オストドの「不動産よろず相談所へようこそ！」VOL２

「正しい（納税者にとって）税理士に頼もう！編

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

「コロナの影響かなぁ～」と本来ならほぼ満室になるアパートですが、

今年は動きが悪かったのでございますが、昨日そして今日。

ポンポンと決まりまして、入居率は91.67％になりました。

全体でみると、現在の入居率（契約済み含めて）90.07％ですので、

事業ボーダーラインから見ると、ほっと一安心。

さて、本日のお話は、「税理士の選び方」でございます。

不動産投資は、巨額なお金が動きます。

まあ、数百万円から数十億。中には数百億と幅の広い世界。

単に売買だけ行っている会社でもそうですが、他人に入居いただく場合には、

仮に持ち家を転勤中だけ貸すことだけでも、「立派な個人事業」です。

どんな届け出が必要なのか？

個人事業の場合は、確定申告で充分ですが、法人では、あちらこちらに様々な

届け出が必要になります。

法人を設立するには、まず、金融機関に行き、「出資金用口座」を開設します。

それと同時に会社の定款を作ります。発起人等が決まったら、出資金口座に

出資額を振り込んでもらいます。

出資金の金額次第では、後々の税金も変わりますし、出資金の額次第で、

金融機関の態度も変わります。

オストドの考えでは、「会社を作る前にやること」が、「税理士探し」だと思います。

一口に税理士と言っても、大きく分けて2種類に分けられます。

「税務署寄りの税理士」そして「納税者側の税理士」です。

税務署寄りの税理士は、「税務署の考えに従う税理士」ですので、

「こんな経費認められませんね」と依頼者側の意向を無視するので、

税金もお高くなる傾向がありますが、元々OBだったりするので、便利な時もあります。

それは・・・「税務調査」の時です。

では、納税者側の税理士はどうかと言うと、役に立つ方と「アホ！」と言いたくなる

税理士先生が存在するのも事実です。

役に立つ先生はお忙しい方が多いので、「暇だから見てあげる」なんていう税理士先生は

止めといた方が無難でしょう。

オストドの場合は、「アホ！」を選択していますが、それは、経営コンサルタントが、

優秀だからです。

経営コンサルタントは、「大体これくらいの税金になりますね」と言っても

良いそうでございますが、税理士以外の税理士事務所のスタッフは、税金について

喋ってはいけません。

どっちが飼っている？のか知りませんが、優秀な経営コンサルタントを使っているのは、

「アホ！」が多いそうです。

この「アホ！」は、優秀な経営コンサルタント（税金知識だけはあります。無いのは資格）

が、説明する申告内容を黙って、税務署へ報告する仕事だけします。

「アホ！」税理士は、税務調査の時には役に立ちません。

途中で「帰らせる」のが、正解なのです。

例えば、物事には「シロ」「クロ」だけで割り切れない「グレーゾーン」があります。

経費の世界でも同じで、例えば消耗品を買ったとします。

ボールペン1本。コピー用紙1枚。電話のワンコールだけでも、会社の経費です。

それを、意図的でないにしろ、個人的流用してしまう失念はあるのです。

厳密に言えば、「クロ」ですが、証拠がなければ「シロ」。その中間が、

グレーゾーンになります。

「シロ」に近いグレーゾーンもあれば、「クロ」に近いほぼ「クロ」の

グレーゾーンもあります。

例えば、日本の会社のうち、大多数は中小企業です。

社長の給料は、平均すると年収で百万円台も多いのだそうです。

実はオストドのお給料もそうです。

会社の経営者は、「見栄を張る」必要もあります。

赤字のくせに、社長車はベンツも当たり前です。

おかしな話かもしれませんが、「職務上必要なものは、必要経費です。」

オストドの乗っている車は、「法人リース車」です。

リース費も燃料も保険も維持管理に係る費用全て経費です。

コインパークに止めても、高速道路を走ったりするのも経費です。

お客さんとご飯を食べれば、経費（交際費か会議費）で処理されます。

余談ですけど、社長や役員は、３６５日２４時間勤務です。

そうなると、「交通反則金」はどうなるかと言えば、経費不算入経費です。

これは、「経費には認めない（経費不算入）けど、会社のお金で払っていい」

ありがたい事です。但し、決算書には記載されるので、笑いを取れるか？

それとも・・・・と考えねばなりません。

そうなると、社長が使うお金は、普段の生活費とかくらいです。

「お説御尤も」な経費であれば、「万一の際のお土産！」と言っておけば済みます。

この「お土産」は、税務調査の時に役立ちます。

中途半端でこれ以上腹を探られたくない場合や、さっさと終わらせる場合に有効です。

この時は、修正申告等を行って、「社長の賞与」で処理になります。

経営者が一番やってはいけないことは、「会社のお金と個人のお金」を

ごちゃ混ぜのドンブリ勘定です。

不動産貸付を行っている場合には、尚更になります。

オストドの場合には、お預かりする敷金は、全て「証書型定期預金」として、

一か月満期自動継続にしています。

修繕費もある程度月々の積立定期とか・・・

金融機関をフル活用しています。

「度が過ぎる節税」までは、許してくれる可能性があります。（法令順守範疇条件）

でも、「脱税」だけは、破滅行為になります。

例えば、「ちょっと借りるだけ・・・決算には返す！」と言って持ち出して、

返せない場合には、申告書によって判断されるので、この場合は、貸付金で

処理されていないと大変です。

逆に、経営者が会社にお金を貸した場合には、「長期借入金」「短期借入金」の

処理をします。この場合には、金利は諦めてください。

でも、会社から借りた場合には、金利が必要です。（念のため）

オストドの口癖は、「無駄な税金払いたくないなあ～」です。

でも、給料の源泉所得税は引きますし、固定資産税も納めます。

赤字でも「法人県民税」「法人市民税」を払う必要があります。

ですので、オストドの口癖である「無駄な税金」とは、

「払わなきゃいけないものは納める。けど・・・それ以外はやだ。」です。

そうなると、社員さんの給料やボーナスを多く払ったり、修繕工事を

前倒しで行ったりするわけです。

この「修繕費」は、厳密に言えば「修繕費」として一括処理できるものと

「資本的支出」として、「減価償却するもの」に、決算時に計算をしながら、

考えるのも社長の仕事です。

そのために、優秀な経営コンサルタント（税務調査時に立ち会える有能者）を

使っていれば、偶に「カチン！」としますが、便利なのです。

電子申告は、本人か税理士しかできません。言い換えれば、

「アホ！」は電子申告だけやってくれればいいわけで、税務調査時には、

「アホ！」で油断させて、「有能な経営コンサルタント」で武装すれば、

「結果オーライ！」になる可能性があります。

「お土産」だけ渡して、御退場いただくのが、「正しい税務調査」です。

間違えて完璧にし過ぎると、「担当税務署は無能」となり、国税が出てくる場合が

有るとか無いとか・・・

いずれにしろ、社長業はラクではありません。

次回は、「お役所は、サラ金より酷い！」をお送りします。