・・・・

「あいつの親父には借りがあるんだよな・・・あいつには言ってないけど・・・」

そして・・悩み抜いて・・出した結論。

「そうか！あの手が・・・・」　

追いだしたお坊ちゃまクンを呼びもどし・・・・

「あのな！・・・・・」

ここからは、いくらなんでも暴露できません。今は・・そう・・・今はでございます。

「そう言ってみますね！相手がどんな反応示すか？」

「うん！それでも・・一緒に居るってのが・・・一頭でも残ればいいさ！全滅なら・・・」

「また・・下手な鉄砲撃ちます！」

「まだやるの？しばらくは・・」

「はい・・・」

飛び出していったお坊ちゃま。オストドの話最後まで聴かずにまた行っちゃいました。

オストド・・その背中に祈りを・・・・

「どうか！神様！これ以上・・ややっこしい事になりませんように！俺忙しいんで・・・」

（お詫び）

本日はこれから・・・ちょっくら夜間工事立会でございます。（終了予定・午前0時）

本来、行く予定でございました・・M部長。ぎっくり腰になりまして・・・病院へ担ぎ込まれました。

他のエンジニアたちは、その危険を察知して逃げ出していきましたので・・・・

逃げ遅れたオストドが行かねばなりません。

従いまして、本日はご答礼訪問にお伺い出来ませんが、“足跡”を残していただいている

ご人徳のある皆様。後日、お伺いさせていただきます。ご容赦のほど宜しくお願い申し上げます。

本当に申し訳ございません。本日は・・山の裾野まで行ってまいります。<(_ _)>

オストドの暴露話 「あ～あ！行っちゃった！」

“飛んでゆくゆく煙は残る。残る煙は癪の種！”

そう・・ほざいている。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も“中年ポンポコ腹親父の拙いブログ”にご訪問賜わり、ありがとうございます。<(_ _)>

過去記事に“足跡”を残していただいているご人徳ある皆様へご案内申し上げます。

後ほど・・せっせとご答礼訪問にお伺いさせていただきますが、本日・・オストド。絶不調。

従いまして、途中で息切れを起こしたり、意識がなくなる場合も想定されます。

でも、なんとか気力を振り絞り・・・Niceの欄だけは押したいと思います。

順次、押し逃げ状態になりますが、皆様のご多幸とご健勝はご祈念させていただいております。

何卒、ご容赦賜りたくお願い申し上げます。<(_ _)>

さて、昨日の事でございました。

とある・・山の近くの現場で、地下へ潜り込む準備をしていた時の事・・・・

プライベート用の携帯が、鳴ったのでございます。

「おい！集合時間過ぎているけど・・・」

それは・・・悪徳不動産屋佐々木クンからでございました・

「はあ？知らねえよ！ボケ！忙しいから切るぞ！」

「俺らこれから・・・ちょっくら・・お隣まで行って来るわ！」

「あん？聴いてねえな・・・いや、聴いてたっけ？」

「言ったろ！１０日ほど留守にするからな・・宜しく！」

「１０日？やけに長くねえか？あとのメンバーは？」

「休めなかった・・お前だろ！そして佐伯と大岩はパスポート取り上げられて・・・」

「そんなことは知っているよ！やつらバレたんだろ？微笑みの国での行状。」

「うん。後は・・・青○・・が駄目になって・・・」

「えっ？あいつなら、真っ先にに行きそうだけど・・・」

「嫁さんにとっ捕まっちまって、泣く泣くキャンセルさ！」

「ムコ養子だからな・・・仕方ないよな！よく・・お前！出国許可出たな？」

「嫁さんは赤沼の嫁さんと一緒に・・旅行に行かせておいたさ・・・」

「いつ？」

「昨日な！2週間のツアーに行かせたさ・・・」

「あっそ・・・おい！アナウンスでファイナルコールって言っている便じゃないのか？」

「あっ！いけねえ～でも・・やつらまだ戻ってきてねえぞ！」

「何だ・・また、Ｙと赤沼ゲン担ぎしているわけ？」

「ああ！ウンを付けにな・・」

「じゃあな！行って来い！」

面倒になってきたので、一方的に電話を切らさせていただきました。

ついでに、地下に潜るわけですから・・電源もブチッ！・・・エコでございます。

おまけに言わせてもらえば、口止めも口裏合わせも依頼されておりません。

まあ、バレるのは時間の問題ですし、暴露しておかねば、オストドまで一蓮托生の憂き目に・・・

ここで・・業務連絡でございます。

８８３会の奥方様に申しあげます。

今回の件も、オストドは無関係でございます。

まあ、強いて言わせていただくのなら・・・奥方様がせっせと探して来られる・・・

Ｙクンのお見合い相手。現在、確か・・３０戦０勝２６敗、棄権４でございます。

贅沢は言えるＹクンではございませんが・・・彼の好みも一応はございます。

相手にされるかどうかは・・別の次元の話でございますけど・・・

「ぜーたく言うなぁ～」では、ございましょうが・・・・

美女と野獣と言われましょうが・・・

あの顔ですけど・・面食いでございます。ついでに・・・年齢層は若ければ若いほど良い！

ついでに・・気だてが良くて・・・

おまけに・・言わせていただければ・・・

皆様方の様に、お優しい方をひとつ。・・・出来れば、因果を含めておいていただけると・・・・

その点をお含みおき頂ければ、新車？ではなくても構いません。

オマケ付きでも・・ウン！と言わせます。

彼も贅沢は言わないと思いますので、宜しくお願い申し上げる次第でございます。

なお、この暴露記事に付きまして・・クレームがございます関係各位の方は、

「暴露しろ！」と喚いた・・エロ坊主の青○クン。パスポートを取り上げられた・・佐伯・大岩両クン。

ついでに・・判事から弁護士に転職した白○クン。

オストドの携帯にメールを送ってきて・・キョーハクした。Ｓクンへお願い申し上げます。

以上を持ちまして・・暴露と業務連絡を終ります。

オストドのひとりごと。「無責任と言われましょうが・・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

皆様！大変ご無沙汰いたしました。

思うところがあり、会社に辞表をとうとう投げつけました！

しばらくは、自分探しをしたいと思います。

辞職の理由はみなさんにお話ししなければなりません。

いくつか理由があります。

まずは大幅リストラをしたくないというオストドの思いと、オーナーの意見が合わなかったこと。

職人’ｓは、オストドにとって兄貴でもありかわいい息子みたいなもの。

それを売り上げ低下、赤字転落だけで（余剰金はたっぷりあるのに・・・）リストラしなければならない。

オストドはそこまで冷酷にはなれませんでしたので、赤字の責任を取らせていただきました。

もうひとつは、先の東日本大震災に被災された多くの人々のため、

オストドもエンジニアの端くれとして、復興に微力ながら携わりたいのです。

オストドは阪神大震災の被災者でもあり、多くの人々の温かい善意により、立ち直りました。

この恩は忘れたことはございません。

しばらくは、激務でボロボロになった身体を治し、困っている人々のために働きたいとおもいます。

ここでしばらくこのブログの更新はお休みさせていただくことにいたしました。

皆様のご愛顧は忘れることはないでしょう。

技術者ろして、今度こそ震災に負けない街づくりをしたいと思います。

それでは、皆様！これまでのご愛顧を感謝しつつ・・・またこのブログでお会いできるその日まで

さようんらは言いません。

それでは・・・今までありがとうございました。

オストドの内緒話。「他人の不幸は蜜の味・・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も中年ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそお越しくださいました。

本日も、皆様（但し・・・お越し賜っている皆様のみです。念のため・・・）の

ご健勝、ご多幸、諸願成就と悪霊退散に交通安全、疾病平癒を御祈願させていただきまして、

スタートでございます。

さて、本日のお話は「他人の不幸は蜜の味」でございます。

まあ、これは誰でもそう思われることでございまして、オストドもそこまで人格じゃなかった

トド格ができておりませんので、心配しているフリなんぞをさせていただいて、

結構、身の上はもとより、ちょっとお下品になりますが、身の下話なんぞに首をつこんだり

する時もあるわけでございます。

オストドは、現在不動産業界の隅っこにひっそりと潜んでいるわけでございますが、

お取引される物件の登記簿を拝見したり、売り情報の話なんぞから、

「ああ・・・差し押さえ喰らって、競売案件かぁ～」とか・・・

「素人が手を出して大やけどを負ったわけね」とか思うところもあるわけでございます。

株や投信、外貨なんぞいろいろとあるわけでございますが、

１００人が１００人儲かるなんざあるわけもなく、そのうちの一人。

つまり、仲介して利ザヤを稼ぐ人しか儲からない。そんな錯覚すら思えるわけでございます。

よく、資産形成という言葉に踊らされている方を拝見させていただきますが、

「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの。負債とは、お金をポケットから持っていくもの」

これはオストド自身への戒めの言葉。

その論理から言わせていただくと、マイホームは試算ではなく、負債。

何しろ、銀行等から多額の借金を背負い、固定資産取得税に固定資産税。

ついでに、購入時には消費税までふんだくられまして、ローン減税なんぞ焼け石に水。

おまけに、保険に修繕費に古くなったら、建て替え費用に住み替え費用。

親から子へ相続させると・・なにがしかの相続税。

これを、負のスパイラルとか・・・・

今、はやりになりつぃつある。住居とアパートの併用住宅でみて見ると、

確かに計算上（表だけですが・・）月々の支払はほとんどない。

「じゃあ～併用住宅建てれば・・・」

これも問題があるわけでございます。大家と店子が一緒の屋根の下にいると、

碌なもんじゃないと解るはず。何しろ生活のサイクルが違うとか騒音問題とか・・・

ゴミの問題とか一戸建てに比べると、もっと大きなリスクを背負い込むわけでございます。

「それなら、アパートとかマンションも同じだろ！」と言われればそうでございますが、

そこは個人で税務署に届けを出さず、モグリ営業ならそうかもしれません。

個人事務所か法人にしてしまえば、出てゆくお金は大半が必要経費。

オストドに相談をしてくる方にオストドが言う言葉は、ただひとつ。

「満室想定で、空室率２０％諸経費率２０％で計算してごらん！」

そうなると、例えば年収（収入家賃が・・・）が１０００万円と仮定すると、

６００万円だけが残る計算になります。

ここから、ローンの元金や利息を払い、減価償却するとと、純粋に自分の所得が出てくるわけで、

ここからさらに所得税・住民税等の個人的公租公課を支払いまして、残れば黒字。

これが現実なわけでございます。

法人化するとちょっとややっこしいけど、これが一番かもしれません。

何しろ、自分の食い扶持は本業で稼ぐとして、副業がプラスになればよい。

そう単純ではないのですが、それが不動産に携わる者の常套句。

例えば、買う時。ここで不動産屋さんには手数料が入ります。

次に、売るとしても不動産屋さんには、また手数料が転がり込んでくる。

つまり、確実に儲かるのは不動産屋さんだけでございます。

じゃあ・・・対抗措置は？

無いわけもないのでございます。

売り主・・・つまり、早く現金欲しい。足元を見るのも大事なこと。

「値引きなんかできねえよ！」と強がっても、どんどん金利が積みあがってきたり、

親の遺産の分け前で揉めているひともいる。

金融機関に「金返せ！」と迫られている方もいるわけでございます。

そうなると、買い手には都合が良いときもごいます。

ちゃんとローンシュミレーションや事業計画を練ると、「この価格なら・・・」と数字が出てきまして、

「ナンボなら買ってやる！いやならいいよ！」と無慈悲な回答をすればいいわけでございます。

ついでに、「買ってやるから、オール込々・・・」つまり、登記費用だの、不動産会社の手数料だの

おまけに消費税など全て込とのたまえば、初期投資は少なく済むわけでございます。

ここまで書くと・・・

「おっ！俺（私）にも出来そうだ！」と思われるかもしれませんが、まだここは

地獄の一丁目でございます。

その方程式が少々・・・アベノミックス効果で狂い始めているのも確か。

何しろ、もう一部地区ではバブルが始まっているのでございます。

「何人首を括るのかなぁ～」と金融機関様とお話をしていますと、

「ですねえ～私どもは担保がありますけど・・・・」

「だよね！」

ここで言う担保とは、それはそれは恐ろしいものでございます。

例えば、土地。これは路線価で計算されます。

坪３０万円で買ったとしても、路線価が１８万円なら、18万円でしか計算されません。

しかも、その路線価にオストドが自嘲気味に名付けた“安心率”を掛けます。

安心率は金融機関で異なりますが、おおよそ７０～８０％です。

次に建物。まずは再調達価格を計算します。

おおよその数字ですが、木造で15万。軽量鉄骨で16万。重量鉄骨で18万。鉄筋コンクリートは

20万。鉄骨鉄筋コンクリートなら２２万ほどで、その建物の延べ床面積に掛けます。

更に、償却率と言われるものを掛けた値に、安心率を更に掛けるわけでございます。

そうなると、担保力＜購入価格となりますので、個人ならまず、家屋敷に担保を打たれるか、

団体生命保険なんぞに加入させられるわけでございます。

「ふんふん・・・それでぶっ飛びそうな所ある？」

「任売ですね。あることにはあるんですが・・・・」

「いくら？」

「競売前に処分したい価格は・・・・」

なんて、お話にもなってくるわけでございます。

まあ、家庭争議とか破滅とかはたまた・・・身ぐるみ剥がされる。

そんなリスクが存在するのも事実なんでございます。

「いやぁ～社長は積極的ですよね。」

「うん。借金も返せれば資産だしねえ～」

「どういう計算されてます？」

「だ・か・ら・・・一棟あたりね。年間12万円残ればいいの・・・全部払って・・・」

「１００棟で、１２００万ってところですか・・・・」

「でもね・・寄付もしちゃうから・・・５～６００万かな」

「寄付？」

「一応、社会に貢献する企業を目指しているからね。」

「立派ですね・・・」

「ちょっと・・違うんだけどね。付加価値だよ付加価値・・・」

「何です？付加価値って・・・・」

「いい？入居していただくと、その家賃の一部が・・・社会貢献になると・・・」

「入居率は高くなりそうですね・・・」

「でしょ？寄付金も経費だしねえ～」

オストドは仙人でも悟ったわけでも、ましてや聖人君子ではない。

メストド1号に言わせると、「悪の巣窟の支配者」とか「偽善者」とかのたまっている。

「大体さぁ～企業が寄付とかタダでするわけないでしょ・・・・」

「？」

「宣伝なの・・・宣伝！でも、それでいいんじゃない・・やらないより、やった方がさ・・・」

「確かに・・・誰かの役に立つのならね・・・・」

悪友いや、くされ縁の連中曰く、

「だと・・思った！お前が寄付なんざ・・・地球が滅亡する気がしてたんだ！」

偽善者でも結構。他人の不幸を待っている汚い奴と罵られても気にしない。

何しろ、「他人の不幸は蜜の味」その蜜を困っている人々にも、おすそ分けできれば、

神様だってきっと許してくれるかもしれないのだから。

オストドが気に入っている言葉を最後にご紹介して終わろう。

“旅の不幸はすてきだ。－それが他人事であるかぎり。旅行中の災難話を誰もが好んで

聞きたがるのは、ひとつには話が滑稽で笑えるからであるが、もっとも大きい理由は、

それが自分にふりかかってもおかしくない出来事でありながら、そうならずにすんでいるからだ。

－ひとまず、これまでのところは。”

ダグラス・マッカーサー　トロント、グローブアンドメイル紙。

オストドの暴露話。「土砂降りに傘を取り上げる・・・・」

大家なんぞをやっている。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も中年ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様のご健勝とご多幸と諸願成就を御祈願いたしまして、

本日から新たに始めました。辛辣な暴露話でございます。

お気を悪くされる方もいらっしゃると思いますので、特に与信担当者及びそのご家族の方は、

こちらからご退場ください。→こちら








さて、本日のお話は、「土砂降りに傘を取り上げる」でございます。

オストドの会社は零細企業。（と・・・言っても、とある銀行さんは、お金を貸してくれます。）

だから・・・・今はまだ傘を取り上げられてません。(^_^;)

でも、赤字決算書（仕方ありません。不動産購入時に一発経費計上がありますので・・・・）

コレを持って銀行さんに行くと、ちょっとだけ嫌な顔をされます。

でも、毎月入ってくるお家賃から、銀行さんは月々お返しするべき、金子をドン！と

こちらの懐具合も考えず、引き落とします。（まあ・・・当然なんですね。）

因みに、オストドの会社の口座には、約10か月分入れてあります。

如何せん、オストドの会社はモ、“モノを売ったり、作ったり等の会社”ではありません。

言い換えれば、“他人の褌で相撲を取る”言わば、搾取業者なんでしょう・・・多分。

さて、ここで問題。

担当者Ａ：「あそこ・・・資金繰りくるしそうだなぁ~どうしますかね・・・」

これはよくあるお話。

つまり・・・雨が降ってきて（お金が流れちゃう・・・）「あら！大変！」

これは、ドンブリ勘定でやっている会社さんに多くみられます。

オストドの経営方針は、“完全分離型”。

つまり、事業部採算性と言われるものです。

でも、多くのお仲間も“どんぶり勘定”が多いみたい。

そうなると・・・

上司Ｂ：「そろそろ・・・やばそうだなぁ～付き合いほどほどにしとけ・・・・」

つまり、「傘を取り上げる準備をしておけ！」となります。

今まで、散々飲み食いさせたり、ゴルフに連れて行ったり、物品供与したり・・・

それでも、シビア～なのでございます。

コレ！大体想像が付くのが・・・・

「メシ！でも・・・どうです？」

「いやぁ～残念ですけどね・・・ちょっと・・・ゴニョゴニョ・・・」

こう言われたら、「そろそろ・・・やられるな！」と覚悟をオストドは、セミナーの社長さんに

お勧めしているのでございます。

社長Ａ：「廻し（手形）で払えるよ・・・・」

オストド：「やばいっすよ・・・廻しは極力止めたほうが・・・・」

社長Ａ：「だってさ・・・現金払えないし！」

オストド：「御社の手形発行された方が・・・為替手形もありますし・・・」

社長Ａ：「だって・・・メンドーだろ！」

オストド：「・・・・・・」

こうなれば、オストドは天を見上げるしかありません。

何故なら、廻し手形は振出人や廻してきた会社が倒産したりすると・・・・・

「アンタが廻したんだから、責任とれよ！」とお金を払わねばなりません。

それはそれは・・・リスキーなもの。

何しろ、遅延損害や利息。何より、信用問題なのでございます。

そうなると、資金繰りに走る社長さん。もう、駄目だと観念する社長さんたちが・・・・

一応、金融機関さんは「心配だけ！」してくれます。

そうです。「心配だけ！」。まだ、担保能力があれば、資金繰りに応じてくれますが、

与信担当者：「Ａ社さん・・・やばそうですね！」

上司Ｂ：「担保評価替えしておけ・・・金利も・・・な！」

つまり、もうここまで来たら、はっきり申し上げて、「ＴＨＥ　ＥＮＤ」

そうでございます。

「取れるモンは取っておけ！」なのでございます。

担保には能力と呼ばれるモノがあります。

ゴルフ会員権ですと・・・市価（市場売買価格）のおよそ！５～１０％。

土地なら、課税標準額や路線価から計算された金額の５０～７０％ほど。

何故なら、売買しなきゃお金は戻ってきませんし、その手数料等が係るからです。

通常、皆さんが借りている。住宅ローンを見てみますと・・・・・

殆ど、“根抵当権設定”はまずされていません。抵当権設定だけです。

しかし、団信と呼ばれる団体生命保険や火災保険にまで、抵当権設定されています。

これは、着実に「おうおう！貸した金返して貰おうじゃねえか！」精神なのでございます。

つまり、死んだら生命保険、火事で燃えたら、火災保険でお金を返して貰うのです。

皆さんの生活がどうなろうとお構いなしなのでございます。

自分たちが、高給を頂いて、預金者に金利を払って・・・

これが、金融機関様のスタンス。

現に、オストドの会社で保有している物件にも、根抵当は付いていませんが、

火災保険には抵当権設定がされています。

因みに、ドンブリ勘定の社長さんだったら・・・きっと、個人資産にまで抵当権設定されています。

“土砂降り”とは、社長が金策に飛び回っている。担保能力がもうない状態を言います。

そうなると・・・・

そうです。雨を凌ぐ傘（融資）を取り上げられるのでございます。

某テレビドラマ風ですと・・・

「そんなぁ～今、融資断られたら・・・うち、倒産・・・・」

「そうそう・・・お貸した分のご返済お願いしますね！」

だから、ドンブリは恐ろしいのでございます。

そう言えばとある金融機関さんの応接でこんなやりとりを・・・・

「社長！次行きませんか？」

「行ってもいいけどねえ～」

「ところで、社長は総額方式ですか？それとも・・個別？」

「ああ・・・アレね！うちは、個別だからね！念のため言っておくと・・・」

「どれくらい・・・予定されてます？」

「年間・・1軒で１０残ればいいや・・・」

「１０％ですか？」

このアホ！と怒鳴りたいところを我慢しまして・・・

「年間で１０万円。つまり・・・黒字ならね。」

「どういう・・・計算で？」

「収入予定は満室の８０％。諸経費は満室の２０％。残りでおたくらにお金返して・・・・・」

「手堅いっすねえ～」

「そりゃあ～人様のお金借りるわけだし・・・・ドンブリは性に合わないんで！」

つまり・・・「不良債権廻すなよ！」トクギを刺したわけです。

そうじゃなきゃ・・・“任売”“差押モノ”なんか押し付けられる危険性がございます。

だって・・昔から言いますからね。「他人の不幸は蜜の味」って・・・・

それでは、本日はここまででございます。

くれぐれも皆様！“債務超過”にはご用心くださいね！

オストドの暴露話「脱税？いえ、節税です。」

健康診断の結果を、かかりつけのお医者さんに

恐る恐る出してきた・・・空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も中年ポンポコ腹（まだ・・メタボじゃなくて、予備軍）の拙いブログへ

ようこそご訪問くださいました。

ご訪問賜っている皆様のご健勝、ご多幸、諸願成就を風の神様に御祈願させていただき、

本日もスタートでございます。

さて、「無鉄砲な奴」と罵られ、白い目でみられようが・・・お構いなしだった。オストド。

ちゃんと・・・計算をしていたのでございます。

オストドは一応・・・経営コンサルなんちゃらのセミナー講師。

勿論、独立開業の相談なんかも受けるわけですが、その時言うことは、

「別に・・・家族の生活費3年分あるの？」でございます。

生活費には、お子さんの教育資金なども入るので、目安とすれば、最低１０００万

出来れば、２０００万円くらい資金に余裕があるのか？と確認するわけです。

よく、「石の上にも３年」と言われますから、３年分の貯蓄があれば、人それぞれ

我が道を行けばいいのでございます。失敗したらやり直せますから・・・・

しかし、多くが「借金のドロ沼」に陥るわけでして、こうなると・・・もう

オストドは無謀の様ですが、「石橋を叩いて壊して・・・・川を埋めて渡るタイプ」

つまり、平坦な道はあまり好きではありません。

さて、オストドは個人事務所（個人事業）から、法人化してもう1年以上。

脱税じゃなくて節税のために会社を興し、その“恩恵”に預かっています。

マイカーではなくても、車は乗り放題。保険料も、整備費用も何もかも・・・経費。

つまり、自己負担（課税後の・・・）は、ゼロ。

ついでに、言わせていただくと、払っている消費税だって、ほとんど取り返せます。

それは、オストドの会社は、消費税課税選択事業所。

お客様からお預かりした消費税より、払っている消費税が多ければ、ちゃんと返して貰える。

因みに、今年はナント・・・３００万円以上。それも利息が付いて返ってきました。

更に、預金利息の税金までもが、還付対象でございました。

会社の従業員を連れて、お昼ごはんを食べたら、会議費。

お客さんとか取引会社の人と、一人では絶対に行かないお店でも・・・・

交際費限度額以内なら、損金扱い。

まあ、一番うれしいのは、税金や社会保障量（年金・保険）

オストド考えてみれば、源泉所得税はおろか、住民税も非課税。

ついでに、年金保険料や社会保険料は最低額しか納めてません。

年間所得で言えば、現役時代の3倍くらい貰ってます。

貰っていますが・・・「税金払わなくていいよ！」ですし、保険料や厚生年金は安いのです。

それは何故か？

オストドは、一応・・・某株式会社〇〇大学あ法（阿呆）学部む法律（法律）学科で

せっせと小六法を枕にして（睡眠学習？）法について、それなりに勉強しました。

これはすべて適法であり、税務会計上もノープロブレム。

何故なら、この国の法律で言えば、「怪しくとも罰せず」つまり、完全ブラックではなければ、

グレー色に染まっても、罰せられません。

まあ、更にやり過ぎると・・・・税務署は黙っていないとおもいますが・・・・

オストド。ちゃんと、払う税金は期限内（過ぎたら延滞金とか納めてます）に全額納税してます。

もう一つ言えば、税務署の面々とも仲良しになるくらい。

判らないことがあれば、確認にわざわざ税務署に出かけますし、県税事務所はおろか、

市民税課にまで、「納税通知まだぁ~」と言い、固定資産税等、避けられないモノは避けられないので、

一括納税をしておりますので、税務署の方々の心証は、「立派な納税者」扱いなのです。

「税金払うのは、国民の義務ですからねえ～」とほざきながら、脱税に近い節税を行う。

これこそが、オストドの冒険心なのかもしれませんね。

そうそう・・・中小企業の経営者の皆さん！

ひとつ、アドバイスしますと・・・

「経営セーフティ共済」ってご存知ですか？

毎月掛け金５０００円～２０万円（５０００円刻み）で、掛金８００万円まで入れます。

これ・・・実は、全額損金。

例えば、法人税の税率４０％とすると・・・・96万円も節税できて、１２か月以上払い込んだら、

任意解約もできますし、万一、売掛金の回収不能とかあれば・・・・

掛けた金額の10倍もしくは、その未回収残高のどちらか低い方を、無利息無担保で、借入できます。

それとか・・・小規模企業共済制度を使えば、社長さん個人のお給料（所得）を年間84万円まで

控除することだって出来るんです。

更にこれは、退職金になりますから、自営業者さんは是非！

この様に色々調べればありますね。

最近、オストドこんな本を、“経費”で買ってきました。

「税金を払う奴はバカ！」凄いタイトルですが、

個人の方でも参考になると思いますので、是非ご一読ください。

そうそう・・・最後になりましたが、オストドの真似をされて、課税されたとか、追徴金取られたとか

一切の苦情等や損害賠償等にも応じませんので、自己責任でどうぞ！

それでは、本日はここまででございます。

オストドの暴露ばなし「正しい・・・かどうかは知りません！メンドーなので・・・・ＶＯＬ１」

オストドの暴露ばなし。本日から、ちょっと連載（いつまで続くか判りませんが・・・）スタート。

まず、第一話は「身の毛のよだつ・・・税金にまつわるお話。」

メンドーだから、税理士の言うがままとか、「払え！」と言われているから払うとか・・・

挙句の果てには、「俺。源泉徴収だからね。関係ないや！」と言われる方も・・・

特に、企業さんは税理士に頼りますね。メンドーなので・・・・

今回は、頼んで良い税理士。悪い税理士のお話からいたしましょう。

税理士には、大きく分けて、２パターンが存在します。

まずは、一点目。「税務署の代弁者的な税理士」

この方には、税務署出身者が多いので、清廉潔白な企業様や納税を生きがいとされている

個人様にはお勧めでございます。

優良申告法人会なんぞに入会すると、複数年に一回。（大体３~5年）税務署署長様の

表敬訪問を受けられることもあります。その際には、表彰状と一緒に記念写真もＯＫ！です。

（但し、とある・・・国税事務所だけかもしれませんが・・・）

この表彰状と写真は掲示することができます。是非、応接に飾っておいてください。

次に、経営者の味方（但し、皆様方の出方では敵にもなる・・・・）の税理士さん。

基本、この方の存在は稀でございます。何しろ、お役所に盾突くのを、ご助力いただくので

それなりの対応も必要でございます。

お中元・お歳暮（賄賂ではなく・・・お世話になっているので、交際費）を送り、ご機嫌を伺います。

料金は値切ってはいけません。おとなしく、その対価を支払います。

おおよそではございますが、決算料をひっくるめて、月額ｘ１８か月分が、年間支払額です。

メリットとしては、脱税。もとい、節税をしなんしてくれたりもします。

消費税の還付請求も積極的に、電子申告してくれます。（手数料とられますけど・・・）

デメリットももちろんあります。グレーゾーンいや、殆ど、ブラックの企業や個人を扱ってますので、

一蓮托生で税務調査を喰らう危険性もありますが、そこはグレーゾーンに踏みとどまる方には、

多分・・・大丈夫です。オストド・・まだ喰らってません。(^_^;)

ここで、ひとつ言えることは、人間誰しも“聖人君子”ではありません。

知らない間に（悪質ですと、知っていても・・・）人を傷つけたり、法律や条例違反もします。

ですので、誰にでも・・弱点はあるのです。ですが・・・・

お役人。特に税務署関係者には、面子と言うものがあります。

但し、また・・・経費がお役所にもあります。

内偵調査や立ち入り検査など・・・“人件費”が発生します。（あくまでも、成果主義計算です）

そうなると・・・・オストドみたいな、小悪党のところには、まず、来ません。

何故なら、税理士がすべての伝票・請求書・領収書・帳簿等を確認、精査して、確定申告書を

作成し、電子申告で処理してくれます。

従って、オストドが裏金を仮に作っても、どこかの筋からバレるので、やめとけ！と前もって

忠告してくれております。

まあ、中小企業ですと、年間600万円もの接待交際費と言う名の、お小遣いや、

車だって、新車が6年間で償却（損金です。）できますし、燃料や高速道路に有料道路

ついでに駐車場代も販売管理費になっちゃいますし、反則金も損金です。

何故なら、社長と呼ばれる人は、24時間勤務なのです。

その他にも、経費は限られた範囲ではなく、ある程度認めてくれるので・・・・

因みに、視察旅行も経費になります。（自己責任ですけどね・・・やり方は教えません。）

但し・・・もう一度申し上げておきます。

これらは、正しく“薄氷を踏む行為”です。いつでも、納税できる金額は用意が必要です。(^_^;)

さて、サラリーマンの方はどうでしょう！

まずは、医療費控除。これだって・・・結構使えます。

医療費控除では、交通費（仮に会社支給の定期や職場近くの病院）でも、自宅からの正規の

交通費計上が認められます。（一番高いルートでもＯＫ！ですが、タクシーは領収書でバレます。）

次に、ビタミン剤やドリンク剤（但し、医薬ナントカ品）とか、マッサージに整体なんかも、公的資格を

持っている。つまり、健康保険証取扱いをしてくれる所、勿論、鍼灸もＯＫです。

他にも温泉療養とかスポーツジムも医者の証明があれば、医療費に認められます。

簡単な話ですが、その辺の内科医にでも、メタボ気味なので、スポーツしろと、証明書を出して、

貰えばいいことですし、疲労困憊なら、温泉治療を要すとでも書いてもらいましょう。

大体、３０００円くらいでしょうか？これ文書料ですが、立派な医療費控除ですし、会社に提出する

休暇申請分と合わせて、２枚書いてもらえば・・・・判りますね？

温泉までの交通費もさすがに・・・グリーン車は無理ですけど、出してくれます。

勿論、正規料金です。

ここで言う、正規料金とは、ＩＣカード乗車ではなく、普通キップ扱いです。

但し、億劫がらずに宿は宿。交通機関は交通機関で別々に手配してください。

重要なのは、そこまでの交通費明細書（領収書ではありません。）と宿の領収書です。

もうお分かりですね？色々やり方によっては・・・・

ついでに言えば、禁煙治療もＥＤ治療もＯＫなんだそうでございます。

まあ、オストドには関係ない・・・・お話ではございますが・・・

あと・・不要じゃなくて、扶養者控除も捨てがたいお話。

ニートのお子さんなんかも扶養にいれてしまえば、節税対象ですよね。

そうそう・・・趣味の域のフィギュアなんかも・・・博物館とでも銘を打って事業化でもすれば・・・・

落とせるのかもしれません。オタクも現在では立派な文化なのですから・・・・

次回は、帳簿こそ最強の武器かも・・・知れない。をお送りいたします。

オストドの暴露ばなし「正しいかどうか・・・知りませんがメンドーなので！VOL２」

―　帳簿こそ最強の武器かも・・・しれない。―

オストドの会社は、メインのお仕事。つまり、収入減は不動産貸付業。

つまり、他人のお金を借りて（銀行融資）、物件を買って、入居者からお金を貰ったら、

他人に決められた返済額を支払って、その差額がオストドの会社の収入。

まあ、この日本社会の大半は、中間搾取業で成り立っているので、それはどうでもいいけど、

ほとんど・・・自由業である。まあ、メンドーなので、そこは触れない。

さて、今回のお話は「帳簿こそ！最強の武器かも・・・しれない。」

よく、「帳簿ってさあ～メンドーだよね。」という声を耳にすることがある。

オストドの会社は、ダブル方式。つまり、昔からの記帳を行い、ついでにＰＣソフト

某社の「会計〇」を使って、入力を行うことにより、どんなことにも対応できる様にしている。

さて、話が反れてきたので、元に戻すと、帳簿は武器なのだ。

相手が金融機関さんであったり、税務署だったり、国税だったりする場合もそうだ。

オストドの会社では、「いつでも見ればいいじゃん！」とばかりに、帳簿は見やすい場所にある。

従って、一言断ってさえくれれば、原則、フリー閲覧状態になっている。

次に、給料台帳も出金伝票も見れる状態にしてある。

ここで、ひとつ警告しなければならないのが、よくテレビドラマなんかで描かれている

「令状でも持っているのかよ！何の権限があって・・・・」とほざいてはいけない。

あくまでも、「えへへ・・うちはオープンですから・・・・」と言えばよい。

仮に、相手が「バカかこいつ・・・」と言われようが、態度に出ようが、お構いなし。

つまり、「能あるタカは爪を隠せ！それも・・・・上手に！」である。

相手が、バカと思ってくれれば、オープンの引出し？に上手に隠してあるモノを、

発見されたくなければ、なおさらである。

帳簿だってそうだ。「バカはバカなりに一生懸命やってまっせ！」とでも、態度にだし、

「見たければどうぞ！」と言えば、相手はおざなりにしか・・・見ないはず。

まあ、これはあくまでも「統計上」と「経験上」の数値からでしかなく、保証はできないが・・・・

後は、念には念を入れて、わざと・・・そう、わざと、当たり障りのない「お土産」を

作っておけばいい話。

例えば、「間違って親戚に送る中元を会社経費で落としちゃったんですけど・・・・」

これくらいなら、「わざとじゃないんです。バカなもんで・・・すみません！」とやっておけば、

それで済む（まあ、多少は追徴金も取られるかもしれないが・・・・）話だ。

それとか、「すみません・・・この時、分けるの忘れてしまって・・・」とかを、自ら報告する。

そして、あとは上手に隠せばいいわけだ。

その手口は書くわけにはいかないので、書かない。いや、書くわけにはいかない。

いかに、ブラックをグレーゾーンに持っていけるか？

持っていけなければ、どうやって、紛れ込ませるか？それに神経を集中させればよい。

まあ、見つかったら、「仕訳ミス」などと予め理由を考えておけばよい。

消費税なら、もっと簡単かもしれない。

あくまでも、納税すべき消費税＝受け取った消費税ー仕入れ等にかかった消費税である。

余談になるが、オストドはとある物件を買った時に、学んだことがある。

消費税とは自らが進んで課税事業者選択届を出すことにより、恩恵を受けることもある。

例えば、その物件で例を挙げると、消費税が課税されるべき売上がと非課税売上の比率が、

７１％対２９％であった。

そうなると、目安とされている案分比率５０％を超えるので、その物件購入に要した消費税のうち、

その年度に納めるべき消費税を差し引くと、還付が受けられ、オマケまで貰える。

オストドの会社の物件で言えば、その建物の消費税額は、３００万ちょっとだったが、

この選択届（任意選択なので、売上は関係ない）を出して、300万円以上還付された。

まあ、この選択届はあくまでも最低3年間は消費税納税義務があるのだが・・・・

但し、あくまでも「帳簿を備えている」のが、ひとつの大事な用件になる。

次回は、“枠”を上手く使いこなせねば・・・をお送りいたします。

「逮捕しちゃうぞぉ～の世界」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様は、夏休み（盆休み）の方も多いことでしょうから、

本日は皆様の水難事故防止・交通安全・熱中症防止などを重点的に

風の神様に御祈願させていただきましてスタートなのでございます。

さて、昨夜は旧盆で言えば、迎え火を焚く日でございました。

団地の8階に住むオストドは、ベランダでほうろくの上に新聞紙を丸め、

その上におがらを山の様に積み上げまして、「おやじぃ～さっさと帰ってこい！」と

せっせと焚きあげましたところ、誰も居ないはずの仏間に黒い影が・・・・・

「あっ！帰ってきた・・・・」そんな一夜をあけましたが・・・皆様はいかがお過ごしですか？

さて、前置きはこれくらいにいたしまして、本日のお話は・・・・・暴露ネタ。

某航空会社で空を飛んでいる娘からのネタをひとつ・・・ふたつ。

とある旅行社が広告にエコノミークラスでもシャンパン飲み放題！などバカな広告のせい？

某航空会社では、エコノミークラスのシャンパン搭載を中止いたしました。

なぜなら・・・・・「どこの世界に寝起きにシャンパン頼むバカがいるんだよぉ～」というくらい、

特にエコノミークラスにご搭乗の日本人に多く見られたからだそうで・・・・

因みに、栓を開封したお酒の残りは・・・・・どうなるか？

ラバトリー（トイレ）に流されるのでございます。まあ、飲みすぎた場合もそうですね。

ラバトリーと言えばまだまだ・・・ございます。

とある国へよく飛ばされるそうですが・・・・とある日・とある便でのこと・・・・

とあるＣＡがお客様をラバトリーに閉じ込めたことがございます。

それは使用方法がわからなかったのか？理由は定かではありませんが、ラバトリーの床一面

排泄物（固形の方・・・・）が散乱していたそうで・・・・・その利用者をＣＡが確保して、

ラバトリーに閉じ込め・・・・・騒ぎを聞きつけた副操縦士も仲裁どころか・・・

「閉じ込めておけ！」となったそうでございます。

勿論、逮捕（客室乗務員は、機長判断により逮捕できるそうで・・・・・）

逮捕と言えばまだまだいろいろあるそうで・・・・・

その中でも日本人の方に気をつけていただきたいのが・・・・・

エコノミークラスで機内食について文句を言わないほうが良いこと。

最後の方はチョイスが無くなるのは当たり前。特にツアー客の航空券クラスは、最低ランク。

同じエコノミークラスでも正規料金を払っているとか、上級顧客とか色々いらっしゃいます。

発券クラスというのは、何段階もあってツアー客の場合、ほとんどが最低クラス。

だ・か・ら・・・・チョイスできればラッキー。

それでも・・・・帰路。日本への帰りには、ちょっとわがままになるのが日本人ツアー客。

この間。娘が日本便へ乗務した際、とある日本人女性がチョイスできないことに腹を立て・・・

こともあろうにパーサーに喰ってかかったとか・・・・

そのパーサーも気が強い女性でしたので、一発触発の危機。

その便のエコノミークラス担当の日本語ができるＣＡは娘だけ・・・・・

お互いのことばを通訳していたのでございますが・・・・・

「これ・・・・そのまま訳すと・・・大変！」

逮捕一歩手前だったそうで・・・・・逮捕されると、せっかく目的地についても現地警察への

引き渡し。運が悪ければダイバードでとんでもない額の損害賠償も待っているとか・・・・

くれぐれもご注意ください、

ごねてアップグレードはほぼありません。

待っているのは・・機内で拘束され（機内には、拘束用の機材が搭載されております）

逮捕なのですから・・・・・

そうそう・・・・ＣＡのお尻をドサクサまぎれに触っても逮捕なのだそうでございます。

それでは、皆様！よき旅を！

またのお越しお待ちしております。

オストドの誰も教えない。「負動産の話。」VOL1

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして

スタートなのでございます。

さて、本日のお話は「負動産」。本来は不動産。つまり、不動＝容易に動かせない

産＝資産。これは固定資産とも言います。

オストドがとある分譲マンションにひっそりと事務所を構えているのでございますが、

ここ・・築二十数年のもの。

発売当時は、オストドが購入した金額より、4倍以上高いお値段だったとか・・・

今、役員を押し付けられている（輪番制）ので、古くから住んでいる人とも、

すっかり打ち解けてきました。

誰かが言ってましたが、お祭りを一緒にやれば仲良くなる。

不思議なものです。

オストドの声は完全に潰れ・・・今では、ガマガエル並みになり、風邪を悪化させ

また、喘息が出てきましたが、(^。^)y-.。o○は止められず・・・・・・

まあ、(^。^)y-.。o○を止めるくらいなら、生きているのをやめる。」と開き直り・・・・

因みに、オストドの所は、１／４くらいですが、駅近くの中〇マンシオンは、

大暴落もいいところだとか・・・億ションが、今では１／５くらいで売買されてます。

固定資産税の評価がおよそ時価の６割なので、オストドは２割くらい儲かっていますが、

満額で買われた方は、相当のショックでしょう。

仮に４000万で買われた場合は、土地代を無視して計算すると、大体2千万前後で

取引してほしいところでしょう。

ところが、実質は1000万ほどですので、1000万損したことになります。

４０００万－現在価格1000万で25年住んだ場合には、年間家賃120万円ほど

おまけに修繕積立とか管理費は、別途で年間40万以上係る計算ですので、

月々のお家賃に引き直し、モロモロの経費を引いても・・・・・

月8～9万円のお家賃。

そういう計算になるのですが、不動産屋も銀行もそして、負動産所有者も

決して教えないのです。

オストドが持っている築30年ほどの区分所有（分譲団地）は、専有面積より

土地の持ち分登記面積が大きい。また、リフォム費用だけで半分以上ですので、

こちらは大儲けです。(*^_^*)

最近は売れ残りつつあるそうですが、タワマンほどリスキーな不動産はありません。

例えば、高層階ほど固定資産税も高くなるとか・・・

災害発生時も大変でしょうし、減価償却期間が終わり築年数が古くなれば・・・・

多分、行き着くところは、ゴーストタウンです。

その頃の所有者さんは、解体費を負担できるはずもありません。

海外なら、爆破解体もありえますが、この日本ではそれも無理なお話。

まあ、おっちょこちょいを引っかける罠には、良いかもしれませんけど・・・

個人的には絶対に住むことのない物件です。

では、郊外はどうでしょうか？

郊外の分譲マンション。ある知人は、返済月３万円だそうですが、

管理費等で３万円ほど係るそうです。

因みにこのマンション・・・・１００万円でも売れればいい方。

何しろ、飛び降りの名所になっているマンション。

家賃６万円でも借り手はいない・・・・いや、いるわけがない。

そんないわくつきのマンションになってしまいましたが・・・・・

では、次回以降、「何故、持家が負動産なのか？」を詳しくお話を

することにいたします。但し、オストドがまだ・・・生きていればのお話です。

全部書くと、金融機関さんや不動産売買会社にハウスメーカーに至るまで

敵に廻すことになるので・・・・・

次回は、設備からみた賃貸と自己所有についてお話をしましょう。

またのお越しお待ちしております。

オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL2

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

本日現在、まだ・・・殺されても、拉致もされてません。(^_^;)

本日も皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

スタートなのでございます。

本日のお話は、設備面からみた賃貸住宅と分譲の違い。

家を買う気が全くないメストド1号でも、住宅展示場は好きですし、

リフォームショップを見て回るのも好き。

「いいなあ～これ！」とキッチンやお風呂、洗面台等を見て、

ぽつりと一言。

「欲しいのなら入れ替えますけど・・・・」とオストド。

オストドの潜む棲家は、ＤＩＹ賃貸。

ですので、届けさえ出せば、キッチン入れ替えでも洗面台でも

お風呂だってリニュアル可能。

先日は、我が家の2か所のトイレにウォッシュレットを入れました。（笑）

でも・・・「もったいない！」と言い切るメストド1号なので、

無駄な投資はしません。

さて、不動産会社もハウスメーカーもそして・・・・誰も言わないのが、

設備のリスク。

通常、設備の法定耐用年数は、１０～１５年。

新婚早々でマイホームを手に入れた方なら、子供の学費とかに悩む時期。

その中でも我慢が出来ないのが、今年の様な猛暑のエアコン故障。

オストドの所有する物件は、全室エアコン完備。

２ＬＤＫなら、3台のエアコン。１Ｒなら、1台のエアコン。

家賃3万円台のお部屋でさえ、エアコンは完備されてますので、例年何台かは

寿命を迎えるのでございます。

普通のお宅の場合なら、エアコンが壊れると、酷い時には1カ月以上かかる

エアコンの取り換えも、オストドの所有物件では、2週間もかかりません。

別に、家電量販店を脅しているわけではありません。

「修理できるのなら修理。無理なら交換」ノスタンスを取り、予算を予め管理会社の

担当者に与えているので、「壊れたので取り替えましたぁ～」と連絡があるだけ。

他の設備も空室になると、「集合～っ！」の一言で、リフォーム会社に管理会社が

集合するシステムを採用しているので、「ここと・・・コレ！やっといて」とさらりと新品に

交換を指示する始末。玄関ドアでさえ・・・「駄目だぁ～これ・・・」と交換。

給湯やガスレンジに至っては、24時間365日の管理体制なので、夜中でも給湯器くらいなら

「交換しときましたぁ～」と連絡だけ。

これが、分譲になると・・・・

「ねえ！お父さん！」の一言から始まり、あちらこちらのショールームを見て・・・・

「ああでもない・・・こうでもない」と仰る日々。

法定耐用年数で言えば、エアコンがトータルで３～4回。キッチンやお風呂、トイレ洗面台で

1～2回。自腹で交換しなければいけないのでございます。

こんなこと誰も教えてくれませんね？

クロスやクッションフロアー・フローリングどれもこれもお金が出ていくだけ・・・・

オストドの試算によれば、外壁や屋根等も含めると、建築費ｔ同額かそれ以上の出費。

これが出ていくのは当たり前のお話。

でも、これを考えると・・・・賃貸なら、

「そろそろ・・ここ古くなってきたよね・・・・」の一言で済むお話。

大家さんが綺麗に直してくれなければ、引越せばいいだけですから・・・・

でも・・ここだけのお話ですけど・・・・たかだか・・・２ＬＤＫ。６０㎡でも、

フルリフォームすると・・・簡単に数百万円支払う大家さんがそこには居るんです。(>_<)

次回のお話は、「火災保険と貴方の命（生命保険）に抵当ってどういうこと？」をお送りします。

それでは、またのお越しお待ちしております。

ｵｽﾄﾄﾞの誰も教えない「負動産の話」VOL4

「本当は・・・これだけお金が出ていく。マイホームお話。」

マイホームは殆どの人々の夢。

確かに、一世代も二世代も前の人なら、「儲かった」人も居る。

オストドがまだ小学校の頃だから、４０年以上も前。

港区の麻布がまだ、「陸の孤島」と呼ばれていた頃、新築マンションが

なんと・・２０００万円だった。

確かに、この頃に勝った人は、儲かった・・・はず。

ハスと言うのは、「売り時を間違えていなかった」という条件が付く。

オストドがその昔、潜んでいた「湘南台」と言う所では、小田急を使うか、

バスでJRの駅に出るしかなかった。今では、3線も使える駅になっている。

あの頃、分譲マンションだった。とある新築マンションのショールームだった

その部屋は売れ残り、子会社に売却された部屋。そこを借りて住んで居た。

確か、「一部上場企業課長職以上もしくは、一般企業部長職以上」とか条件が

付いていたお部屋。他の部屋は某〇〇ネコ〇マトの社員が多かったけど・・

多分、彼らも売り時を間違えなければ、儲かっていたかもしれない。

でも、今は違う。

メストド1号のお友達でお年は相当召しているあるご婦人は、儲かった口なのは

ご本人から教えてもらったのをメストド1号から、聞いた。

確かに、儲かった世代はいるけど、今は何故か、儲かるのは一部の人のみで、

大半は損をすることになるはずだ。何故なら、DINKSから始まった。「少子化」によって、

買いたい人口は減りつつあるということだ。

つい、先日まで「不動産ミニバブル」があった。一つの物件を競争で買っていた。

「いい時代だった・・」と言うひともいるけど、「迷惑だな・・・」と感じる人も居たハス。

金融機関は争う様にお金を、じゃぶじゃぶ貸し出した。

オストドも、「1億」「2億数千万」「1億数千万」そして「2億数千万」とじゃぶじゃぶ低金利で

借りている。今では多分、借金総額は二桁億円くらいになっているはずだ。

でも、綻びは簡単に終わってゆく。何故なら、サラリーマン等不動産の知識が乏しい人間が

参入したことにより、彼らの無謀な投資がその時代に幕を引いた。

まあ、オストドはどちらかと言えば、「ハゲタカ商法」なので、運営に失敗した物件を買い叩き、

ある程度、資本投入を行い。それらを黒字運営に軌道を修正している。

仮に、今。マイホーム神話に取りつかれたある人が買おうとすれば、この様な文字がチラシに

書かれていることに注意が必要だ。

「弊社建築主につき手数料無料」「弊社売主につき手数料無料」「仲介につき手数料要」

ここで言う仲介手数料とは一体何か？

不動産を買う際にかかる手数料を言う。物件価格ｘ3％+6万円の消費税が買う時も、

そして、気を付けねばならないのが、売却時に如何なる場合でも、係ることだ。

「じゃあ！手数料無料を買えばいいじゃん！」と思うかもしれない。

これが、不動産会社の罠にはまることになる。

確かに、手数料は無料かもしれないが、たっぷりとそこには彼らの利益が加算されている。

ましてや、建売分譲は面倒が係らないけど、「あんな建物・・・持つのか？」と疑問を持つ。

外見だけでは、素人には判らないリスクが隠されている。

「あれじゃあ～台風で屋根が飛んだら・・水浸し。間違いない」なんて建物もある。

では、ここからが本題。

建物を買う。もしくは、建築するのなら、建築費とは別にかかるお金の話をすると、

まずは、固定資産保存登記というのがある。これは、赤ちゃんが生まれた場合と同じ考えで、

ここに「何処そこの誰べえが、何年何月何日に立てました」というものになる。

これは、自分で届けるわけでなく、土地家屋調査士に任せる。

次に、固定資産の所有権を登記する。この時に、金融機関の抵当権も併せて登記する。

全部で数万～数十万の報酬と登録免許税を国に納める。

そして、忘れた頃に不動産取得税という県税がやってくる。これは概ね半年後に納める。

これは、台帳と呼ばれるものにその建物や土地について、調査された「お役所が決めた」

価格から算出される。

また、1月1日を起算日として、固定資産税（市区町村税）が毎年ふんだくられる。

この時、お役所は猫なで声みたいに「償却資産の計上忘れはありませんか？」と尋ねてくる。

これは、郵送で毎年の様に届く。

この書類を出してしまうと、「敵」は変貌し、更に税金を毟りとろうとするもの。

次に、「新築も登記したら即中古」を覚悟する必要がある。

大体、便利になると物はちゃんと法定対象年数を超えたくらいで壊れる様に造られている。

法定耐用年数については、東京法務局でそのリストを公表している。

建物で言えば、木造は22年。軽量鉄骨なら17年。重量鉄骨で３４年鉄筋コンクリートは47年だ。

折角、買うのだから、数年に一度は外壁や屋根の点検を受け、必要なら修繕をしなければ

ヘタを打てば、法定耐用年数すら持たない。

まあ、台風による風災や隣家等からの延焼なら、加入している火災保険で出る場合もある。

次にあげるのは、設備と呼ばれるもの。代表的なものは、キッチンやトイレ、お風呂に洗面台。

給湯器に太陽光発電関係等。挙げればきりがない。

大体、設備は法定耐用年数は１０年から17年。従って、40年住もうとすれば、最低2回の交換が

必要になってくる。

これらをざ～っと計算すると、大体、不動産購入価格の3倍くらいのお金が黙ってでていく。

出ていくの身を以て知った人は、それを敢えて教えない。

では、賃貸に住んだ場合はどうか？

まず、物件を借りるのに、仲介手数料（1か月分＋税）礼金（ある場合）敷金（ある場合）そして、

現代では連帯保証人は使わない。何故なら、連帯保証人にその能力があるか？となるので、

保証会社の保証を使う。賃貸なら、固定資産税などの税金もかからない。設備も通常使用なら

大家が交換や修繕をする。建物のメンテナンスも大家。欲しい宅配ボックスや防犯カメラもある

物件もある。エアコンでさえ、今では大家が設置しているのが、当たり前になってきている。

マイホームを買い。教育資金で悩むのか？そのときのライフスタイルで賃貸に住むか？

どちらが手元に余裕資金が生まれるのか？考えねばならない。

そして、人生の終わりを迎える頃、ひとつ後悔をしなければならない。

マイホーム派なら、手元に残ったのは、「子供もいらない負動産」なのか、それとも

「現金等の資産なのか」？

くれぐれも忘れてはならないのが、「後悔先に立たず。」なのだから・・・・

それでは・・・また。

次回からは、通常バージョンになります。

またのお越しお待ち申し上げております。

オストドのひとりごと。「お粗末・・・なお話。」（リスク管理編）

空飛ぶ「暴露屋」じゃなかった食欲魔人ことオストドでございます。

今日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

本日は皆様の大切なご預金が守られます様にと御祈願させていただき、

暴露話のスタートでございます。

本日は某地方都市で徳川家ゆかりの街。そういえば・・・TVドラマで昔

♪人生楽ありゃ・・・♪で有名ですね。

その街には、〇波湖というちょっとしたところがあって、先日、そのほとりの

和食屋さんでちょっと豪勢なお昼ご飯を食べましたが…

近くには、三大梅園があって・・・もうお分かりですね。(^_^;)

何しろ、とんでもない「暴露話」をするのですから、どこ！と言うのは差し控えます。

その街に本店を置く、某金融機関さん。ここが「リスク管理しているんだったら、気づく」

そうオストドは思っています。

この街のどこか・・・そう・・・どこかです。

〇〇〇町という県立だかどうかは知りませんが、ハイスクールのそばに立つ。

「立派な消防法違反のＸＸＸョX」のお話。

先日、「社長ぉ～出物あるんすけど・・・・」

「はいよぉ～ドライブがてら行くわ！」

毎度おなじみの光景だったんです。ここまでは・・・・

「安すぎないか・・・・ここ？」

「相続案件なんで・・・なんでも、借金があって返済したいらしく・・・・」

「転売しても面白いか・・・・・千単位で儲かるかも・・・・」

そこへ売主側の某大手不動産会社さんの営業が到着。

「えっ・・・わざわざ・・・特急で来たの？」

早速、中を案内していただきました。

この手の建物は、年一度の点検。三年に一度の消防署への点検結果報告

自動火災報知設備のメイン盤をこじ明けてみると・・・・

「んっ？」

近くにあった消火器を見ると・・・・

「やっぱり・・・・」

もうすぐ建築から、5年。一度も点検を受けた兆しがありません。

何故なら、点検を受けると、点検業者のシールが貼ってある。

「ここさぁ～消防点検一度も受けてないじゃん！」

「はあ・・・・」

「買うにしても・・・消防法クリアーしてないと買えませんよ！」

「ぜ・・善処します・・・・」

実はオストド。買う気満々で某警備会社の営業マンと消防設備点検業者を連れて

現地を訪問していたのです。

くまなく調べてみたところ・・・・

「ここは？」

「ひび割れがあったらしく・・・修繕させた跡で・・・・」

「もうない・・・よね？」

「実は・・・・」

案内されたのは、半地下になる駐車場。

「ここに・・・壁がありまして・・・・・」

「ないじゃ・・・あれ？」

見事なほどすっきりと壁が一枚無くなっています。

「図面・・ある？できれば。建確図」

建確図とは、「建築確認申請図面」を言います。

この図面は、融資には大切な資料。

つまり、建築確認を行った際「違法性がない」ことを証明したもの。

「ええ・・用意してきました・・・・」

「あちゃぁ～これ・・・撤去工事。消防に申請・・・・してないよね・・・多分」

「何分・・・素人さんでして売主」

「判りました・・・・」

「えっ？ご購入いただけますか・・・・」

「ええ・・・仰る価格で買いましょ！た・だ・し・・・・」

「何でしょ？」

「消防法がクリアーになっていることを条件とします。」

「それが・・・ですね」

「なんです？」

「防火管理者が・・・・」

「乙種ですね・・・」

「お持ちじゃなくて・・・・」

「つまり・・消防には一切何も？」

「建確までは設計で・・・・」

「工事やったんでしょ・・・見事な職人技。この時消防協議は・・・・」

消防協議とは、防火管理対象物をリフォームする際には、必ず必要で、

例えば、マンションの玄関ドア交換には、工事着手前に協議書を作成し、

〇Xのコレ！とカタログと意匠図（マンションドアは防火扉なので・・・）を付け、

消防署にお伺いを立て、あわせて工事着手届を提出して許可を貰い・・・・

工事後には、完了届に完成図書を付けて届けを行うことになっています。

「それが・・・勝手にやったらしいんですよね・・・・どうすれば・・・」

「悪質と判断される可能性も否定できないよね・・・・コレ！」

オストドが指差したところは、壁がありそこは「倉庫」だったはず。

それが、今では高級車が駐車されている立派な屋内駐車場。

「泡・・・いりますかね？」

「う～ん。持って行き方次第・・・・全車室に消火器・・・粉じゃなくて強化液」

「１００％行けますか？それで・・・・」

「う～ん・・・・消防法調べないと・・・でも、最終判断は消防署次第・・・・」

「誰かいませんかねえ～引き受けてくれる・・・」

「一人居ることは居る・・・な・・・・あいつなら・・・・・費用係るけど？」

「御幾ら・・・・」

「そうさな・・・・日当と交通費に消費税でニーマルくらい。成功報酬付けてやって・・・」

「成功報酬？」

「泡を今から入れると・・判るでしょ？二千は軽く係るよ・・・１００万で済んだら・・・・」

「お幾ら・・・・」

「気持ちじゃん！」

この時。オストドは買う気が半分失いました。「多分・・・やらねえよな・・・・」と

声が聞こえたのです。

とりあえず、その「防火管理者候補」とオーナーさんと売主側不動産会社担当が消防署へ

その報告をリアルタイムで受信したオストド。

「やっぱり・・・ね。だから、あれほど言ったじゃん。消火器設置してから行けって・・・・」

「言っておきますけど・・・私のせいじゃ・・・」

「あんたのせいではないよ・・・バカな奴ら・・・・」

何も「対策」を施さないで行けば、悪質と判断されるのは当たり前のこと。

オストドの所有するとあるマンションは、テナントの歯医者が勝手に増築してあったので、

本当はスプリンクラーの設置が必要でしたが、消防署に自ら出頭して相談した結果。

「う～ん困ったね。」

「通路部分の屋根壊しますか？」

「お金係るでしょ・・・」

「ええ・・・因みにコレ！市で競売に掛けた奴ですから、そうなると市相手に損害賠償・・・」

「そこさ・・・・増築部分。」

「はい？」

「ファイル通らねえかな・・・オタクが持っているそれ・・・」

「空で？」

「せめて・・コピー用紙5枚くらい挟んで・・・現場で通れば隣接でOKだすわ！」

増築を隣接？つまり、完全にコーキング剤で隙間を埋めてなければ、一体と見なさない。

つまり、隣接する建物でお目こぼしを頂けることになったのです。

勿論、その日の午後無事に通りました。オストドがコーキング剤をこじ開けておいたのです。

「OK!いいよ・・・特例隣接とします。その代り・・・・」

「その代り？」

「今後、増改築の際は必ず消防へ届け出ること。」

消防署は鬼ではありません。わずか・・3㎡のオーバーだったから、OKをくれたのです。

勿論、融資いただいている金融機関と協議は済んでおり、「イザ！」という時は、競売にかけた

市役所とそれを落札転売した不動産会社相手に訴訟の準備もしておいたのです。

さて、お話をもとに戻すと・・・・・

「悪質と判断します」

「現状復旧工事を行うか？泡消火設備を導入してください。」

最悪の結果です。

現状復旧するには、駐車場で約14台のうち、１０台の追い出し（解約）が必要。

そうなると、入居者は怒って出ていくでしょうし、引っ越し費用全額に新しい住居に係る費用

慰謝料等合わせると・・・・軽く千万単位でぶっ飛びます。

工事費を合わせると・・・こちらも2千近くになります。

因みにオストド。数億お借りしている金融機関の担当者に話をすると・・・・

「消防法違反だったら・・・即座に資金引き揚げですね。」

「だよねえ～でも、あれ売れないよ？」

「社長買う気ですか？」

「そうねえ～今出している金額でなら買う・・・かな。勿論、消防法クリアー条件と・・・」

「と？」

「うん。現状復旧なら買わない！魅力半減だからね・・・・しかし・・・金融機関もアホだな」

「ですねえ～」

「オタクらみたに現地調査してないのかね？取引先連れて行けば判るでしょ・・・」

「どうなるんですかね・・・・」

「とりあえず・・・出頭を評価されたらしいよ・・・立入検査はしばらくないみたい。」

「えっ？」

「だって・・・お金係るでしょ？銀行さんはそんな是正工事に金貸さないし・・・」

「貸すわけありませんよ・・・うちなら即座回収。」

「うち・・・だったら？」

「そうですね・・・社長の所に貸してある分全部・・・・耳揃えて返してもらいます。」

「だね・・・・よかった」

「何がです？」

「買わなくて・・・あっ・・・・」

「なんです？」

「損しちゃった・・・手付打っておけばよかった。」

「えっ？」

「手付1千だったの・・・倍額特約解除で・・・・」

「1千万フイになったと・・・・」

「うん。儲けおこなったな・・・人が良すぎたかな・・・・」

「売主さんお金あるんですかね・・・・」

「ない・・・でしょ！」

「じゃあ・・・へたすると・・・」

「うん。是正しなければ使用禁止。そうなると・・・競売一直線！」

「社長！買います？」

「う～ん。買わない。」

因みに金融機関さんが貸しているお金は、皆様が汗水流して蓄えたお金。

競売になると・・・元金回収は難しくなります。

まあ、オストドには殆ど関係のない銀行さん（口座はありますけど・・・ほぼカラ）

そんなリスク管理もできない銀行にお金は置いておけません。

そういえば・・・ここ・・・・

今ではどこかホールディングス。

うん？待てよ・・・・

一緒になっている銀行って・・・たしか。

それでは皆様！

本日の暴露話は以上でございます。

「えっ？」

これって本当なのか？ですか・・・・

それは・・・それ・・・・

皆様のご想像にお任せします。

何故なら・・・営業妨害になりますので・・・・

そうそう・・・皆様にお勧めしておきましょう。

普通預金口座をお持ちの皆様。

微々たる利息を貰わず、「決済性預金」にしておけば、

金融機関が潰れても預金は保護されます。

もし・・・金融資産が一千万以上なら・・・・

「分散預金＆決済性」をお勧めします。

それでは・・・また。

元某大手損保営業社員・元大手生損保会社部長初期FPからの忠告でございます。

またのお越しお待ち申し上げております。 追伸・・・・もうすぐX’マスですね。 皆様に素敵なサンタクロースが現れます様に・・・・ 今年はヨボヨボになった元サンタは、ヨーロッパでX’マス。 でも・・・２５日には、日本に向けて機上のトドになっておりますが・・・ では・・・また！

オストドのひとりごと。「訳アリ物件」VOL1

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ！

ご訪問いただいた皆様には、本日は「悪霊退散」のご祈願をさせていただき、

スタートなのでございます。

さて、不動産貸付業として、この世界（不動産）の端っこにいますと、

オストドの張り巡らしたアンテナは、不穏な空気を掴んできます。

皆様は、「大島テル氏のサイト」をご存知でしょうか？

そう・・・事故物件サイトでございますが、実はココに載っていない

そんな物件は間違いなく存在します。

オストドの所有する物件にも、存在しますが、悪霊ではなく、

感じのいいおばあちゃんの霊でございますので、祓う事はしません。

その部屋は不思議なことに、空けばすぐに決まってしまうお部屋。

不思議でしょうがありません。

「社長・・・視えました・・・よね？」

「み・・・視えた。品のいいおばあちゃんが、会釈した」

こんなお部屋ばかりならいいんですけど・・・・「呪われた」なんて

そんな建物も存在します。

ある月のことでございました。オストドのお世話になっている不動産会社の

女性担当者さん。1か月の間に自分の担当物件で、首吊り（死亡）・飛び降り（重傷）

変死体と続いたことがございました。

「大丈夫かいな・・・お祓い行っておいで・・」

ある日。オストドがお世話になっている店舗では、借主の親族が解約の手続きに・・・

「あの・・ご本人様は？」

「あ・・・ああ・・死にました。部屋の中で首括ってて・・彼女が発見したんです」

こんなお部屋もございます。

例えば。前述の「飛び降り」は、とあるマンション（分譲仕様）で、

何度か飛び降りが続いていて・・・その近くのマンションは、別名。飛び降りマンション。

ここは、大島テル氏のサイトには、載っていません。

因みに、オストドの棲んでいるお部屋は、URなのに・・・DIY案件。

「これ・・・おかしいよね。絶対にボヤ出している」

あっせん会社に聞いても。「出してません。」

「嘘ついてもわかりまっせ・・・教えてくれたし」

ついでに言えば、前の住人さん。非常階段で、焼身自殺を図ったとか・・・・

色々・・・あるのでございます。

これが、「ホラ話」なのか？「ホラー話」なのか？は受け止め方次第・・・

でも、そんなことを言っていたら・・・どこにも住めませんね。

ただ・・・一言だけ申し上げておきますと・・・・

「訳アリ物件」の「訳アリ」だけは・・・しっかりと、聞き出して、

それなりの・・・対処お勧めします・・・・けど。

では、またのお越しお待ちしております。

オストドの暴露話。「損する人がいなければ、儲かるわけがない。」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

よく、いただく質問に「儲かる秘訣教えてください。」とあります。

秘訣が判っているのなら、他人にはお教えいたしません。

これは誰でも一緒だと思います。

ですので、セミナー等の講師もしていますが、肝心の所は教えません。

他人が儲かったら、オストドが損をするかもしれません。

ですが・・・「嘘は教えません」逆に「止めることはあります。」

例えば、とある会社が「不動産で毎月16万円以上儲かります」と

目にしたことがあります。

では、どうでしょうか？

毎月16万円。一年は12か月ですから、年額192万円です。

税金とか計算するのはメンドーですので、（それぞれの所得によりことなるため）

年間192万円を設けるには・・・・どうすればいいのか？

不動産には、様々な経費が掛かります。

まずは、管理費と呼ばれる「不動産会社」の取り分。これが大体５％税別くらい。

次に修繕リスクや空室リスクなどなど・・・・大体、全部で25％。

あとは・・・返済と支払利息に損害保険料とか・・・・

ですので、大体・・・入ってくるお金の５～8％くらいが儲けと言えば儲け。

そうなりますと・・・年間192万円の利益を出すのに８％計算でも２４００万円の

売上が必要になります。仮に8％くらいの利回りで廻すと・・・

およそ3億円の借金を背負うことになります。

では、オストドはどうでしょう・・・・

オストドの会社の売り上げは、数千万円。利益は・・・出たり、出なかったり・・・

修繕にどれだけかかったか・・・が、採算分岐点でございます。

まあ、「利益を出し過ぎる必要もない」のが、オストドの経営方針ですので、

資本的支出を増やす・・・とか、社員への還元とか・・・・まあ・・・経費を

使うこともしばしばでございます。

♪お馬はみんな・・パッパカ走る～♪と歌いながら・・・・・

まあ、交際費を出したり・・・（商品券とかちょっと豪華なごはん・・）

そんな経費も増えてくるのでございます。

さらに聞かれるのが、「不動産は本当にローリスク。ロングリターン？」

これは難しい話です。

FX等に比べれば、ローリスクかもしれません。

でも、決して「ローリスク」ではありません。

修繕や設備投資を怠れば、入居者はいなくなりますし、長期金利の動向も

常に気にしていないといけません。

オストドの会社ですと、金利が１％アップすると・・・1万円札が束で飛んでいきます。

では、儲ける方法はないのか？

実はここが面白いところです。

「どこ」の金融機関とは、口が裂けても申し上げられませんが、「騙し」が

見られるところがあります。

例えば、新築のRC造（４７年が法定耐用）ですので、年2％くらいが減価償却です。

ところが、初年度金利３％以降、3.5％となっているケースがあります。

そうなると・・・金融機関に年間５％～5.5%持っていかれます。

新築RCで回るのは、４％くらいが無難なところですから、

返済優先で回ったとしても、固定資産税の滞納とかあるわけです。

そうなると、差し押さえや任売・競売へと落ちてゆくことになります。

オストドが買うときは、「任売」それもギリギリ・・・・。

そうなると・・・大体、15％OFF。税込。土地はほぼ・・・半値。とかで

買っているので、土地に「含み益」が出るのでございます。

まあ、土地が値上がり続ければ・・・・「超ラッキー」でございますが、

あんまり欲張ってはいけません。実勢価格を調べて、帳簿上の価格と比較します。

ですので、「ギャンブル感は満載の投資」と言えばいいのでしょうか・・・・

その証拠にこの商売を始めたら、パチンコやらなくなったのでございます。

まあ、良い事と言えば、「経費」が結構認められます。

例えば、株式会社にすれば、自動車（リースにしましょう）は、全額経費

従って、有料駐車場・燃料・高速・保険料・・・・みんな「経費」

「社長」の日常は、「代表取締役は24時間365日勤務」という見方があるので、

「反則金」までなら、「経費にならない経費」で処理できます。

まあ、人に会わなきゃいけな時は「スーツは経費」なんて処理をするセコイのも

います。

税理士が一緒のとある「芸能人」は、ブランドのバックも経費だとか・・・

恐ろしいものでございます。

では、オストドの場合はどうでしょう？

「旅費交通費」＝「経費」。取引先との食事等＝「交際費」季節のあいさつ＝交際費

携帯電話＝「会社用」経費・「個人用」個人事業経費とか・・・・

まあ、あんまり手の内は明かしません。

あとは・・・「よくできる税理士を探す」ことでしょう。

まあ、不動産投資で失敗する人は、「片手間」にやっている人です。

新築後数年なら、黙っていても入りますけど・・・そのうち・・・ジ・エンド。

ですので、「投資」は慎重に検討を重ね、勉強され、ついでに・・・

綿密なシュミレーション（採算分岐点を決めます）を行いましょう。

それでは、またのお越しお待ちしております。

不動産投資の裏をお話しをしましょう。＜新連載・VOL0＞

－　まえがきに代えて　－

皆さんの記憶には、まだ新しいのだろうか？

カボチャの馬車事件から始まり、S銀行（潰れてしまえばいいのに）の一件や

ついでに言えば、まだまだある。

最近、耳にする「〇〇円で大家になろう。」とか、「月収〇〇万円以上」と

不動産投資を煽る会社がある。

よく考えてもらえれば、判ることだが、「儲かる話には裏がある」

裏が無くても、最低「損をする人」が居なければ、楽に儲かる話ではない。

確かに、ある時は「不動産バブル」があった。

買付を入れても買えないのが当たり前で、1軒買うのに１００軒くらい

買付を書いていた。

そんな「夢のような時」は終わりを迎えた。金融機関は融資を渋りだし、

現在では「属性」や「ヒアリング」により、融資を受けられる人は少ない。

まあ、10万円くらいなら「投資」してみようと思うかもしれないが、

仮に10万円全部が投資に廻せたとしても、年間7％として、7000円の配当だ。

但し、7000円すべてが配当に廻るわけはない。

例えば、物件管理費は、多くの物件で概ね5.5％（税込）なので、385円。

その他に固定資産税やら、維持修繕費などが係る場合もあるし、

これが、住居系の建物なら、火災保険に地震保険・施設賠償に家賃保証等の

損害保険料も加わってくる。それに振込料もある。

振込料だけでも、数百円にはなるので、配当金の予想は、1000円（税抜き前）

くらいが、関の山かもしれない。

確かに、築古と言われるものや、心理的瑕疵物件なら、安く買えるので、

それなりの利回りで廻る。

何故なら、どこにでも社会的弱者の方はいる。こういう方用に町営住宅等の

公営住宅があるはずなのだが、いつのまにか「ドケチ」の高給取りが

「当然の権利」と言わんばかりに占拠しているので、公営はあてにできない。

では、民間はと言えば、「家賃の支払い」が怪しい方を入居させてしまえば、

共倒れのリスクを背負うことになる。

例えば、生活保護世帯なら、家賃は取り決めにより、直接行政から振り込まれる。

但し、生活保護世帯には行政が払ってくれる家賃には、上限がある。

東京都で言えば、単身世帯なら40900円から53700円。3人家族なら、53200円から

69800円が住宅費として支給される。

築古とか心理的瑕疵物件の所有者なら、この世帯を狙えば、当面空室には悩まない。

私が知っているある土地（崖下なので、再築は出来ない）に建っているアパートは、

それなりのわけありの方が住む。

これは、その物件を管理している方に聞いた話だが、ある母子家庭が入居された時、

「大雨の時は逃げてくださいね。危ないんで・・」

「いいんです。その方が、楽になれますよね・・・」

こんな話が飛び交う。

また、ある担当者は、1年間で首吊り1件・焼死1件・飛び降り1件。

この女性担当者は、気が狂うところだったに違いない。

ある物件管理者は、借り手ではない親族が解約にきたので、事情を聞けば

「部屋の中で首を吊ったんです。彼女が見つけて・・・・」

さて、これからお話するのは・・・・あなたが知らない裏話。

突然終わってしまう場合もあるかもしれません。

では、本編でお会いしましょう。

不動産投資の裏をお話しをしましょう。－ＶＯＬ０１－

－一粒で二度いや・・・数度美味しいとしたら？の話－

オストドの子供の時代は、「一粒で二度美味しい」なんてＣＭが流れていた。

不動産投資の世界にも、「一粒で二度いや・・・数度美味しい」なんて話もある。

私たちの大半は、不動産屋を通じて、物件の売買を行う。

つまり、不動産会社には、一粒で二度美味しい話はゴロゴロと転がっている。

例えば、悪質不動産会社の話をしよう。

特に悪質なのは、「不動産売買専門会社」で、どう見てもいやどう考えても、

「チンピラまがい」の営業担当は多い。

こう書くと、不動産の売買には、資格が必要で犯罪者はその資格を取れないと

反論を喰らうことになるのだが、「営業マン」はその資格を持っていなくても良い。

何故なら、重要事項の説明や契約書作成には必要なだけで、勧誘にはいらないし、

不動産の管理にもそんな「宅建」と呼ばれる資格なんぞいらない。

まあ、「支店」に一名最低いればいいだけだ。

と、なると・・・一歩。間違えれば「詐欺師まがい」はゴマンといるのだ。

正確にいえば、「詐欺師まがい」は、「錯誤させる」と言えばよいのだろう。

仮にこれを呼んでいる読者諸氏が、初めて「マイホーム」を買うとしよう。

そうなると、大半の方々は、「生れては初めて身の丈を超えるかもしれない金額」を

支払うことになる。

大体、「人」と言うのは面白い。

「大金を払う」いや、「払わされる」のに、ミエを張る方が多い。

仮にオストドが悪徳不動産の営業マンなら、こういう方は、「カモ」と呼ぶ。

この「購入希望者」が、「アホでもバカ」でも、営業マンにとってどうでもいい話で、

ましてや、この「物件」を買ったために、ローン地獄をはじめ、家族崩壊とか、

一家心中をしようが、どうでもいい話なのだ。

営業マンは、多分、「購入希望者」には、「利点」と呼ばれることを、並べ立て、

「ありえない現実という空想の世界」にあなたを連れてゆく。

「これだけの好立地。しかも・・・ほぼ新築で・・」なんて始まったら、

本来は、「警戒モード」に入るべきだが、「美辞麗句」並べ立てられ、

貴方は「錯誤している」状態に置かれているかもしれないのだ。

では、どこを疑うべきなのだろう。

先ずは、「好立地」だ。本当に貴方にとって、好立地なのだろうか？

そして、家族にも好立地なのだろうか？

例えば、オストドが個人で所有している「一棟モノマンション」で言えば、

JRと京成・そして北総線が使えて、3駅いや4駅使える。

一番遠い駅だと徒歩25分。一番近い駅は、12分表示だ。

生活環境でみれば、徒歩15分以内で、保育園に幼稚園が多数ある。

この間結婚した男優Mと女優Tと言えば判るだろうか、彼のお父さんが経営する

幼稚園もこの距離に含まれる。

小学校は歩いて5分かかるかどうか・・・中学校なら、走れば30秒。歩いても1分。

これを「好立地」と言ってもいいのかどうかわからないけど、常に満室で、

空いてもすぐ決まる。この前は、3日で決まった。

管理している不動産会社によれば、「神セブン」と言われているらしい。

では、隣に建っているアパートはどうだろう。

入居率は８０％以下のことが多い。

「好立地」なら、すぐ埋まってもおかしくはない。

次に気を付けるべきは、「ほぼ新築」と言う言葉だ。

特に「戸建て」の場合。保存登記がされる前なら、「新築」

保存登記が済んでいれば、未入居でも「中古」だ。

そもそも建築されて、すぐに「ほぼ新築」になった物件は、何かある。

そもそも、重要事項説明には、隣にどんなひとが住んでいてとか・・・

この辺はよそ者には、厳しいところでとか・・・・

酷い地域になれば、よそ者は「町会」に加入できず、ゴミ捨ても出来ないとか

そんなことは書いていない。

仮に貴方が碌に調べなくて、「格安だから」で買ってしまっても・・・

不動産会社にその責はない。

買ってみたら、隣に変人が住んでいたとか・・・・そんなことがあっても、

「自己責任ですからぁ～」

では、そんなときはどうするか？

諦めてそこへ住んで、家族が崩壊したり、家族に被害が出たりとかを堪えるか？

さっさと売却して別の所へ引っ越すの２択になるだろう。

そこで、「買ってしまった物件を売りに出す」場合にも、手数料がかかる。

通常、仮に「１０００万円」の物件なら、物件価格ｘ3％+6万円（税別）なので、

今で言えば36万円（税別）となる。

それだけではない。金融機関から、マイホームローンでお金を借りていれば、

違約金を払ったり、利息がへんこうされたりと・・・踏んだり蹴ったりになる。

例えばここに「Ａ」と言う物件があって・・・何度も転がれば、不動産会社も

金融機関も大儲けできることになるのだろう。

あくまでも、「物件購入」は、マイホームだろうが、投資物件も同じで、

すべては「自己責任」の世界だ。

そう言えば、昔。「任売のマンション」を購入した時に、

「領収書に収入印紙がない」とクレームを付けたことがある。

「手付金」なのだから、預かり証を切れば、よかったはずだが、

誰も敗者を救わない。

まあ、手数料100％貰えない仕事に、優しさはない。

1000万円の金融機関発行の小切手に対して、1000万円の領収書だ。

契約では、オストドは「ローン特約条項」を結んでいるので、

「ローンが通らなければ、手付金は返してもらえる」状態。

だが、売主は解除するには、倍額払わねばならないことになっている。

その、1000万の領収書にも、収入印紙は貼っていないし、

残金を払った際も、2億ウン千万の領収書を発行して寄越した。

通常、金融機関の振込の場合には、領収書はいらない。

発行されたからには、収入印紙を求めるのは当たり前の話で、

「農協も不動産会社も教えてくれなかった」とは滑稽な話になる。

収入印紙は、印紙「税」つまり、税金なので

税理士でない金融機関の人間や不動産会社の人間が助言すれば、

「士業違反」となる。

まあ、新しい領収書を発行日を併せて差し換えすれば済む話だが、

「送ってくれればそこに印紙を貼る」という。

これは、飲む必要がない。

「税務署に行って来たらどうです？うちは、決算なんで税務署に送るんで」と

後で聞いた話では、「自主申告」で1割の過料で済んだそうだ。

次回は・・・・「サラ金より悪魔なのは、市役所に続く」

不動産投資の裏をお話しをしましょう。VOL1

－サラ金より悪魔なのは、市役所の話－

不動産を取得すると、その不動産が存在する市町村には、固定資産税を

そして、1回だけ。不動産取得税や保存登記税は、その都道府県に支払う。

例えば、その物件が新築なら、建物の部分は、「保存登記」で、土地に関しては

「不動産取得税」を納める。中古（既に登記済み物件）なら、土地も建物も

不動産取得税になる。

当道府県には、1回。市町村には、毎年と覚えればよい。

まあ、その年の1月1日現在に登記されている物件に、固定資産税は、課税されるので、

「新しい家で新年」なんてことを考えなければ、一年分は払わないで済むし、

建設業者を急かしたために、「手抜き」なんてことも無いのかもしれない。

不動産投資の世界で言えば、新築物件の場合には、まず土地を仕入れる。

土地を仕入れたら、既存を解体撤去したり、整地したりして、新築工事が始まる。

まあ、この時には、既に土地の移転登記は終わっている。

地鎮祭もこのくらいを目途に行っておくべきだ。

これは、「気休め」と言う人も多いけど、摩訶不思議なのが建築の世界。

私も、とある官庁物件で外構（建物の外廻り）を掘って、配管作業をする現場で、

図面に記載されていない水道管が何本も現れ・・・

慌てて、神主さんを呼んで「地鎮」を行ったら、その後は何もなかった。

そんなに「大規模な支出」でもないので、「気休め＝安心の一歩」でお勧めする。

地鎮祭が終わると、基礎工事と外構周りが行われる。ライフラインのうち、

ガス（都市ガスやLP集中地域）や、水道工事・浄化槽か下水道への接続工事を行う。

まあ、地面の下に入るものは、この時点で取り込み口まではやっておく。

次に建て方工事が始まる。大抵は工場等で加工された資材を組み上げるとか

プレハブ住宅なら、プレハブユニットを積み上げてゆく。

この建て方が終われば、「上棟式」なんて言葉もあるが、先ずやる人は少ない。

これからが、本番であらゆる設備等が組み込まれてゆく。

そして、竣工となり、「竣工式」で職人さんたちの労をねぎらうのが、

習わしなのだが、最近は見ることが少ない。

建物の建築が終わり、各ライフラインが引き込まれ、引渡しになる。

引渡し時には、残金や登記に必要なお金を支払う。

でも、大事なものの請求はこの時点では発生していない。

人間は物忘れが激しい生き物らしいので、忘れた頃にやってくる。決して安くない

税金を用意し忘れている。

私が「任売」で仕入れた物件の多くは、このパターンで１００％と言っても

間違いではない。

そう。この税金を滞納してしまったため、売らざるを得なくなるのだ。

「銀行に借りれば？」と思う方もいるかもしれないが、試しに取引のある

金融機関へ行って聞いてみて欲しい。「税金を払うので、お金を貸してください」と

多分、答えは「NG」か「相当高い金利提示」になるだろう。

その昔。オストドが起業前に住民税の支払いについて、市役所に聞いてみたことがある。

「分納したいんですが・・・」

「いいですよ・・・延滞税は掛かりますが・・・」

「どのくらい・・・」

「年１４．８％ですね・・・」

「サラ金より高いですよね・・利息」

「これが規則ですので・・・」

例えば、「今、支払うべきお金が足りないとすればどうするべきか？」

一番初めに払うのは、国税・都道府県税・市町村税の類だ。

そして、「金融機関への支払い」なのだ。

家族の生活費は、後回しにしなければならない。

この順番を間違えると、壮絶な運命が待っていると思えばいいだろう。

サラ金よりアクドイ「悪魔の市役所」こそが、差し押さえ常習者なのだ。

ー次回は、「儲かるのは、金融機関と不動産屋」でお会いしましょう。

オストドのひとりごと。「それ！本当にお得なの？」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログにようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、本日のお話は「お墓とマイホームって同じ・・・」について、

お話をさせていただきたいと思います。

「それって本当にお得なの？」第一章のスタートでございます。

生きている時は「マイホーム」そして、死んだら「お墓」

どちらも、生きている死んでいるは別にして、まあ、「棲家」

マイホームのご購入を検討されている方は、この先を読まないでください。

何故なら、「腹が立つ」からです。

「腹が立つ」のは、オストドに対してか？業者さんに対してか？

それとも、配偶者に対してなのか・・・・

まあ、最後の方ですと、それが「地雷」になりかねません。

「離婚街道まっしぐら・・・」なんて事も、実はございまして・・・・

オストドのセミナー参加者の皆様の離婚率は、大体５％くらいに

なっているのでございます。

オストドは、「お墓」はありません。

お父様が眠っているお墓はございますが、お父様の後妻と

「姻族解消届」を

出させていただいて・・・・ついでに、税務署にチクリもいれて・・・・・

その後は知りません。「姻族は解消」しているわけですから、

お父様の後妻に収まるために、捨ててきた当時高校生の娘と息子に

身ぐるみを剥がれようが、税務署にキツイお仕置きを喰らおうが、

オストドの知ったことではないからでございます。

まあ、時々、思い出した様にお父様の眠るお墓の掃除に

気分が向いたら行きますけど、実はもう一つ理由があって、

子供の頃にお世話になった。近所のおばあちゃんと妹さんの

お墓が横にあるので、どちらがついでだか判りませんが、

お掃除をしてお参りをしてきます。

でも、我が家のあるお仏壇に「魂入れ」をしていただいているので、

家に居ればですが、お参りもして、盆には迎え火も送り火を焚きます。

まあ、一緒のお墓には入れません。一応、後妻管理ですから・・・・

そこで、オストドとメストド1号は話し合いをしました。

「お墓どうする？」

これ・・・実は、切羽詰まっているかもしれない問題。

メストド2号は海外で所帯を築いているので、いつかは・・・無縁。

まあ、メストド1号が先なら・・・骨は人造ダイヤにでも加工してもらい、

それこそ・・・「形見」なんてことも出来ます・・・

そうすれば、オストドの骨は、野良犬のおやつでもいいわけです。

メストド1号のお父様が亡くなる前に・・・・

「なあ！確認しておいた方がいいんじゃん！」とオストド。

お父様は、菩提寺に「ロッカー式」（2体収容）のお墓を用意されていて

「お母さんと一緒でいいか確認した方が良い！」と・・・

それを真に受けた。メストド1号の妹が確認したところ・・・・

こんなに笑ったところ見たことがないと言うほど・・・

笑いまくったお父様。

「現世だけは・・・仕方がないな・・・」とおっしゃったそうですが・・・

「一緒に入れてやんない！」とか・・・・・

お母さんの骨は、長男が持っていくならそれでＯＫ。そうじゃなきゃ・・・

「市民の墓だね・・・・」なんだそうでございます。

まあ、死んでしまたら・・・どうでもいいお話でございますので、

オストドの僅かな蓄えを相続するであろう・・・誰かに任せようと

思うわけでございます。

次にマイホームのお話をしたいと思いますが、それは次回以降のお話。

本日はここまででございます。

またのお越しお待ちしております。

オストドのひとりごと。「それってお得なの？」VOL2

－　VOL2　マイホームのお話　－

マイホームは考えたことがない。

何故なら、マイホームはお金を生むどころか、目に見えるものと

目に見えないお金が容赦なく懐を襲う。

そうなると、計画的なんて言えなくなり、夫婦不仲いや最後には

家族を崩壊させる恐れも・・・・

まあ、昔から「金の切れ目が・・・」と言いますし・・・

別の角度からも観てみることにしよう。

「それってお得感ありますか？」だ。

マイホームはローンを組んでまで買ってもいいものなんだろうか？

答えは簡単。「好きにすれば」である。

纏まったお金があれば、お得感は増すかもしれないし、

損をするかもしれない。

ましてや、ローンなんざ組めば、一時の幸福感のために、

数十年苦労をしなければならない。

例えば、金融機関から見た「担保価値は低い」

低いから、建物と土地を担保に取り、長期火災保険も担保設定して

ついでに団信（団体信用保険＝生命保険）を掛ける。

強いて言えば、虎は皮を残すが、人間は死んでその生命保険で

「ケツをふく」生き物らしい。

ここまで書いても、「マイホームに価値がないなんて・・・」と

思いたくもないだろうと思う。

しかし、現実は金融機関が取る担保を見れば、判るはず。

例えば、土地が1000万円で買ったとしよう。では、この土地は、

本当に1000万の価値があるのか？

答えは「今はその価値がない」と言ったところだ。

何故なら、1000万の価値がある土地を1000万で売る「バカな不動産屋はない。」

例えば、オストドが「この土地。1000万で売りたい」と相談すれば、

不動産会社は喜んで売る。もしかすると・・・「1000万で買いますよ！」と

言うかもしれない。

通常は、買主を探し・・・

双方それぞれから、手数料を「売買価格」ｘ３％+6万円+消費税を受け取る。

つまり、39万6千円の「往復ビンタ」なので、79万2千円（税込）を受け取れる。

では、オストドが所有する土地を1000万で不動産会社が買うと、

オストドは売買相手が業者なので、手数料を払わない。

また、不動産会社が売主の土地は、手数料を取ることは出来ないので、

1000万で仕入れた取りを1000万で売る「バカはいない。」という事になる。

では、折角買うマイホームの土地だけの実勢価格はいくらくらいなのだろうか？

これは、あくまでも「推定値」でしか計算は出来ない。

業者に「いくらで仕入れた？」と聞いても、まともに答えるバカはいない。

テレビドラマの「正直・・・なんちゃら」という不動産屋は居るわけがない。

推定値の出し方で言えば、近似値でいいのなら、「固定資産評価額」か

国が公表している「相続路線価」で調べるしかない。

では、本当にその値段で売れるのだろうか？

答えは・・・「多分」.

金融機関の言う担保価値は、多分固定資産税評価額ｘ60～70％くらい。

そんなもので計算しているだろう。

元々、固定資産税評価額は、相続路線価で計算された金額より

低く設定されている。それに更に掛目を入れて計算する。

更に借主の属性次第では、更に掛目を入れる。

つまり、リスクヘッジ。

そうなると、1000万で買った土地はおよそ500万くらい。

ところが・・・そうは問屋は降ろさない。

ここから、解体費や土地造成やり直し費用などを考慮すると

多分200万から300万くらいだろう。

次に、建物の部分をみてみよう。

軽量鉄骨造。延床面積１２０㎡　３０００万。と仮定してみる。

東京法務局の新築単価が、17万/㎡くらいだとすれば、新築であっても

17万ｘ120＝2040万くらいの価値しかみない。

メーカーによって違うが、安いメーカーのものは、耐用年数は17年。

どことは書けないけど、大手の「Ｓ」「Ｐ」「Ｄ」等は30年で

計算される特例がある。＊金融機関によって違う。

例えば、17年が耐用年数のものを35年ローンで貸す。

そうなれば、担保の要求は高くても仕方がない。

ついでに言わせてもらえば、未入居状態でも、一度でも「所有権登記」が

されてしまえば、「手垢がついた物件」となり、プレミアはなくなる。

次回。目に見える固定費。見えないものへ続く

オストドの「正直な不動産」のお話ＶＯＬ4

ー　販売会社の社員すら買わない不動産投資の話　－

秋口には、合併の関係でお取引先になる会社さん。

最近。「み〇〇で大〇さん」みたいなものを

クラウドダンティングで始めたらしい。

結果は、なんと募集金額　ケース1個のところ

2.9倍ほどオファーがあったらしい。

さて、これ・・・儲かるのだろうか？

答えは忘却の彼方にある。

「社長・・・・暴露されると・・・色々と」と

圧力らしきもの（全然圧力にはなってませんが・・・）

「じゃあさ・・・キミ（支店長さん）なら、買うわけ？」

「買いませんね～」

「何で？」

「全部言わせます？」

「だよねえ～」

となったわけである。

販売金額の設定がおかしい。

某県某市。一応、県庁所在地だけど・・・

「人口はそこそこだよね。まあ、各社支社があるからってか？」と

オストドが思うところ。

昔の城下町の影響が残り、馬や大八車時代の道幅が当たり前の所。

そんなところで、建物+土地で「ケース1個」は、

どう考えても、おかしい話なのだ。

建物は、見た目で「軽量鉄骨んのプレ〇〇。4戸イチか・・」

土地も・・・どう考えても、そこまで付かないよね？の土地。

「ねえ！これ・・・半分抜いてない？」と言いたくなるのだ。

つまり、社員である支店長も、「おかしい」と思っているので、

「買いませんね・・」となるわけだ。

「もしかして・・・見せ物件じゃないよね？」

「その可能性も・・・」

何しろ、ケース1個（ジュラルミンケース。10束ｘ10束入る）

これを資金調達（１％と仮定）すれば、30年で3000万の金利。

管理費の名目だの・・固定資産税だの・・・と抜いて行けば？

多分、30年後に総額ケース1個返すとしても、軽く金利分や

架空の管理費等が、業者の手元に残るのかもしれない。

これは、匿名組合を使ったものなので、

不動産の世界では当たり前の登記も、出資者の名前は載らない。

まあ、投資の世界なのだから・・・「元本を保証する」なんて

何処にも書いていない。

「じゃあ！あたしは未だましか・・・・」とメストド1号。

「だねえ～毎月。元利均等でお返ししてますからね・・・・」

まあ・・・どうなるのか？

オストドは手を出さないけど、じっくりと見学させてもらうつもりだ。

次回は、「夏と言えば心霊特集だよね？」をお送りいたします。