不動産投資の裏をお話しをしましょう。VOL1

－サラ金より悪魔なのは、市役所の話－

不動産を取得すると、その不動産が存在する市町村には、固定資産税を

そして、1回だけ。不動産取得税や保存登記税は、その都道府県に支払う。

例えば、その物件が新築なら、建物の部分は、「保存登記」で、土地に関しては

「不動産取得税」を納める。中古（既に登記済み物件）なら、土地も建物も

不動産取得税になる。

当道府県には、1回。市町村には、毎年と覚えればよい。

まあ、その年の1月1日現在に登記されている物件に、固定資産税は、課税されるので、

「新しい家で新年」なんてことを考えなければ、一年分は払わないで済むし、

建設業者を急かしたために、「手抜き」なんてことも無いのかもしれない。

不動産投資の世界で言えば、新築物件の場合には、まず土地を仕入れる。

土地を仕入れたら、既存を解体撤去したり、整地したりして、新築工事が始まる。

まあ、この時には、既に土地の移転登記は終わっている。

地鎮祭もこのくらいを目途に行っておくべきだ。

これは、「気休め」と言う人も多いけど、摩訶不思議なのが建築の世界。

私も、とある官庁物件で外構（建物の外廻り）を掘って、配管作業をする現場で、

図面に記載されていない水道管が何本も現れ・・・

慌てて、神主さんを呼んで「地鎮」を行ったら、その後は何もなかった。

そんなに「大規模な支出」でもないので、「気休め＝安心の一歩」でお勧めする。

地鎮祭が終わると、基礎工事と外構周りが行われる。ライフラインのうち、

ガス（都市ガスやLP集中地域）や、水道工事・浄化槽か下水道への接続工事を行う。

まあ、地面の下に入るものは、この時点で取り込み口まではやっておく。

次に建て方工事が始まる。大抵は工場等で加工された資材を組み上げるとか

プレハブ住宅なら、プレハブユニットを積み上げてゆく。

この建て方が終われば、「上棟式」なんて言葉もあるが、先ずやる人は少ない。

これからが、本番であらゆる設備等が組み込まれてゆく。

そして、竣工となり、「竣工式」で職人さんたちの労をねぎらうのが、

習わしなのだが、最近は見ることが少ない。

建物の建築が終わり、各ライフラインが引き込まれ、引渡しになる。

引渡し時には、残金や登記に必要なお金を支払う。

でも、大事なものの請求はこの時点では発生していない。

人間は物忘れが激しい生き物らしいので、忘れた頃にやってくる。決して安くない

税金を用意し忘れている。

私が「任売」で仕入れた物件の多くは、このパターンで１００％と言っても

間違いではない。

そう。この税金を滞納してしまったため、売らざるを得なくなるのだ。

「銀行に借りれば？」と思う方もいるかもしれないが、試しに取引のある

金融機関へ行って聞いてみて欲しい。「税金を払うので、お金を貸してください」と

多分、答えは「NG」か「相当高い金利提示」になるだろう。

その昔。オストドが起業前に住民税の支払いについて、市役所に聞いてみたことがある。

「分納したいんですが・・・」

「いいですよ・・・延滞税は掛かりますが・・・」

「どのくらい・・・」

「年１４．８％ですね・・・」

「サラ金より高いですよね・・利息」

「これが規則ですので・・・」

例えば、「今、支払うべきお金が足りないとすればどうするべきか？」

一番初めに払うのは、国税・都道府県税・市町村税の類だ。

そして、「金融機関への支払い」なのだ。

家族の生活費は、後回しにしなければならない。

この順番を間違えると、壮絶な運命が待っていると思えばいいだろう。

サラ金よりアクドイ「悪魔の市役所」こそが、差し押さえ常習者なのだ。

ー次回は、「儲かるのは、金融機関と不動産屋」でお会いしましょう。