オストドの「正直な不動産」の話。VOL1 [大家のひとりごと。]
－ 第一章 リスクについて考えてみよう。 －
不動産は大きな買い物だ。少なくとも、一般庶民においては
一生に一度あればいいほうだ。
独身時代にマイホームを考える人は少ないだろう。
昔より今。正確には円安進行する前の頃は、金利は安かった。
「金利が安い今・・・」バカみたいな誘い文句が流れ飛んでいた。
「家賃を払うより、マイホーム」等。何も知らない庶民を錯誤させる
言葉に騙される人もいる。
マイホームの夢を叶えるには、まず、リスクを考えねばならない。
時々ではあるが、僕は「コンサル」もやっているので、質問を受ける。
家を買おうとしている若夫婦の「夢」は壊したくもないが、甘い考えや
そこにあるリスクについて、僕はストレートに話す。
「今度。家を買おうかと・・・賃貸勿体ないですし・・・」
「そうだね。見た目はね。リスクは考えたことがある？」
「えっ？」
「ローンの組み方は？1馬力？それとも、2馬力？」
酷い話である。人間である彼らを1馬力＝1人。として計算している。
「ええと・・・当面。共稼ぎで・・・」
「ふう～ん。そこにあるリスクに気が付かない？」
「えっ・・・」
お判りだろうか？仮に「おめでた」にでもなれば、当面は「1馬力」だし、
出産後も2馬力の満額の稼ぎはない。
ましてや、保育園に入れれば・・・その費用も考えねばならない。
「おめでたい」話も「おめでたくもない」話になってしまう可能性もある。
そして、もう一つ「おめでたくない話」は、離婚の二文字だ。
不動産会社や建売業者は、「ペアーローンが宜しいかと・・・」と言う。
確かに、夫婦共有名義（ペアーローン）にすれば、メリットの享受もあるけど、
もうひとつ。デメリットがあることを、専門家である彼らは説明しない。
つまり、どちらか一人が返済不能の場合、残された一人がその残金を背負う。
まあ、も0う一人が事故や病気で亡くなれば、団体生命保険で、残金は払われる。
ところが、である・・・・・
まだ、他にも「十大疾病・・なんちゃら」なんてのもあるけど、
もうひとつの病気。「離婚の虫」が騒ぎ出したら・・・・
どうなるのだろう。
一番大変なのは、浮気による離婚ではなく。考え方の相違による離婚だ。
慰謝料の発生しない離婚だったら・・・と、考えると、心臓に悪い。
例えば、奥様だった人は「売りたい」。旦那様だった人は「売りたくない」
こうなれば、旦那様側は、奥様から、奥様のローンの残債を一括で払うか
慌てて金融機関に飛んでいき、ローンの組み換えを依頼することになる。
勿論、奥様が支払い済みの分についても、応分な負担は必要だろう。
そして、バカバカしい話だけど、共有部分（相手側持ち分）の売買契約書
不動産会社の手数料は、「売買代金の３％+6万円の消費税」を支払い。
勿論、弁護士や司法書士等も頼まなければならない。登記にもお金はかかる。
これが目に見えない。リスクの代表格だろう。
今、仲良くても・・・・明日。性格の不一致で離婚する場合もある。
これが、2馬力でローンを組んだ場合の、最大のリスクなのだろう。
次に考えるべきリスクは、設備リスクだ。
建物にもリスクはあるけど、その点は保険でほぼ賄える。
まあ、設備もリスクの殆どは保険で賄える。
但し、保険のかけ方のリスクもある。
僕は、一応、「特級資格（一般）」を、保険代理店勤務の時に取得した。
そして、僕の保険知識は、あの天下の「Ｔ社」で学んだので、
少しその辺のお話は次回にでもするとして、今回は「担保されないリスク」を
説明するとしよう。
大体、マイホームローンを組んだ場合、30年から35年のローンが多いはずだ。
借入金額 4000万円 期間 35年 420回 金利0.65％ 固定金利 ボーナスなし。
これで計算すると・・・月々の返済は、10万6507円になる。
返済総額は、4473万3157円 支払利息は473万3175円 計算すると約44.44回分が
金融機関へ支払う利息になる。
購入の際、火災保険＝借入金額で、担保を取られる。
この時、担保に取られるのは、土地・建物（1番抵当）火災保険（担保設定）そして、
団体信用生命保険＝借入金額の残高設定。
ここまででも、充分に嫌な話かもしれないが、地震保険（地震特約）は、建物・設備は、
５０％しかかけられないので、4000万の物件だったら、2000万出ればいいほうだ。
いい方だと言うのは、地震保険の支払金額には、上限があることだ。
その上限金額は、12兆円しかなのか？もなのかはさておき、上限が決まっている。
仮に、未曾有の大震災が発生したとしよう。被害金額（地震保険加入ベース）で
24兆円の被害が出たとすれば、支払われる保険金は、1000万になってしまう。
これもリスクのひとつでもある。
設備も地震で倒壊破損があれば、地震保険で賄われるが、自然劣化は建物も設備も
そんな特約があれば別で。それ以外は、本人負担となる。
35年住むと仮定すれば、外壁塗装（小修繕含む）で、３～4回。家の中の設備として
トイレの交換（2～3回）。台所やお風呂（2～3回）、エアコンに関して言えば７回。
給湯機も多分2～3回。クロス交換や建具。窓ガラスやサッシ。網戸・・・様々な
交換リスクは全部自分で背負うわけだ。
これだけで、軽く1千万くらいの出費になるだろう。
これが、賃貸なら、勿論、全額大家負担だ。
そして・・・マイホーム建設には、もうひとつ。「嘘の様な本当の話」もあるけど、
それは、またの機会に譲ることにする。
不動産は大きな買い物だ。少なくとも、一般庶民においては
一生に一度あればいいほうだ。
独身時代にマイホームを考える人は少ないだろう。
昔より今。正確には円安進行する前の頃は、金利は安かった。
「金利が安い今・・・」バカみたいな誘い文句が流れ飛んでいた。
「家賃を払うより、マイホーム」等。何も知らない庶民を錯誤させる
言葉に騙される人もいる。
マイホームの夢を叶えるには、まず、リスクを考えねばならない。
時々ではあるが、僕は「コンサル」もやっているので、質問を受ける。
家を買おうとしている若夫婦の「夢」は壊したくもないが、甘い考えや
そこにあるリスクについて、僕はストレートに話す。
「今度。家を買おうかと・・・賃貸勿体ないですし・・・」
「そうだね。見た目はね。リスクは考えたことがある？」
「えっ？」
「ローンの組み方は？1馬力？それとも、2馬力？」
酷い話である。人間である彼らを1馬力＝1人。として計算している。
「ええと・・・当面。共稼ぎで・・・」
「ふう～ん。そこにあるリスクに気が付かない？」
「えっ・・・」
お判りだろうか？仮に「おめでた」にでもなれば、当面は「1馬力」だし、
出産後も2馬力の満額の稼ぎはない。
ましてや、保育園に入れれば・・・その費用も考えねばならない。
「おめでたい」話も「おめでたくもない」話になってしまう可能性もある。
そして、もう一つ「おめでたくない話」は、離婚の二文字だ。
不動産会社や建売業者は、「ペアーローンが宜しいかと・・・」と言う。
確かに、夫婦共有名義（ペアーローン）にすれば、メリットの享受もあるけど、
もうひとつ。デメリットがあることを、専門家である彼らは説明しない。
つまり、どちらか一人が返済不能の場合、残された一人がその残金を背負う。
まあ、も0う一人が事故や病気で亡くなれば、団体生命保険で、残金は払われる。
ところが、である・・・・・
まだ、他にも「十大疾病・・なんちゃら」なんてのもあるけど、
もうひとつの病気。「離婚の虫」が騒ぎ出したら・・・・
どうなるのだろう。
一番大変なのは、浮気による離婚ではなく。考え方の相違による離婚だ。
慰謝料の発生しない離婚だったら・・・と、考えると、心臓に悪い。
例えば、奥様だった人は「売りたい」。旦那様だった人は「売りたくない」
こうなれば、旦那様側は、奥様から、奥様のローンの残債を一括で払うか
慌てて金融機関に飛んでいき、ローンの組み換えを依頼することになる。
勿論、奥様が支払い済みの分についても、応分な負担は必要だろう。
そして、バカバカしい話だけど、共有部分（相手側持ち分）の売買契約書
不動産会社の手数料は、「売買代金の３％+6万円の消費税」を支払い。
勿論、弁護士や司法書士等も頼まなければならない。登記にもお金はかかる。
これが目に見えない。リスクの代表格だろう。
今、仲良くても・・・・明日。性格の不一致で離婚する場合もある。
これが、2馬力でローンを組んだ場合の、最大のリスクなのだろう。
次に考えるべきリスクは、設備リスクだ。
建物にもリスクはあるけど、その点は保険でほぼ賄える。
まあ、設備もリスクの殆どは保険で賄える。
但し、保険のかけ方のリスクもある。
僕は、一応、「特級資格（一般）」を、保険代理店勤務の時に取得した。
そして、僕の保険知識は、あの天下の「Ｔ社」で学んだので、
少しその辺のお話は次回にでもするとして、今回は「担保されないリスク」を
説明するとしよう。
大体、マイホームローンを組んだ場合、30年から35年のローンが多いはずだ。
借入金額 4000万円 期間 35年 420回 金利0.65％ 固定金利 ボーナスなし。
これで計算すると・・・月々の返済は、10万6507円になる。
返済総額は、4473万3157円 支払利息は473万3175円 計算すると約44.44回分が
金融機関へ支払う利息になる。
購入の際、火災保険＝借入金額で、担保を取られる。
この時、担保に取られるのは、土地・建物（1番抵当）火災保険（担保設定）そして、
団体信用生命保険＝借入金額の残高設定。
ここまででも、充分に嫌な話かもしれないが、地震保険（地震特約）は、建物・設備は、
５０％しかかけられないので、4000万の物件だったら、2000万出ればいいほうだ。
いい方だと言うのは、地震保険の支払金額には、上限があることだ。
その上限金額は、12兆円しかなのか？もなのかはさておき、上限が決まっている。
仮に、未曾有の大震災が発生したとしよう。被害金額（地震保険加入ベース）で
24兆円の被害が出たとすれば、支払われる保険金は、1000万になってしまう。
これもリスクのひとつでもある。
設備も地震で倒壊破損があれば、地震保険で賄われるが、自然劣化は建物も設備も
そんな特約があれば別で。それ以外は、本人負担となる。
35年住むと仮定すれば、外壁塗装（小修繕含む）で、３～4回。家の中の設備として
トイレの交換（2～3回）。台所やお風呂（2～3回）、エアコンに関して言えば７回。
給湯機も多分2～3回。クロス交換や建具。窓ガラスやサッシ。網戸・・・様々な
交換リスクは全部自分で背負うわけだ。
これだけで、軽く1千万くらいの出費になるだろう。
これが、賃貸なら、勿論、全額大家負担だ。
そして・・・マイホーム建設には、もうひとつ。「嘘の様な本当の話」もあるけど、
それは、またの機会に譲ることにする。
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