嘘の様な本当の話「孤独死」VOL０

－　まえがきに代えて　－

私が不動産投資だけでご飯を食べる様になって、１０年の月日が流れた。

今までにあった事と言えば、「夜逃げ」があったぐらいだ。

まあ、飛び降りとか首吊りなんてのも他人事だと思ってきた。

ましてや、「孤独死」は縁も所縁もないとさえ思っていた。

ただ・・・・

私は元損保マンだ。今は募集人資格と言うのでいいらしいけど、

私の時代。初級（入門編？）→普通（やっと募集人が出来る）そして

上級→特級一般→特級工場となる。

私の場合、工場地帯の大工場は縁も所縁もないから、特級一般までを

取得しているし、「プロ」としてリスクの見分け方なんて教わったので、

私が公私ともに保有している物件総てに「最適な保険」をかけている。

よく、「孤独死保険」と言われているものまで、掛けてはある。

保険は掛けてあるけど、「孤独死」のリスクは、総戸数６0世帯について

１％のリスクでも万全を期していた。

正月も明け、年始のあいさつに年賀を渡した取引先から、その翌日。

すっかり正月モードが頭から飛び去る様な電話の一報が入った。

「社長！出ちゃいました・・・・」

「何が？オバケか・・・夜逃げ？」

「違います・・・こ・・・孤独死です。今、現場です。」

「どう・・いうこと？」

この続きは本編で書くとして、現在進行形で言えば、

ご遺体は警察が回収していき、司法解剖になったこと。

現状やご遺体に事件性を疑わせるものはない。

後日談になるが、自殺でも事件でも事故でもない。

布団の中で静かに逝かれたのだ。

これから、私は「記録」を残そうと思う。

本日。私は損害保険会社より、封書を受け取ったのだ。

「孤独死」VOL１　安否確認へ続く

嘘のような本当の話「孤独死」VOL1

VOL1　「安否確認」

それは唐突にしかも、私はセミナー講師として赴いている会場で、

その報を受けた。

「社長！出ちゃいました。」管理会社のIクンからの連絡だった。

「出たって何が・・・水でも湧いたか？それとの夜逃げ？」

私の中には、「孤独死」が発生すると想定はされていない。

「残念ながら、孤独死です。」

「どこ？」

管理会社のIクンからの電話と言えば、物件は決まっている。

某県T市のワンルームアパート。

某人材派遣会社が、寮と事務所として建設されたものだ。

この時の私の「どこ？」は、「何号室？」と言う意味だ。

「1〇〇です。」

「１〇〇？ああ・・生活保護のおじいちゃん？」

「そうです。」

この入居者さんとは、色々面識がある。

私が物件を見に行くと、起こった事などを教えてくれる

情報屋さんでもあった。

「う～ん。起きたものは仕方がない。警察は？」

「現在、鑑識作業中で・・・」

「発見経緯は？」

私の手元には、色々なマニュアルがある。

新日本法規という所から、「こんなの買いますか？」と

ハガキが送られてくる中から、「必要だな」と判断した

そんなマニュアルが出番を待っている。

でも、出番は無いにこしたことはない。

「孤独死」のマニュアルもあるので、後は「法令違反」が

行われていないか・確認しなければならない。

つまり、家賃の不払いでロックを掛けるために行ったとしたら、

裁判では負けることになる可能性は高い。

つまり、「何故？貴方は知り得たのか？」と確認したわけだ。

今回のケースでは、昨年暮れから、配達されている荷物。

この物件には宅配ボックスを設置しているが、

入りきらない大きさだったらしい。

元損保マンである私は、「５W１H」に沿って、確認を取ってゆく。

いつ：安否確認日時

だれが：安否確認に訪れた管理会社社員名

どこで（どこへ）：物件名　今回は判っているので「１〇〇号室」

何を：警察官立ち合いで安否確認のための立入。

どの様に：合鍵を使用して中に入った所、布団の中で亡くなっていた。

どうした？：１１９番通報を警察が行い、以後、検視等の作業

次に私はある確認をしなければならなかった。

「ところで・・・自殺や事件ではないよね？」

「警察の見解も事件性は少ないそうで・・・・」

例えば、事故や事件。自殺なら事故物件にあたる。

俗にいう「事故物件」となる。

自然死や病死なら、事故物件ではない。まあ、心理的瑕疵を

どの様にするかだろう。

今回は、発見日の翌々日に隣室への入居者が居るとのことで、

他のお部屋（日当たり等同条件の賃料の高い部屋）へのご提案。

勿論、賃料はそのまま。いくら、自然死とは言え、心理的瑕疵を

考慮することにした。

「あのさ・・・今度入居の・・・」

「そうですよね。明日でも電話してみます。」

「うん・・・２０３でもいいよ！同じ家賃で・・・嫌だろうし・・」

「お話してみます」

「ん・・・」

「それから・・・警察からなんですが・・・」

「何？」

「床が・・・・具体的に言うと汚いラーメン屋さんの床だと・・」

「君も入ったんだよね・・・」

「ええ・・・粘ってました。」

「ご遺族は？」

「緊急連絡先がイトコの方なんですけど、お出にならなくて・・・」

「役所は？」

「明日連絡してみます」

「遺族見つけないとね・・・遺品もあるわけだし・・・色々ね・・・」

「役所に頼むしかないですよね・・・」

「あと・・・頼んでいいかな？オレこの後、セミナーで講師なんで」

「了解です」

私が、詳細な報告を得たのは、翌日だった。

通常、私は週末はお仕事はしない。公私の区別を明確にしなければ、

多分、一年中仕事をしているかもしれない。

但し、今回の様に緊急性がある場合は別だ。

何故なら、「異臭が・・・」つまり、部屋の外で「異臭」が漂っている

つまり、死後時間が経過していると容易に推測できるからだ。

今回の場合、救急は「ご遺体」を運んではくれない。

血圧や心電図等「決められた手順」で死亡を確定させていく。

「で・・さぁ～ご遺体は・・・・」

「警察が運んでいきました。司法解剖とかで・・・」

「だよね～で・・・受理番号は？」

「確認しました。あと・・検視結果なんですが・・・」

「もう判ったの？」

「ええ・・・警察が教えてくれたのは、事故でも事件でもなく」

「自殺でもないよね？」

「ええ・・・そういういわけなので、後はお含みおきくださいって」

「困ったなあ～保険会社になんて説明しよう」

「あ・・・それからですね。ご遺族が見つかったそうで・・・」

「居たの？」

「妹さんだそうです・・・ご遺体も引き取られるそうで・・・」

「まあ・・・おじいちゃん良かったよね」

この時。いや・・・・何度も話もしたけど・・・

私と６歳しか離れていなかったことを、後日。ご遺族がご提供くださった

「死体検案書」（ドラマでしか見たことがなかったが・・）の写しを見て

びっくりすることになったのは、後日の話だった・・・

「孤独死」VOL２　保険に入っていて良かったことに続く・・・

嘘のような本当の話。「孤独死」VOL２ 「保険に入っていて良かった」

「孤独死」VOL２。保険に入っていて良かった。

生活保護を受けている方が、全て孤独とは限らない。

孤独になるには、孤独になる理由があるらしい。

今回のご入居者の方は、もう１０年以上住んでいたらしい。

例えば、賃貸（アパート等）の住居の中で亡くなっていた場合。

「遺品整理」「特別清掃」「リニュアル工事」が必要になる。

通常。ご遺族がそれらの費用を支払うことになる。

特別清掃までで済めば、20～30万円。リニュアルになれば・・・

その金額はうなぎのぼりになると聞いた。

床を剥ぎ、室内のボードを撤去する。勿論、キッチンもトイレの便器も

お風呂にエアコン。ウオッシュレットですら交換する。

全てをスケルトン状態にして、排水管等に至るまで、特殊清掃を行う。

こう考えると、お風呂も替えるわけだから、下手に室内よりは・・・と

考えてしまうのは、元々「リスクマネージャー」だった私の癖だ。

ある人に聞いた話が、「お風呂の中で・・・」

ここからは敢えて書かないほうがいいだろう。

特に今。この文章を書いているのは、冬であり、冬のごはんの定番が

食べれなくなる恐れがある。

フルスケルトンにして特殊清掃で３５０万ほどの費用が発生する。

３５０万を回収しようとすると、その部屋を「綺麗」にして

貸し出すとしても８年から９年は係る。

お風呂の交換だけなら、その費用ははるかに安く済む計算になる。

ただ、全額は被らなくて済むのが、「保険」だ。

例えば、自宅に泥棒が入って、貴方の貯めていた「へそくり」が

持ち去られたとしよう。

警察に正直に「へそくり〇〇円」と申告すれば、全額は無理だが、

いくらか出る。

信じられないかもしれないが、２回泥棒に入られて、貰ったことが

私にはある。

割られたガラス代とかも出る。

そう考えると、「その他費用」としていくらか貰えるらしい。

勿論、「孤独死特約」（こんな名前ではないけど・・・）にも

加入しているので、実際の支払い時に、そのお話はする。

嘘の様な本当の話。「孤独死」VOL３　「写真みちゃった・・・」に続く

嘘のような本当の話。「孤独死」VOL３ 「写真みちゃった・・・」

－　VOL３　「写真みちゃった・・・」　－

「見たくもない。もの」まで見えてしまう。オストド。

つい最近言うと、事務所のそばでの「交通事故」を見て・・・

「ああ・・・あれは・・・・助からん！」

現場に駆け付けた救急隊員が、必死に蘇生を試みている頃。

「見たくもない。もの」を見てしまった。私は呟いたのは、

昨年の暮れ近くだったと記憶している。

と・・・・なると・・・・・

いくら・・・ご遺体は搬出されていたと言っても・・・

その部屋を移した写真には・・・「ヤダ～！」となるので、

保険会社へ送る「写真集」は、不動産会社に造ってもらい・・・

勿論、「中身は見たくない」ので、そのまま送ってしまい。

残置物が、保証会社手配の特殊作業員の皆様により、撤去された・・・

写真。見ちゃいました。

話には聞かされていたけど、「こりゃ・・・駄目だ」

フルリフォーム＆特殊清掃が必要みたい。

業者からも・・・「中途ハンパなリフォームは高くつきますよ！」とか

トイレはまるでどこかの古びた雑居ビルの清掃の行き届いていないトイレ。

「これ・・・取り替えた方が安いと思います。」

お風呂も・・・・「最近、給湯器使ってないみたいで・・・」

まるで、廃墟のお風呂場の様・・・・

「これも・・・交換したほうが・・・」

キッチンは・・・・

ゴキ〇〇の棲家となっており・・・・

「これも交換で・・・」

「フルフル・・・」簡単に言われますが、

多分、10年分の家賃くらいかかりそうです。

後は、保険会社さんの判断ですが・・・・

「で・・・社長！出なかったらどうします？」

「空けておくのも一つの選択肢になるよね・・・」

「ですねえ～」

「保険金出ればいいな・・・」

「出るんですか？」

「どうだろ・・・前ね、ゴミ置き場が風で壊れた・・」

「転がった奴ですか・・・」

「うん。あの時は修繕費の方が高いので、新品になった・・」

「出るといいですよね・・・」

「出ないと困るよ・・・1か月分の売上なんだから・・」

「えっ・・・」

ＶＯＬ4　「見積と交渉と私」に続く。

嘘の様な本当の話。孤独死。ＶＯＬ4 「見積と交渉と私」

ＶＯＬ4　「見積と交渉と私」

ご遺体が発見されて、約4か月が過ぎた。

「あちゃぁ～」と叫んで、正月ボケが治った。

結論から話せば、保険金はあまり貰えない。賃料ベースで約3年分。

今回の被害額は、10年分だから、7年分の赤字になる。

一応、自分の方の保険は決着してしまったので、

居住者が加入していた保険会社に「借家人賠償」云々で

交渉する様に管理会社の担当課長に頼んだ。

如何せん、居住者が悪かった。悪かったと言うのは、「属性」であって、

人柄ではない。

腹違い。つまりお母さんが異なる妹さんは、ご遺体は引き取ってくれたけど、

相続は放棄を勧めた。

何故なら、ご遺体になった入居者は、「生活保護受給者」。

つまり、資産があるわけもなく、財産もない。所謂、負債しかないわけで、

民法で言う。「借りたときと同じ姿」に返さなければいけない。

死臭が漂う部屋から、死臭を取り除き、貸せる様にして返してもらわねば

ならない。

最終的に出てきた金額が、賃料10年分と言うわけだ。

設備業者さんと交渉をしても無駄。それだけのお金を払わねば、

死臭の漂う部屋はそのままなのだ。

そこで考えたのは、「金融機関さえ納得してくれたら・・・」

その部分の解体だけ行って、後は空室状態で・・・・

これだと、入ってくるであろう。保険金でも出来る。

でも・・・「社長！直しますよよね？」

「だよねえ～まあ、特損立てるけど・・・いいよね？」

今回の分。つまり、本来なら、ある一定の金額を超えれば

減価償却にする。減価償却期間は、15年。

ところが、今回は通常の使用でも通常の退去でもない。

ましてや、直さなくてもいい。つまり、アップグレードでもない。

不測の事態にあたるので、工事費＝全額経費処理とする。

損害がでれば、その旨を明記することが必要になる。

まあ、こんなこともあるかと、修繕費相当額として、年間480万ほど

定期積立を行ってはいる。

行ってはいるが、出たり入ったり・・・

そのたびに、数か月分の賃料相当額が、修繕費もしくは設備更新として

飛んで行く。

来月には、なんとか「工事費相当額」は貯まる。

保険金は、支払った後にしかもらえないので、一時的に立替が必要なのだ。

現在、自分の方の保険会社とは、交渉が終わった。

孤独死保険＝100万+火災保険から、その他損害で40万ほどが出るらしい。

後は、死後、エアコン（暖房）の魔の手により、腐敗が進んだのであろう

ご遺体はとっくに「骨」になっていると聞く。

そこで、市役所への求償をしてみたが、「払わない」どころか、

すでに払ってきていた「1月分賃料」の返還を求めてきた。

多分、この話は、廻っているはずなので、益々、生活保護受給者は、

民間物件には住みづらくなるだろう。

現に、私の管理会社は、「もう貸しません！」と憤っている。

先月末、さすがに死臭が漏れ始めているので、解体に着手してもらった。

床も天井も壁も全てのもの。つまりキッチンヤトイレ洗面台にお風呂。

全てのモノを「ここに残すな！」と頼んだ。

まあ、玄関と窓ガラスは仕方がないとして、確か昨年変えたエアコンも、

全て処分になった。

この連休が始まる前には、全て「産業廃棄物」として、搬出が終わった。

後は、この「骨」になった元入居者が加入していた保険会社との交渉になる。

少額保険は、支払いが悪い。

まあ、最悪。法律家（弁護士）を雇って、相続人はいないわけなので、

一応、確認はするけど、「死人」相手に訴訟で白黒つけることになるのだろう。

そうなると・・・もう一本の訴訟案件を抱えることになる可能性はある。

あと・・某大手損保時代の先輩に頼んでいる「孤独死保険」の増額を依頼した。

しかし、あの日から今日現在で、4か月経過しているけど、私は未だ

その場所へは行っていない。

因みに、孤独死＝事故物件にはならない。

事故物件＝自殺・他殺であって、自然死は含まれない。

含んでしまったら、事故物件だらけになってしまう。

そう言えば、ある大きい組織の「出店」に近いアパートで、

その大きい組織に勤務するA氏が首を括っていたと聞いたことがある。

「へえ～その時誰が発見したの？」

「婚約者の女性の方らしいですよ・・・」

「えっ！そいつは・・・ちょっと・・・」

「ですよねえ～ご家族に連絡が行って・・・」

「お宅（不動産屋）には？」

「それがですねえ～半年後に親族が解約に来て・・・」

「そりゃそうだよね・・・本人は永遠の旅だし。」

「で・・理由を尋ねて判ったんです。」

こんなのもある。

ある年だった。不動産会社のオーナーから物件を預かるセクションの

ある女性担当者。1年に3回。首括り2件に飛び降り1件。

お祓いに行ったら、収まったらしい。

VOL5「最後はどうする？」に続く。

嘘の様な本当の話。VOL5「最後はどうする？」

ー　VOL5.「最後はどうするんだ！」ー

昨年。そう。年が明けたので1年になる。

忘れもしない。昨年１月８日。

いつもなら、正月気分にまだ浸っているところで、

新年の挨拶を済ませ、「お仕事モード」に入った。

そう、入ったばかりだった。

その時。「孤独死」と付き合う羽目になった。

第一発見者は、おまわりさんだったおかげ？なのか、

ご遺体は持ち帰ってくれたけど、室内には異臭と痕跡。

「まだ、よかったんだよ！湯舟の中だったら・・・」

「えっ？」

そう・・・湯舟の中だったら、「シチュー状態」になる。

つお風呂の中の「元お湯」は、「ドロドロ状態」となり、

おまわりさんの手間は大変だったらしい。

この、後始末。天井や壁・床を解体して、設備一式を

交換しなければ、入居者募集に出せない。

そこで、複数社に見積もってもらったが、お高い。

一番安い業者でも、３３０万円（消費税別途）で、

３６３万円の請求に対し、工事終了時に

予め被害算定された保険金は、１４３万あまり。

差額の２２０万の回収は、諦めるしかない。

ここまでは、踏んだり蹴ったりだった。

でも、悪いことばかりではないらしい。

まず、すっかり客付（入居）をあきらめていたテナント部分の

入居が「ひょんな事」から、取引先希望で実現した。

ついでに、支店長が、アパートを一部屋借りてくれた。

諦めていた部分で、収支は改善されるわけだ。

ついでに、別の物件にも変化が生まれた。

とある建材メーカーさんが、空いている事務所を借りてくれた。

おまけに、満室を半ばあきらめていた物件も

お正月明けに婚約中のカップルが入居され満室になる。

因みに、この物件は、「ある伝説がある。」

毎年。渉ってくる「つばめ」が2階・3階の玄関先に

巣を作る。ある家は大事にヒナが落下しない様にと

糞除け兼保護材を用意した。

こちらは、見事ご懐妊となり、その真似をされたお宅も

赤ちゃんが誕生された。

その一方で、「つばめの巣」を叩き壊した家では、

働き盛りのご主人が、その年。体調不良での入院から、急死。

「つばめの恩返しと祟りか・・・・」そう考えれば、

辻褄が合うのだろう。

いや、その前に「これだけのちょっとした幸せ」は、

孤独死されたあの入居者からの「アレ」かもしれない。

ー　ＶＯＬ６　あとがきに代えてにつづく　－