オストドの内緒話。「他人の不幸は蜜の味・・・・」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日も中年ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそお越しくださいました。

本日も、皆様（但し・・・お越し賜っている皆様のみです。念のため・・・）の

ご健勝、ご多幸、諸願成就と悪霊退散に交通安全、疾病平癒を御祈願させていただきまして、

スタートでございます。

さて、本日のお話は「他人の不幸は蜜の味」でございます。

まあ、これは誰でもそう思われることでございまして、オストドもそこまで人格じゃなかった

トド格ができておりませんので、心配しているフリなんぞをさせていただいて、

結構、身の上はもとより、ちょっとお下品になりますが、身の下話なんぞに首をつこんだり

する時もあるわけでございます。

オストドは、現在不動産業界の隅っこにひっそりと潜んでいるわけでございますが、

お取引される物件の登記簿を拝見したり、売り情報の話なんぞから、

「ああ・・・差し押さえ喰らって、競売案件かぁ～」とか・・・

「素人が手を出して大やけどを負ったわけね」とか思うところもあるわけでございます。

株や投信、外貨なんぞいろいろとあるわけでございますが、

１００人が１００人儲かるなんざあるわけもなく、そのうちの一人。

つまり、仲介して利ザヤを稼ぐ人しか儲からない。そんな錯覚すら思えるわけでございます。

よく、資産形成という言葉に踊らされている方を拝見させていただきますが、

「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの。負債とは、お金をポケットから持っていくもの」

これはオストド自身への戒めの言葉。

その論理から言わせていただくと、マイホームは試算ではなく、負債。

何しろ、銀行等から多額の借金を背負い、固定資産取得税に固定資産税。

ついでに、購入時には消費税までふんだくられまして、ローン減税なんぞ焼け石に水。

おまけに、保険に修繕費に古くなったら、建て替え費用に住み替え費用。

親から子へ相続させると・・なにがしかの相続税。

これを、負のスパイラルとか・・・・

今、はやりになりつぃつある。住居とアパートの併用住宅でみて見ると、

確かに計算上（表だけですが・・）月々の支払はほとんどない。

「じゃあ～併用住宅建てれば・・・」

これも問題があるわけでございます。大家と店子が一緒の屋根の下にいると、

碌なもんじゃないと解るはず。何しろ生活のサイクルが違うとか騒音問題とか・・・

ゴミの問題とか一戸建てに比べると、もっと大きなリスクを背負い込むわけでございます。

「それなら、アパートとかマンションも同じだろ！」と言われればそうでございますが、

そこは個人で税務署に届けを出さず、モグリ営業ならそうかもしれません。

個人事務所か法人にしてしまえば、出てゆくお金は大半が必要経費。

オストドに相談をしてくる方にオストドが言う言葉は、ただひとつ。

「満室想定で、空室率２０％諸経費率２０％で計算してごらん！」

そうなると、例えば年収（収入家賃が・・・）が１０００万円と仮定すると、

６００万円だけが残る計算になります。

ここから、ローンの元金や利息を払い、減価償却するとと、純粋に自分の所得が出てくるわけで、

ここからさらに所得税・住民税等の個人的公租公課を支払いまして、残れば黒字。

これが現実なわけでございます。

法人化するとちょっとややっこしいけど、これが一番かもしれません。

何しろ、自分の食い扶持は本業で稼ぐとして、副業がプラスになればよい。

そう単純ではないのですが、それが不動産に携わる者の常套句。

例えば、買う時。ここで不動産屋さんには手数料が入ります。

次に、売るとしても不動産屋さんには、また手数料が転がり込んでくる。

つまり、確実に儲かるのは不動産屋さんだけでございます。

じゃあ・・・対抗措置は？

無いわけもないのでございます。

売り主・・・つまり、早く現金欲しい。足元を見るのも大事なこと。

「値引きなんかできねえよ！」と強がっても、どんどん金利が積みあがってきたり、

親の遺産の分け前で揉めているひともいる。

金融機関に「金返せ！」と迫られている方もいるわけでございます。

そうなると、買い手には都合が良いときもごいます。

ちゃんとローンシュミレーションや事業計画を練ると、「この価格なら・・・」と数字が出てきまして、

「ナンボなら買ってやる！いやならいいよ！」と無慈悲な回答をすればいいわけでございます。

ついでに、「買ってやるから、オール込々・・・」つまり、登記費用だの、不動産会社の手数料だの

おまけに消費税など全て込とのたまえば、初期投資は少なく済むわけでございます。

ここまで書くと・・・

「おっ！俺（私）にも出来そうだ！」と思われるかもしれませんが、まだここは

地獄の一丁目でございます。

その方程式が少々・・・アベノミックス効果で狂い始めているのも確か。

何しろ、もう一部地区ではバブルが始まっているのでございます。

「何人首を括るのかなぁ～」と金融機関様とお話をしていますと、

「ですねえ～私どもは担保がありますけど・・・・」

「だよね！」

ここで言う担保とは、それはそれは恐ろしいものでございます。

例えば、土地。これは路線価で計算されます。

坪３０万円で買ったとしても、路線価が１８万円なら、18万円でしか計算されません。

しかも、その路線価にオストドが自嘲気味に名付けた“安心率”を掛けます。

安心率は金融機関で異なりますが、おおよそ７０～８０％です。

次に建物。まずは再調達価格を計算します。

おおよその数字ですが、木造で15万。軽量鉄骨で16万。重量鉄骨で18万。鉄筋コンクリートは

20万。鉄骨鉄筋コンクリートなら２２万ほどで、その建物の延べ床面積に掛けます。

更に、償却率と言われるものを掛けた値に、安心率を更に掛けるわけでございます。

そうなると、担保力＜購入価格となりますので、個人ならまず、家屋敷に担保を打たれるか、

団体生命保険なんぞに加入させられるわけでございます。

「ふんふん・・・それでぶっ飛びそうな所ある？」

「任売ですね。あることにはあるんですが・・・・」

「いくら？」

「競売前に処分したい価格は・・・・」

なんて、お話にもなってくるわけでございます。

まあ、家庭争議とか破滅とかはたまた・・・身ぐるみ剥がされる。

そんなリスクが存在するのも事実なんでございます。

「いやぁ～社長は積極的ですよね。」

「うん。借金も返せれば資産だしねえ～」

「どういう計算されてます？」

「だ・か・ら・・・一棟あたりね。年間12万円残ればいいの・・・全部払って・・・」

「１００棟で、１２００万ってところですか・・・・」

「でもね・・寄付もしちゃうから・・・５～６００万かな」

「寄付？」

「一応、社会に貢献する企業を目指しているからね。」

「立派ですね・・・」

「ちょっと・・違うんだけどね。付加価値だよ付加価値・・・」

「何です？付加価値って・・・・」

「いい？入居していただくと、その家賃の一部が・・・社会貢献になると・・・」

「入居率は高くなりそうですね・・・」

「でしょ？寄付金も経費だしねえ～」

オストドは仙人でも悟ったわけでも、ましてや聖人君子ではない。

メストド1号に言わせると、「悪の巣窟の支配者」とか「偽善者」とかのたまっている。

「大体さぁ～企業が寄付とかタダでするわけないでしょ・・・・」

「？」

「宣伝なの・・・宣伝！でも、それでいいんじゃない・・やらないより、やった方がさ・・・」

「確かに・・・誰かの役に立つのならね・・・・」

悪友いや、くされ縁の連中曰く、

「だと・・思った！お前が寄付なんざ・・・地球が滅亡する気がしてたんだ！」

偽善者でも結構。他人の不幸を待っている汚い奴と罵られても気にしない。

何しろ、「他人の不幸は蜜の味」その蜜を困っている人々にも、おすそ分けできれば、

神様だってきっと許してくれるかもしれないのだから。

オストドが気に入っている言葉を最後にご紹介して終わろう。

“旅の不幸はすてきだ。－それが他人事であるかぎり。旅行中の災難話を誰もが好んで

聞きたがるのは、ひとつには話が滑稽で笑えるからであるが、もっとも大きい理由は、

それが自分にふりかかってもおかしくない出来事でありながら、そうならずにすんでいるからだ。

－ひとまず、これまでのところは。”

ダグラス・マッカーサー　トロント、グローブアンドメイル紙。