オストドのひとりごと。「お仕事？してますよ！」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、6月。会社にとりまして・・・労働保険料の申告開始。

労働保険料とは、労災保険料と雇用保険料そして、一般拠出金。

このお支払いは、昨年納めた概算保険料を確定するわけです。

何故なら、あくまでも概算で、社員さん全員分の保険料を納めます。

まあ、我が社は社員さん1名しかおりませんので、ラクと言えばラク。

申告書に入る前に同封の計算書で、昨年4月から今年の3月まで

この月はいくら・・と計算するわけで・・・

例えば、年間300万円の総支給ですと、雇用保険料（失業保険ですね）

この分が、料率1000分の9。３00万ですと、3000千円ですので、千円あたり9円。

300万の社員さん1名で、27000円を納めます。

因みに、コレ！会社負担は、18000円で本人負担金は、9000円。

しか～し

これが、雇用調整金等新型コロナでばら撒き過ぎたせいで・・・・

「はあ？こちっとら・・・一銭も貰ってねえよ！」と文句の出る

改正がございまして・・・・

4月分から9月分は、事業主つまり会社負担金は、千円あたり0.5円

1000分の0.5料率が高くなり・・・・

10月1日から被保険者。つまり、社員さんも1000分の３から、1000分の５

300万円の社員さんで言えば、12000円の負担金となり、会社の負担は1000分の8.5

年間で22500円になるわけです。

そうなると・・・・

賃上げどころか・・・ボーナスカットしなきゃ・・・とかになる経営者さんも多い

お話になりますね。

一般企業でこの様になり、ちょっと高い。農林水産・清酒酒造の事業でも、

個人負担分は、10月から1000分の２上がりますし、

一番リスキなのは、建設の事業でやはりこちらも1000分の２上がるわけです。

多分ですけど・・・・

生活は苦しくなるんですね・・・・サラリーマンさんは・・・・

あ・・・そうだ。事業主はもうひとつ納める部分があって・・・

一般拠出金というもの。

これ、石綿。つまり・・・アスベスト関係に使われるお金。

アスベストと言って判る方は、少ないかと思いますが・・・・

まず、石綿の説明を少し・・・・

オストドがまだ・・・明るい未来を信じていた頃。

理科の実験（公立校より私立は実験が多かったんです。）で、

ビーカーをアルコールランプ等であぶる際に、

金網に石綿が付いたものをビーカーの底に敷くと、

ビーカーは割れませんでしたね・・・・

あとは、断熱材で昔使われていましたし、

今のロシアになる前。ソ連の地球帰還船の断熱材としても

使われていました・・・・

これ…除去するのに・・・大変なんですね・・・

先ず、防護服に防護マスク。勿論、周りに漏れない様にもしますし、

処分も大変・・・・

昔の作業員さんは、このアスベストを吸い込んで作業していたので・・・・

因みにですが・・・

このアスベスト。最近まで・・・ありました。

アメリカ国内で販売されていた某J＆J製のベビーパウダーの回収とか・・・

お値段なんちゃら・・・で有名なあのお店で売っていた・・・

珪藻土バスマットからも、基準値以上の値が検出されて・・・が、2020年。

恐ろしいものですね・・・

これらの使われる分は、1000円あたり0.02円ですから、300万回社員さんあたり

60円の負担金があるわけです。

因みに、オストドの会社は便利な口座振替にしてしまったら・・・

金融機関で申告書を出せませんで、持参か郵送で労基。労働基準監督署へ

持参するわけです。

今日。出しに行ってきたT県N市の労基の職員さん。

文句がある様で・・・・

つまり・・・・

オストド概算計算した計算金額が気にくわないみたい。

何か言いたそうだったので・・・・

「その計算書見た？残業分全部カットして、賞与は昨年同様・・」

「あ・・・・」

まあ、嫌味は言わせてもらいました。

お国に迷惑を掛けないで・・・コロナでも救済金貰わず・・・

必死に雇用を守って来たので・・・・・つい。

あと・・・もう1社分あるんです。

こちらは・・・・I県T市の労基に出す分。

まあ、労災保険料しか払わない・・・（雇用保険適用外のため）ので、

気分は幾分ラクですね・・・・

まあ、この・・・年1回のお仕事を終えれば・・・・

飛行機が・・・・プールが・・・・海が・・・・

オストドを呼んでいる気がします。

でも・・・一言言えば・・・

同行者であり、弥次喜多コンビ（伊勢に毎年一緒にいきます）Ｍさん。

多分ですよ・・・きっと・・・毎晩。「肉喰うよ～」ですね・・・

それでは、またのお越しお待ちしております。

オストドの「正直な不動産」のお話ＶＯＬ

－　リバースモーゲージの話　－

「金融機関ほど信用してはいけない。」

「利用されてはいいけない。利用してやれ・・・」

酷い話の様だが、お金を扱っている者に「根からの善人」を探すのは

無理がある。因みに冒頭の言葉は、今は亡きお父様が教えてくれた

言葉だ。

つくづく・・・そう思う。

「固定」という言葉が本当に通るのは、一部の話だ。

「あんた。固定で30年貸すって言ったよな！」と怒鳴りたくても、

担当者は数年毎に入れ替わる。

「固定」で貸す期間は、契約書に記載されている期間のうちの

「当初期間」だ。30年とか35年で借りても、「契約の巻き返し」がある。

確かに約定期間の金利は「固定」だ。

でも、昨今。長期金利が上がっている。上がっていれば・・・金融機関は

巻き返し時に「双方合意の上」なんてことばは使うが、借りている立場のほうが、

低いのは今も昔も変わっていない。

新型コロナの影響でじわじわ上がってきた。

「社長。今度切れた2本なんですが・・・ご存知の通り・・・」

「だよねえ～」

「今まで通りとはいきませんで・・・」

「いいよ！」

「いいんですか？」

「そうねえ～こっちにも覚悟はあるからね・・・」

「ありがとうございます。」

「何か勘違いしている？金利上げるなら・・・こっちもお付き合い・・・」

この結果。2年間だけだけど・・・金利は据え置かれることになった。

オストドが取引材料に使ったのは、「総研」と「訳の分からないネットバンク」を

辞めさせてもらうとはっきり言ったからだ・・・・

金融機関の担当者にしてみれば、「宝刀を抜いただけで」真っ青になった。

では、個人で弱いのはどこだろう・・・・

オストドに言わせると、自宅を担保にした「リバースモーゲージ」だ。

まず、売れば５千万くらいの自宅を持っていたとしよう。

取られる手数料は、３％+６万の消費税の不動産会社仲介手数料の他で、

大体5～10％くらい。４千５００万は残る。

では、この物件でどのくらいの評価額があるのだろう。

実際の物件で計算してみよう。

ある土地。330.51㎡　評価額はおよそ7200万。建物の課税評価額は

3650万としてみよう。

この場合、売却すれば大体3億は下らない。

でも、評価額の合計は10850万となる。

そうなると・・・5425万上限なら、金利は低めになるが、上限名一杯で

7600万くらいだろうが、ここまで借りれば金利は0.5％加算くらいになる。

5000万の借り入れで利息だけの返済で、年間150万前後。

7000万なら金利は243万くらいになる。

もうひとつ。ここには落とし穴が隠されている。

建物の部分の評価額は毎年下がる。

これは、減価償却といい。RCなら47年。重量鉄骨なら34年。木造なら22年

まあ、木造でも劣化等級3級なら30年。

更に、実際に建築に罹ったお金で半句、法務局が発表している単価になる。

RCなら㎡24万。実際には100万を超えていても24万。

建築面積（㎡）ｘ24万/㎡ｘ（償却年数－経過年数）＝評価額なので・・・・

おおよそは、固定資産税評価額に等しくなる。

そうなると・・・・担保価値はどんどん下がってゆく。

いずれ・・・建物の価格は、償却年数が超えていれば、ゼロどころか

マイナス要因になってくるのかもしれない。

何故なら、「解体費」にはお金がかかるからだ。

だから、この場合。借り入れは土地評価額の半分以下が好ましい。

まあ、悪く言わせてもらえば、

「虎は死んで皮を残すけど、考えない人は皮すら残らない」に

なる可能性がある。

新設に見える金融機関の窓口のお姉さんも、一皮むけば狸だ。

自分に与えられた「ノルマ達成」のためなら、おいじちゃん。おばあちゃんを

騙しても気にならないみたいだ。

その昔。私の娘の就職時期にとあるメガバンクの支店長から、「お嬢様の就職ですが」

なんてお話もいただいたけど、丁重にお断りした。

何故かと言えば、「どうせ。人質ですよね？お断りしあｍすね。」と言った時。

焦っている支店長が湯呑を落としたからだが・・・・

会社を経営していると・・・色々なお付き合いがある。

ある会社さんに店舗を新築してお貸しした時の敷金は、1千万だった。

これは、お預かり金（負債）であり、使ってはいけないお金なので、

他の敷金と一緒に「1か月定期証書」にしようとしたら、

「社長！お願があるんです。ステップアップ特約付きの定期に・・・・」

まあ、どうせ１０年以内の退去なら、全額没収なので、お付き合いしたが、

2年持たずに・・・金融機関がギブアップ。今は1か月定期証書になっている。

でも・・・ある日。

「はい〇〇会社です・・・」と私。

「あ・・社長！〇〇銀行〇〇支店の支店長の〇〇です。」

「どうも・・お世話になっております。ところで・・・」

「社員の〇〇さんに用がございまして・・・」

「はあ・・・」

これは、我が社の社員さんが、少ないお給料（相場よりは多いと思う）から

毎月1万円。ボーナス時2回で10万積み立てているお金を狙っての保険勧誘。

社員さんに相談を受けた際、

「会社がお世話になっているんで・・・」

「はあ？そういうの禁止されているんだよ！優先取引だし・・・」

早速担当者に電話させていただき、厳重抗議。

「金融庁にタレこんでも良かったんですけど・・・」

「助かります・・・」

「レッドカードものでしょ？」

「私の知らないところでやりやがったんです・・・」

「でしょうねえ～で？」

「何とかイエローになりませんか？」

「記録残してください。」

「勿論です・・・」

「じゃあ・・・いいです、イエローカ－ド。」

失念で終らせた。わけが・・・ない。

その後、契約更改時に・・・「あれ！バラしても・・・」とか

やったとか・・・やらないとか・・・・

まあ、皆様もお気をつけてくださいね。

次回は、ライフステージのお話です。

オストドの旅後始末「1992.2ｋｍとウミガメと水牛。そして・・・の旅」

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹ジイジの拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき

本日もスタートなのでございます。

さて、5/19～5/24まで、メストド1号のお誕生日にあわせて、

「さんふらわぁふらの」で北海道へ行ってきて・・・・

2週間後。オストドの姿は、朝8時頃。とあるPAで「おそば」を

いただきまして・・・・

その1時間半後には、予約しておいた駐車場（P３です）に、

CX-8を放り込み・・・

チェックイン前にお昼ご飯用の「空弁」を買いまして・・・・

ANAのカウンターへ現れた。「じいさん」は、

老眼鏡を外し（用が済んでいたので）レイバンの・・・

そう。キムタクが使っていた。あのモデルのサングラスをかけて、

ついでに。SGDｓのバッジが付いたジャケットは脱ぎ捨て・・・

すっかり気分は、南国気分で、「ちょい悪ジジイ」。

同行者は、いつもの「おっさん’ｓ」複数便に分かれての旅。

一応、「全滅は避けないと・・・」の皆様。

いつもなら、ファーストかプレミアムシートに収まっている皆様も、

気分はみんな・・・「ハイテンション！」

因みにメストド1号は、自宅でフライトレーダー24で追跡中。

予約時には、往復「787」だったはずだが・・往路は「767」

まあ、しょうがないと言えば・・・しょうがない。

目的地は、「石垣島」。勿論、直行便。

出発までラウンジで一休みして・・・・

まあ、仕方がない。心臓が半分くらいポンコツになったみたいなので・・・

「はい！強制休憩！」で連行される。

機内は、空弁を食べて、ひと眠りして・・・機内販売（スマホ注文）を

注文していたら・・・はい。最終着陸態勢。

レンタカーを滞在中借りている。勿論、追加料金を払って免責ゼロにしておく。

一日600円なら、入るべきだと思う。

レンタカーはトヨタのヴィッツ。最安値でフジレンタカーさんを利用。

まあ、昨年の本島とは違い、高速は無いので大丈夫。

ホテルは、ルートイン系列の「グランヴィリオリゾート石垣島」

新館ヴィラガーデンで、泊まるのは「くむいの宿」プール付きヴィラ。

因みに、1992.2Kmとは、自宅からの直線距離。

地球は丸いわけで、直線というより、やや曲線を描いた直線だろう。

部屋についているプールは、多分、大人4名も入れば・・・一杯。

オストドは、心臓が半分ポンコツなので、プールに入る際は、

監視員が３名ほど付く。付くからには、ついでに冷たいプールに

落とされているのは、監視員の宿命となる。

ウミガメが泳いでいるのは、水族館以外で初めて見た・・と思う。

一回。川のたもとに行った身としては、もう潜ることは出来ないので、

グラスボートで見ることが出来たのは、ラッキーだった。

これも全て「川平マリーンサービス」のスタッフのおかげ。

３０分ほどの乗船で１２００円は、決して高くなかった。

高くなかったと言えば、石垣港の離島ターミナルから、

フェリーの往復と水牛の曳く車で集落を廻る。水牛車。

「もうもうコース」のショートトリップは、３５００円で

オストドが滞在していたホテルの沖合にある竹富島。

ここへ行って初めて知ったのが、紫外線は５倍。

そして、水牛は案外利口なんだと言うこと。

お世話になったのは、「八重山観光フェリー」さん。

わずか、片道１５分のショートトリップも楽しかった。

さて、旅と言えば、「食」。

今回の旅のメイン食材は、「石垣牛」。

多分、軽～く。２キロ近く食した。

ある日の晩御飯に市街へ出かけ、一皿。11000円ほどのお肉。

６００グラムほどの石垣牛のミスジやザブトン等の貴重部位が、

石焼ビビンバと共に、胃袋に流され・・・・

島で一番美味しかったステーキハウスは、「坦たん亭」。

200ｇほどのフィレ肉をベーコンに巻かれ・・・・美味かった。

余りに美味かったので、こういう時は、「クール宅急便」で、

美味しさのおすそ分け。

未だ、成長中のオストドのお腹。ウエストではないトップ・ザお腹。

また、成長。

オストドの旅の締めくくりは・・・マッサージ。

石垣空港の２階。2時間以上目にチェックインしたオストドを待っていたのは、

旅の締めくくり。2時間のマッサージだった。

最後に、旅はいいものだ。

メストド1号が一緒の旅は、昔の感覚（添乗員時代）で旅をする。

ヤロウだけの旅になると、「チョイ悪ジジイ」になる。

飛行機に乗ると言えば、メストド1号はフライトレーダー２４で、

オストドの追跡をしている。

多分、命のある限り、旅に出る。新しい街。懐かしい街。

次はどんな旅になるのだろか・・・・

今から、楽しみだ。

オストドの「正直な不動産」のお話ＶＯＬ３

空飛ぶ不動産投資家ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ！

ご訪問賜っている皆様の諸願成就をご祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、オストド。この「正直な不動産」のお話では、

自分に嘘もつきたくありません。

本日現在、「訴訟を起こすしかないか・・・」と考えている

案件が一件あるのでございます。

訴訟案件ですので、詳しくお教えすることができませんが、

「仮にこんなお話」で勘弁していただきたいと思います。

ご訪問賜っている皆様の中には、「賃貸物件」に住んでいる

そんな方もいらっしゃると思います。

「他人事」で済まない

そんなことをご存知でしょうか？

ここにとある会社を、遠く祖国を離れ、日本で開業をした外国人の方。

まあ、これを「Aさん夫婦」とします。

そんなご夫婦に♪よせばいいのにぃ～♪と部屋を貸してしまった

とある管理会社さん。

大家としては、「日本語理解できるの？」くらいしか確認しません。

何故なら、日本で適法に「法人登記」をされている会社の社長さんご夫婦。

「出る時にはスパイス臭くなっているかな・・・部屋！」

このご夫婦が退去をされる時・・・・

「まあ、それなりの金額になるのかな？まあ・・・数万規模か・・・」と

ところが、請求内容はなんと・・・数十万にも上ります。

「ねえ・・ガイドラインだよね」

「勿論です」

ガイドラインと言うのは、国交省が定めたガイドラインで、

紛争を未然に防ぐための、指針なのでございます。

何度も、「払ってくださいね」と連絡する管理会社さん。

そのたびに・・・「判らない。払わない」の一辺倒。

因みに、泣き寝入りをすると・・・修繕費だけでも、約半年分。

その部屋も修繕費を貰えないので、万一に備え修繕していないので、

その休業損害は、すでに半年。

温厚な大家さんでも怒ります。

「どうします？回収は難しそうです・・・」

「じゃあ・・・やるしかないだろ・・・・」

「餅は餅屋」

この場合は、司法書士さんか弁護士です。

一応、「法律家」である司法書士さんですが、この場合の選択は、

「泣く子も黙る弁護士さん」でございます。

まず、内容証明で修繕費の部分の支払いを期限を決めて請求します。

これが第一段階。

それと前後して、「修繕承諾書」を取り付けます。

つまり、「アンタが支払い修繕すべき行為を大家がやる承諾書」です。

実はコレが・・・怖そうです。

「承諾」しなければ、営業妨害での訴訟も視野に入ります。

承諾すると「債務」を承諾したことになります。

皆様の中には、「シカトすればいいんじゃね？」と考える方は

いませんか？

例えば、期限までにしはらわれない場合、弁護士は裁判に持っていきます。

お怒りモードの大家さんは、おまけを考えております。

このおまけ・・・・「仮差押え」と言います。

「仮差押え」するモノは、何でしょう。

法人が避けねばならないのは、この「仮押さえ」なんでございます。

例えば、「動産に仮差押え設定をする場合は、その金額の0.4％の・・」

100万だとすれば、4千円で、不動産等を片っ端から、仮差押えをします。

そうなると・・・・

まずは、「お金を降ろすことが出来なくなります」

つまり、従業員さんのお給料も仕入れのお金も全部押さえるわけです。

後は金融機関さんの判断ですが・・・

多分、お金を借りれなくなります。

ついでに・・・貸し出されている資金もいずれ、回収されるかもしれません。

何故なら、お怒りモードの大家さんには、「事実に基づいた事柄」・・・なので、

情報はジャンジャン流します。

それで・・・・

仮に「請求した金額」を払ってきても、仮押さえは解きません。

修繕の承諾をしていないために、発生した「休業損害」の賠償等もあるからです。

これを個人の方としてみましょう。

現在では、殆どの場合。「保証会社」のご利用がお願いされています。

その大半は、「信販会社系列」です。

まあ、「親御さんの保証」もありますが、極限度額が設定されていますが、

「払えなければ裁判です。」どちらが悪いのか？

有責者は借りた人ですので、裁判官の親心から、「和解案」が出されても、

お怒りモードになっていれば・・・・お判りになりますね？

調停も、和解も蹴っ飛ばせば、「有責者の敗訴」です。

つまり、この判決を貰えば、「お給料やボーナス」の差し押さえ

因みに、最低生活保障額は差押えできませんので・・・分割。

勿論、親にも会社にもバレて・・・・目の前はお先真っ暗に

居るとか？居ないとか？

保証会社が保証をしてくれると、債権は、保証会社に移りますので、

支払わなければ、「金融事故」になるとかならないとか・・・

信用情報にも響いてくる。そんなことにならない様にしないと

いけませんよねえ・・・・

いつも「ニコニコ」の大家さん。こんなことはしたくないけど、

「徹底的にやらないとねえ～」と裏では言っているとか・・・・

それでは、この結果は・・・・多分。年明けくらいですかね・・・

因みに・・・・・

訴訟に必要な「着手金」（弁護士さんに払う着手金）とか、保証金とか

全部。「仮払金」の経費処理になるんです。

取り立てが終わってから、「着手金」や「成功報酬」は、「支払手数料」

収めた印紙代は、「印紙税」ですので、「税金」等細かく仕訳けます。

それでは、次回は、不動産会社社員は買わない。「不動産」のお話です。

またのお越しお待ちしております。