不動産投資の裏をお話しをしましょう。＜新連載・VOL0＞

－　まえがきに代えて　－

皆さんの記憶には、まだ新しいのだろうか？

カボチャの馬車事件から始まり、S銀行（潰れてしまえばいいのに）の一件や

ついでに言えば、まだまだある。

最近、耳にする「〇〇円で大家になろう。」とか、「月収〇〇万円以上」と

不動産投資を煽る会社がある。

よく考えてもらえれば、判ることだが、「儲かる話には裏がある」

裏が無くても、最低「損をする人」が居なければ、楽に儲かる話ではない。

確かに、ある時は「不動産バブル」があった。

買付を入れても買えないのが当たり前で、1軒買うのに１００軒くらい

買付を書いていた。

そんな「夢のような時」は終わりを迎えた。金融機関は融資を渋りだし、

現在では「属性」や「ヒアリング」により、融資を受けられる人は少ない。

まあ、10万円くらいなら「投資」してみようと思うかもしれないが、

仮に10万円全部が投資に廻せたとしても、年間7％として、7000円の配当だ。

但し、7000円すべてが配当に廻るわけはない。

例えば、物件管理費は、多くの物件で概ね5.5％（税込）なので、385円。

その他に固定資産税やら、維持修繕費などが係る場合もあるし、

これが、住居系の建物なら、火災保険に地震保険・施設賠償に家賃保証等の

損害保険料も加わってくる。それに振込料もある。

振込料だけでも、数百円にはなるので、配当金の予想は、1000円（税抜き前）

くらいが、関の山かもしれない。

確かに、築古と言われるものや、心理的瑕疵物件なら、安く買えるので、

それなりの利回りで廻る。

何故なら、どこにでも社会的弱者の方はいる。こういう方用に町営住宅等の

公営住宅があるはずなのだが、いつのまにか「ドケチ」の高給取りが

「当然の権利」と言わんばかりに占拠しているので、公営はあてにできない。

では、民間はと言えば、「家賃の支払い」が怪しい方を入居させてしまえば、

共倒れのリスクを背負うことになる。

例えば、生活保護世帯なら、家賃は取り決めにより、直接行政から振り込まれる。

但し、生活保護世帯には行政が払ってくれる家賃には、上限がある。

東京都で言えば、単身世帯なら40900円から53700円。3人家族なら、53200円から

69800円が住宅費として支給される。

築古とか心理的瑕疵物件の所有者なら、この世帯を狙えば、当面空室には悩まない。

私が知っているある土地（崖下なので、再築は出来ない）に建っているアパートは、

それなりのわけありの方が住む。

これは、その物件を管理している方に聞いた話だが、ある母子家庭が入居された時、

「大雨の時は逃げてくださいね。危ないんで・・」

「いいんです。その方が、楽になれますよね・・・」

こんな話が飛び交う。

また、ある担当者は、1年間で首吊り1件・焼死1件・飛び降り1件。

この女性担当者は、気が狂うところだったに違いない。

ある物件管理者は、借り手ではない親族が解約にきたので、事情を聞けば

「部屋の中で首を吊ったんです。彼女が見つけて・・・・」

さて、これからお話するのは・・・・あなたが知らない裏話。

突然終わってしまう場合もあるかもしれません。

では、本編でお会いしましょう。