オストドのひとりごと。「鳴かぬなら・・・・」（不動産投資の話） [ひとりごと]
空飛ぶ大家じゃなかった・・・空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。
本日も、ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！
ご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸、ご健勝を御祈願いたしまして、
本日もスタートなのでございます。
さて、本日のお話は「鳴かぬなら・・・・」つまり、不動産業の片隅に居る。
最近、ハイエナになりつつあるオストドが、最後の警鐘。
「不動産って儲かりそうじゃん！」と思っている皆様への最後の忠告なのでございます。
まず、「儲かるのか？儲からないのか？」とお尋ねになる方もいらしゃいますが、
はっきり申し上げて・・・・儲かりません！
儲けを出したい。人と交わるのは苦手！そんな方は、NISAなどのほうが儲かります。
例えばどのくらい利益が出るのか？
それはその人それぞれです。
大家自ら草むしりや掃除をやっている。そんな芸人大家も居るとかいないとか・・・
まあ、不動産管理会社（俗にいう不動産屋さんです。）に依頼すると、
定期清掃が年６回。一回あたり２万円が相場ですので、これで１２万円＋消費税。
特別清掃が、年４回。一回あたり３万円が相場ですので、これで１２万円＋消費税。
合計で２４万円+消費税が係るので、ご自身でやっていらっしゃるのです。
でも、オストドの場合、物件によって（依頼先近隣かどうか）で、概ね１回４千円から６千円。
勿論、これには消費税も発生します。
まあ、別途洗剤代などを実費支出しますけど、はっきり言います。
経費じゃん！
つまり・・・これは、経費として支出が認められています。
今回のお話は「鳴かぬなら・・・・」でしたので、少々軌道修正をしますと・・・・
ハイエナさん。（そほ筆頭は言わずも知れた不動産屋さん）は、弱肉強食の世界。
まあ、金融機関さんとの付き合い（結局、低金利で素早く貸してくれる）をしているか？です。
オストドも買付（売主に幾らなら買いますという証明書）を出しても、そうそう応じてくれません。
何故なら・・・・「安く買い叩く」からです。
でも、やみくもには値切ったりしません。
まず、積算ということをやってみます。（積算価格と言われるもの）
これで、大体、金融機関さんが査定する金額を算出します。（担保価値）
次に、収益家賃から、想定される様々な支出を引きます。
でも、これはメンドーな作業なので、実際に買うと決めてからでも遅くはありません。
簡単な計算で言えば、空室率（サラリーマンさんはここで錯覚を覚えます）
大体、都市部で２０％地方部で３０％が目安ですが、希少物件とかで５％ほど前後します。
つまり、満室×（１－空室率）で計算された金額が、想定受取とします。
次に諸経費率（サラリーマンさんは５％くらいしか計算してませんね。）
でも、実際は５％では収まりません。何故なら・・・・・
公租公課（固定資産税や様々な消費税）・管理費（最低でも、消防・貯水槽・浄化槽・不動産）
ざぁ～っと見積もって、２０％から２５％くらい持って行かれます。(-_-;)
これで、手残りは最悪のケースで４５％くらいしかありません。
でも、ここから、支払利息・毎月の元金返済を行っていくと・・・・・
オストドのケースですが、表面利回り８．６６４％で買った物件でも、０．０７８％くらいに・・・
例えば、２億円で買ったとすれば、年間１５０万円くらいしかありません。
更に、ここから事業税に所得税、県民税に市民税、復興特別税まで・・・・取られます。
「じゃあ！何でそんなもんやるんだ？」とおっしゃるかもしれません。
でも・・・それが、不動産業の面白いところ。
「鳴かぬなら・・・・」と切り出しました。これは３つありますね？
「鳴かぬなら・・・殺してしまえ！」これも当てはまります。
任売に陥っている人が、首を縦に振らない場合、競売になります。
競売は任売より条件が悪いので、その物件はおろか全財産を取られる危険がある。
つまり、任売状況の時に、「ヘタに競売になるよりいいんじゃない？」と持ちかけます。
まあ、最後まで首を縦に振らなければ、会社で言う。倒産です。
「鳴かぬなら・・・鳴くまで待とう」これも上と大体同じ。
考える時間を差し上げているときです。売主さんは、手付金倍額支払で解除もできます。
「鳴かぬなら・・・鳴かせてみせよう」は、ちょっとあこぎなやり方です。
外堀を埋めてしまい（売主サイドの不動産屋もこっちの味方にしています。）
「降伏（売渡し）さんかぁ～」とやるわけですね。でも、これ、やりすぎると・・・
反社会と取られかねないので、（反社会だと契約違約金が発生します）注意です。
さて、本日最後のお話。
これは・・・不動産屋を信じるな！です。
不動産会社は、売るとき買うときつまり、一粒で二度いや管理費もあるので、
相当美味しい思いもしています。（ただし、会社トップだけですが・・・・）
売買代金が１億円とすると、仲介手数料は、売主買主双方から、３％+６万円+消費税。
つまり双方から、３３０４８００円ずつ。これが計算上では、２度あります。
次に、管理を１０年したとして、年間集金家賃１０００万円 ５％+TAXとして、
５００万円＋消費税が入ってきます。
どうです？どうせやるなら、不動産屋が儲かりますね。
でも、モグリはいけません。それなりに資格者になり、供託金を払う。
これもメンドーなお話。
次回は、「法人化・・・・と言うけれど」をお話ししたいと思います。
それでは、またのお越しお待ちしております。
本日も、ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！
ご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸、ご健勝を御祈願いたしまして、
本日もスタートなのでございます。
さて、本日のお話は「鳴かぬなら・・・・」つまり、不動産業の片隅に居る。
最近、ハイエナになりつつあるオストドが、最後の警鐘。
「不動産って儲かりそうじゃん！」と思っている皆様への最後の忠告なのでございます。
まず、「儲かるのか？儲からないのか？」とお尋ねになる方もいらしゃいますが、
はっきり申し上げて・・・・儲かりません！
儲けを出したい。人と交わるのは苦手！そんな方は、NISAなどのほうが儲かります。
例えばどのくらい利益が出るのか？
それはその人それぞれです。
大家自ら草むしりや掃除をやっている。そんな芸人大家も居るとかいないとか・・・
まあ、不動産管理会社（俗にいう不動産屋さんです。）に依頼すると、
定期清掃が年６回。一回あたり２万円が相場ですので、これで１２万円＋消費税。
特別清掃が、年４回。一回あたり３万円が相場ですので、これで１２万円＋消費税。
合計で２４万円+消費税が係るので、ご自身でやっていらっしゃるのです。
でも、オストドの場合、物件によって（依頼先近隣かどうか）で、概ね１回４千円から６千円。
勿論、これには消費税も発生します。
まあ、別途洗剤代などを実費支出しますけど、はっきり言います。
経費じゃん！
つまり・・・これは、経費として支出が認められています。
今回のお話は「鳴かぬなら・・・・」でしたので、少々軌道修正をしますと・・・・
ハイエナさん。（そほ筆頭は言わずも知れた不動産屋さん）は、弱肉強食の世界。
まあ、金融機関さんとの付き合い（結局、低金利で素早く貸してくれる）をしているか？です。
オストドも買付（売主に幾らなら買いますという証明書）を出しても、そうそう応じてくれません。
何故なら・・・・「安く買い叩く」からです。
でも、やみくもには値切ったりしません。
まず、積算ということをやってみます。（積算価格と言われるもの）
これで、大体、金融機関さんが査定する金額を算出します。（担保価値）
次に、収益家賃から、想定される様々な支出を引きます。
でも、これはメンドーな作業なので、実際に買うと決めてからでも遅くはありません。
簡単な計算で言えば、空室率（サラリーマンさんはここで錯覚を覚えます）
大体、都市部で２０％地方部で３０％が目安ですが、希少物件とかで５％ほど前後します。
つまり、満室×（１－空室率）で計算された金額が、想定受取とします。
次に諸経費率（サラリーマンさんは５％くらいしか計算してませんね。）
でも、実際は５％では収まりません。何故なら・・・・・
公租公課（固定資産税や様々な消費税）・管理費（最低でも、消防・貯水槽・浄化槽・不動産）
ざぁ～っと見積もって、２０％から２５％くらい持って行かれます。(-_-;)
これで、手残りは最悪のケースで４５％くらいしかありません。
でも、ここから、支払利息・毎月の元金返済を行っていくと・・・・・
オストドのケースですが、表面利回り８．６６４％で買った物件でも、０．０７８％くらいに・・・
例えば、２億円で買ったとすれば、年間１５０万円くらいしかありません。
更に、ここから事業税に所得税、県民税に市民税、復興特別税まで・・・・取られます。
「じゃあ！何でそんなもんやるんだ？」とおっしゃるかもしれません。
でも・・・それが、不動産業の面白いところ。
「鳴かぬなら・・・・」と切り出しました。これは３つありますね？
「鳴かぬなら・・・殺してしまえ！」これも当てはまります。
任売に陥っている人が、首を縦に振らない場合、競売になります。
競売は任売より条件が悪いので、その物件はおろか全財産を取られる危険がある。
つまり、任売状況の時に、「ヘタに競売になるよりいいんじゃない？」と持ちかけます。
まあ、最後まで首を縦に振らなければ、会社で言う。倒産です。
「鳴かぬなら・・・鳴くまで待とう」これも上と大体同じ。
考える時間を差し上げているときです。売主さんは、手付金倍額支払で解除もできます。
「鳴かぬなら・・・鳴かせてみせよう」は、ちょっとあこぎなやり方です。
外堀を埋めてしまい（売主サイドの不動産屋もこっちの味方にしています。）
「降伏（売渡し）さんかぁ～」とやるわけですね。でも、これ、やりすぎると・・・
反社会と取られかねないので、（反社会だと契約違約金が発生します）注意です。
さて、本日最後のお話。
これは・・・不動産屋を信じるな！です。
不動産会社は、売るとき買うときつまり、一粒で二度いや管理費もあるので、
相当美味しい思いもしています。（ただし、会社トップだけですが・・・・）
売買代金が１億円とすると、仲介手数料は、売主買主双方から、３％+６万円+消費税。
つまり双方から、３３０４８００円ずつ。これが計算上では、２度あります。
次に、管理を１０年したとして、年間集金家賃１０００万円 ５％+TAXとして、
５００万円＋消費税が入ってきます。
どうです？どうせやるなら、不動産屋が儲かりますね。
でも、モグリはいけません。それなりに資格者になり、供託金を払う。
これもメンドーなお話。
次回は、「法人化・・・・と言うけれど」をお話ししたいと思います。
それでは、またのお越しお待ちしております。
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