オストドの「正直な不動産」のお話ＶＯＬ

－　リバースモーゲージの話　－

「金融機関ほど信用してはいけない。」

「利用されてはいいけない。利用してやれ・・・」

酷い話の様だが、お金を扱っている者に「根からの善人」を探すのは

無理がある。因みに冒頭の言葉は、今は亡きお父様が教えてくれた

言葉だ。

つくづく・・・そう思う。

「固定」という言葉が本当に通るのは、一部の話だ。

「あんた。固定で30年貸すって言ったよな！」と怒鳴りたくても、

担当者は数年毎に入れ替わる。

「固定」で貸す期間は、契約書に記載されている期間のうちの

「当初期間」だ。30年とか35年で借りても、「契約の巻き返し」がある。

確かに約定期間の金利は「固定」だ。

でも、昨今。長期金利が上がっている。上がっていれば・・・金融機関は

巻き返し時に「双方合意の上」なんてことばは使うが、借りている立場のほうが、

低いのは今も昔も変わっていない。

新型コロナの影響でじわじわ上がってきた。

「社長。今度切れた2本なんですが・・・ご存知の通り・・・」

「だよねえ～」

「今まで通りとはいきませんで・・・」

「いいよ！」

「いいんですか？」

「そうねえ～こっちにも覚悟はあるからね・・・」

「ありがとうございます。」

「何か勘違いしている？金利上げるなら・・・こっちもお付き合い・・・」

この結果。2年間だけだけど・・・金利は据え置かれることになった。

オストドが取引材料に使ったのは、「総研」と「訳の分からないネットバンク」を

辞めさせてもらうとはっきり言ったからだ・・・・

金融機関の担当者にしてみれば、「宝刀を抜いただけで」真っ青になった。

では、個人で弱いのはどこだろう・・・・

オストドに言わせると、自宅を担保にした「リバースモーゲージ」だ。

まず、売れば５千万くらいの自宅を持っていたとしよう。

取られる手数料は、３％+６万の消費税の不動産会社仲介手数料の他で、

大体5～10％くらい。４千５００万は残る。

では、この物件でどのくらいの評価額があるのだろう。

実際の物件で計算してみよう。

ある土地。330.51㎡　評価額はおよそ7200万。建物の課税評価額は

3650万としてみよう。

この場合、売却すれば大体3億は下らない。

でも、評価額の合計は10850万となる。

そうなると・・・5425万上限なら、金利は低めになるが、上限名一杯で

7600万くらいだろうが、ここまで借りれば金利は0.5％加算くらいになる。

5000万の借り入れで利息だけの返済で、年間150万前後。

7000万なら金利は243万くらいになる。

もうひとつ。ここには落とし穴が隠されている。

建物の部分の評価額は毎年下がる。

これは、減価償却といい。RCなら47年。重量鉄骨なら34年。木造なら22年

まあ、木造でも劣化等級3級なら30年。

更に、実際に建築に罹ったお金で半句、法務局が発表している単価になる。

RCなら㎡24万。実際には100万を超えていても24万。

建築面積（㎡）ｘ24万/㎡ｘ（償却年数－経過年数）＝評価額なので・・・・

おおよそは、固定資産税評価額に等しくなる。

そうなると・・・・担保価値はどんどん下がってゆく。

いずれ・・・建物の価格は、償却年数が超えていれば、ゼロどころか

マイナス要因になってくるのかもしれない。

何故なら、「解体費」にはお金がかかるからだ。

だから、この場合。借り入れは土地評価額の半分以下が好ましい。

まあ、悪く言わせてもらえば、

「虎は死んで皮を残すけど、考えない人は皮すら残らない」に

なる可能性がある。

新設に見える金融機関の窓口のお姉さんも、一皮むけば狸だ。

自分に与えられた「ノルマ達成」のためなら、おいじちゃん。おばあちゃんを

騙しても気にならないみたいだ。

その昔。私の娘の就職時期にとあるメガバンクの支店長から、「お嬢様の就職ですが」

なんてお話もいただいたけど、丁重にお断りした。

何故かと言えば、「どうせ。人質ですよね？お断りしあｍすね。」と言った時。

焦っている支店長が湯呑を落としたからだが・・・・

会社を経営していると・・・色々なお付き合いがある。

ある会社さんに店舗を新築してお貸しした時の敷金は、1千万だった。

これは、お預かり金（負債）であり、使ってはいけないお金なので、

他の敷金と一緒に「1か月定期証書」にしようとしたら、

「社長！お願があるんです。ステップアップ特約付きの定期に・・・・」

まあ、どうせ１０年以内の退去なら、全額没収なので、お付き合いしたが、

2年持たずに・・・金融機関がギブアップ。今は1か月定期証書になっている。

でも・・・ある日。

「はい〇〇会社です・・・」と私。

「あ・・社長！〇〇銀行〇〇支店の支店長の〇〇です。」

「どうも・・お世話になっております。ところで・・・」

「社員の〇〇さんに用がございまして・・・」

「はあ・・・」

これは、我が社の社員さんが、少ないお給料（相場よりは多いと思う）から

毎月1万円。ボーナス時2回で10万積み立てているお金を狙っての保険勧誘。

社員さんに相談を受けた際、

「会社がお世話になっているんで・・・」

「はあ？そういうの禁止されているんだよ！優先取引だし・・・」

早速担当者に電話させていただき、厳重抗議。

「金融庁にタレこんでも良かったんですけど・・・」

「助かります・・・」

「レッドカードものでしょ？」

「私の知らないところでやりやがったんです・・・」

「でしょうねえ～で？」

「何とかイエローになりませんか？」

「記録残してください。」

「勿論です・・・」

「じゃあ・・・いいです、イエローカ－ド。」

失念で終らせた。わけが・・・ない。

その後、契約更改時に・・・「あれ！バラしても・・・」とか

やったとか・・・やらないとか・・・・

まあ、皆様もお気をつけてくださいね。

次回は、ライフステージのお話です。