不動産投資の裏をお話しをしましょう。－ＶＯＬ０１－

－一粒で二度いや・・・数度美味しいとしたら？の話－

オストドの子供の時代は、「一粒で二度美味しい」なんてＣＭが流れていた。

不動産投資の世界にも、「一粒で二度いや・・・数度美味しい」なんて話もある。

私たちの大半は、不動産屋を通じて、物件の売買を行う。

つまり、不動産会社には、一粒で二度美味しい話はゴロゴロと転がっている。

例えば、悪質不動産会社の話をしよう。

特に悪質なのは、「不動産売買専門会社」で、どう見てもいやどう考えても、

「チンピラまがい」の営業担当は多い。

こう書くと、不動産の売買には、資格が必要で犯罪者はその資格を取れないと

反論を喰らうことになるのだが、「営業マン」はその資格を持っていなくても良い。

何故なら、重要事項の説明や契約書作成には必要なだけで、勧誘にはいらないし、

不動産の管理にもそんな「宅建」と呼ばれる資格なんぞいらない。

まあ、「支店」に一名最低いればいいだけだ。

と、なると・・・一歩。間違えれば「詐欺師まがい」はゴマンといるのだ。

正確にいえば、「詐欺師まがい」は、「錯誤させる」と言えばよいのだろう。

仮にこれを呼んでいる読者諸氏が、初めて「マイホーム」を買うとしよう。

そうなると、大半の方々は、「生れては初めて身の丈を超えるかもしれない金額」を

支払うことになる。

大体、「人」と言うのは面白い。

「大金を払う」いや、「払わされる」のに、ミエを張る方が多い。

仮にオストドが悪徳不動産の営業マンなら、こういう方は、「カモ」と呼ぶ。

この「購入希望者」が、「アホでもバカ」でも、営業マンにとってどうでもいい話で、

ましてや、この「物件」を買ったために、ローン地獄をはじめ、家族崩壊とか、

一家心中をしようが、どうでもいい話なのだ。

営業マンは、多分、「購入希望者」には、「利点」と呼ばれることを、並べ立て、

「ありえない現実という空想の世界」にあなたを連れてゆく。

「これだけの好立地。しかも・・・ほぼ新築で・・」なんて始まったら、

本来は、「警戒モード」に入るべきだが、「美辞麗句」並べ立てられ、

貴方は「錯誤している」状態に置かれているかもしれないのだ。

では、どこを疑うべきなのだろう。

先ずは、「好立地」だ。本当に貴方にとって、好立地なのだろうか？

そして、家族にも好立地なのだろうか？

例えば、オストドが個人で所有している「一棟モノマンション」で言えば、

JRと京成・そして北総線が使えて、3駅いや4駅使える。

一番遠い駅だと徒歩25分。一番近い駅は、12分表示だ。

生活環境でみれば、徒歩15分以内で、保育園に幼稚園が多数ある。

この間結婚した男優Mと女優Tと言えば判るだろうか、彼のお父さんが経営する

幼稚園もこの距離に含まれる。

小学校は歩いて5分かかるかどうか・・・中学校なら、走れば30秒。歩いても1分。

これを「好立地」と言ってもいいのかどうかわからないけど、常に満室で、

空いてもすぐ決まる。この前は、3日で決まった。

管理している不動産会社によれば、「神セブン」と言われているらしい。

では、隣に建っているアパートはどうだろう。

入居率は８０％以下のことが多い。

「好立地」なら、すぐ埋まってもおかしくはない。

次に気を付けるべきは、「ほぼ新築」と言う言葉だ。

特に「戸建て」の場合。保存登記がされる前なら、「新築」

保存登記が済んでいれば、未入居でも「中古」だ。

そもそも建築されて、すぐに「ほぼ新築」になった物件は、何かある。

そもそも、重要事項説明には、隣にどんなひとが住んでいてとか・・・

この辺はよそ者には、厳しいところでとか・・・・

酷い地域になれば、よそ者は「町会」に加入できず、ゴミ捨ても出来ないとか

そんなことは書いていない。

仮に貴方が碌に調べなくて、「格安だから」で買ってしまっても・・・

不動産会社にその責はない。

買ってみたら、隣に変人が住んでいたとか・・・・そんなことがあっても、

「自己責任ですからぁ～」

では、そんなときはどうするか？

諦めてそこへ住んで、家族が崩壊したり、家族に被害が出たりとかを堪えるか？

さっさと売却して別の所へ引っ越すの２択になるだろう。

そこで、「買ってしまった物件を売りに出す」場合にも、手数料がかかる。

通常、仮に「１０００万円」の物件なら、物件価格ｘ3％+6万円（税別）なので、

今で言えば36万円（税別）となる。

それだけではない。金融機関から、マイホームローンでお金を借りていれば、

違約金を払ったり、利息がへんこうされたりと・・・踏んだり蹴ったりになる。

例えばここに「Ａ」と言う物件があって・・・何度も転がれば、不動産会社も

金融機関も大儲けできることになるのだろう。

あくまでも、「物件購入」は、マイホームだろうが、投資物件も同じで、

すべては「自己責任」の世界だ。

そう言えば、昔。「任売のマンション」を購入した時に、

「領収書に収入印紙がない」とクレームを付けたことがある。

「手付金」なのだから、預かり証を切れば、よかったはずだが、

誰も敗者を救わない。

まあ、手数料100％貰えない仕事に、優しさはない。

1000万円の金融機関発行の小切手に対して、1000万円の領収書だ。

契約では、オストドは「ローン特約条項」を結んでいるので、

「ローンが通らなければ、手付金は返してもらえる」状態。

だが、売主は解除するには、倍額払わねばならないことになっている。

その、1000万の領収書にも、収入印紙は貼っていないし、

残金を払った際も、2億ウン千万の領収書を発行して寄越した。

通常、金融機関の振込の場合には、領収書はいらない。

発行されたからには、収入印紙を求めるのは当たり前の話で、

「農協も不動産会社も教えてくれなかった」とは滑稽な話になる。

収入印紙は、印紙「税」つまり、税金なので

税理士でない金融機関の人間や不動産会社の人間が助言すれば、

「士業違反」となる。

まあ、新しい領収書を発行日を併せて差し換えすれば済む話だが、

「送ってくれればそこに印紙を貼る」という。

これは、飲む必要がない。

「税務署に行って来たらどうです？うちは、決算なんで税務署に送るんで」と

後で聞いた話では、「自主申告」で1割の過料で済んだそうだ。

次回は・・・・「サラ金より悪魔なのは、市役所に続く」

不動産投資の裏をお話しをしましょう。VOL1

－サラ金より悪魔なのは、市役所の話－

不動産を取得すると、その不動産が存在する市町村には、固定資産税を

そして、1回だけ。不動産取得税や保存登記税は、その都道府県に支払う。

例えば、その物件が新築なら、建物の部分は、「保存登記」で、土地に関しては

「不動産取得税」を納める。中古（既に登記済み物件）なら、土地も建物も

不動産取得税になる。

当道府県には、1回。市町村には、毎年と覚えればよい。

まあ、その年の1月1日現在に登記されている物件に、固定資産税は、課税されるので、

「新しい家で新年」なんてことを考えなければ、一年分は払わないで済むし、

建設業者を急かしたために、「手抜き」なんてことも無いのかもしれない。

不動産投資の世界で言えば、新築物件の場合には、まず土地を仕入れる。

土地を仕入れたら、既存を解体撤去したり、整地したりして、新築工事が始まる。

まあ、この時には、既に土地の移転登記は終わっている。

地鎮祭もこのくらいを目途に行っておくべきだ。

これは、「気休め」と言う人も多いけど、摩訶不思議なのが建築の世界。

私も、とある官庁物件で外構（建物の外廻り）を掘って、配管作業をする現場で、

図面に記載されていない水道管が何本も現れ・・・

慌てて、神主さんを呼んで「地鎮」を行ったら、その後は何もなかった。

そんなに「大規模な支出」でもないので、「気休め＝安心の一歩」でお勧めする。

地鎮祭が終わると、基礎工事と外構周りが行われる。ライフラインのうち、

ガス（都市ガスやLP集中地域）や、水道工事・浄化槽か下水道への接続工事を行う。

まあ、地面の下に入るものは、この時点で取り込み口まではやっておく。

次に建て方工事が始まる。大抵は工場等で加工された資材を組み上げるとか

プレハブ住宅なら、プレハブユニットを積み上げてゆく。

この建て方が終われば、「上棟式」なんて言葉もあるが、先ずやる人は少ない。

これからが、本番であらゆる設備等が組み込まれてゆく。

そして、竣工となり、「竣工式」で職人さんたちの労をねぎらうのが、

習わしなのだが、最近は見ることが少ない。

建物の建築が終わり、各ライフラインが引き込まれ、引渡しになる。

引渡し時には、残金や登記に必要なお金を支払う。

でも、大事なものの請求はこの時点では発生していない。

人間は物忘れが激しい生き物らしいので、忘れた頃にやってくる。決して安くない

税金を用意し忘れている。

私が「任売」で仕入れた物件の多くは、このパターンで１００％と言っても

間違いではない。

そう。この税金を滞納してしまったため、売らざるを得なくなるのだ。

「銀行に借りれば？」と思う方もいるかもしれないが、試しに取引のある

金融機関へ行って聞いてみて欲しい。「税金を払うので、お金を貸してください」と

多分、答えは「NG」か「相当高い金利提示」になるだろう。

その昔。オストドが起業前に住民税の支払いについて、市役所に聞いてみたことがある。

「分納したいんですが・・・」

「いいですよ・・・延滞税は掛かりますが・・・」

「どのくらい・・・」

「年１４．８％ですね・・・」

「サラ金より高いですよね・・利息」

「これが規則ですので・・・」

例えば、「今、支払うべきお金が足りないとすればどうするべきか？」

一番初めに払うのは、国税・都道府県税・市町村税の類だ。

そして、「金融機関への支払い」なのだ。

家族の生活費は、後回しにしなければならない。

この順番を間違えると、壮絶な運命が待っていると思えばいいだろう。

サラ金よりアクドイ「悪魔の市役所」こそが、差し押さえ常習者なのだ。

ー次回は、「儲かるのは、金融機関と不動産屋」でお会いしましょう。