オストドのひとりごと。「不動産でごはん食べられるのかなぁ～？」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も中年ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそご訪問くださいました。

今日もしっかりと皆様のご健勝とご多幸と諸願成就をご祈念しております。

さて、本日のお話は、「不動産でごはん食べられるのかなぁ～？」でございます。

まず、結論から申し上げると、成功するのは一握りの方だけ！でございます。

よく、新聞広告などで「資産形成ウンタラ・・・」などと区分所有のマンションなどございますが、

はっきり申し上げて、宝くじがあたったり、資産家だったり・・はたまた、ギャンブルで

ボロ儲けをした方等の方を除き、無理！でございます。

区分所有とは、たった一戸でございますので、ハイリスクローリターンの部類かと・・・

これで、失敗した人間はオストドの廻りには溢れているのでございます。

最近よく、「自宅併用賃貸住宅を建てるんだぁ～」と街を歩いていると耳にしますが、

「この人・・・キャッシュフローとか計算しているのかな？」と思います。

オストド曰く、「大体、空室率２０・諸経費率２０％で計算するといいよぉ～」と

助言することもしばしばでございます。

空室率とは、まさに空き部屋！つまり、１０戸の賃貸住戸を所有していたら、

２０％は空室が存在しても良い！（存在しないのが好ましいわけですが・・・）と考えるのです。

つまり、２０％に達するまでに何らかの手を入れ・・（フリーレントとかリフォーム、賃料下げ等）

入居率を改善していけばいいわけでございます。

諸経費率とは、固定資産取得税に固都税（資産税）に管理費に保険料とかモロモロですが、

通常検討される方は１０～１５％ですが、オストドは万一のリスクとして５～１０％を上乗せ。

そうすると・・・大体、想定収入家賃の４０％が消えてなくなる計算。

ここまで書くと・・・「何だぁ～６０％も残るじゃん！」と思われるでしょうが、

はっきり申し上げると・・・「ほとんど残らない！」

では、何故残らないのか？

例えばで申し上げますと、例えばでございますが、

金利のワナでございます。

仮に計算しやすい様に、物件価格1億円。想定収入１０００万円（利回り１０％）、借入金利３％

元利均等方式25年ローン・頭金５００万円で計算すると・・・

収入が１０００万円。空室率・諸経費率で４０％減＝６００万円。

借入金返済は、年間５４１万円ほどになりますので、残りは５９万円。

59万円ｘ25年＝１４,７５０,０００．

頭金の500万円を差し引いても、９,７５０,０００．の利益。

ここまで計算すると・・・「おっ！儲かるじゃん！」と早合点しますが・・・・・

儲かっているのは、金融機関でございます。

借りた金額は、確か・・・９５００万円でございますが、

支払総額はなんと・・・1３５,２５０,０００．つまり金利で４０,２５０,０００も払っている。

さらに忘れているのが、修繕費に保険料に所得税などモロモロなもの。

大体、ここでボロが出るわけでございます。

まずは、メンドーな確定申告やらの税務署対策。

どんな税理士さんにお願いするべきか？

はっきり言って、税理士さんも顧客寄りの方と税務署の味方の二つに分類されまして、

オストドは勿論、前者を選択。

大体、この経費が年間２０万円～３０万円ぐらい係りますが、ここをケチると・・・・

税務署からお呼び出しとか、追徴課税とかくるわけでございます。

それから、来たるべき時に備えて修繕費も蓄えておく必要もあります。

大体、新築物件で10年毎に大規模修繕費１０００万円。（小規模を除く）くらい

計算に入れる必要もありますので、25年で総額３０００万円の出費の覚悟が・・・

「あれ？持ち出しじゃん！」

更に、申し上げると・・・・

「入居させてやっている。」という大家根性は今では通用しません。

「ご入居いただいている」と思わねばなりませんし、その他モロモロもございます。

では、「ごはんを食べるためにはどうするのか？」

答えは意外と簡単なのかもしれません。

その答えは・・・・・

それでは、本日はここまででございます。

最後になりましたが、夢を壊してしまった皆様に深くお詫び申し上げますとともに、

続きはまた今度でございます。