オストドの「不動産よろず相談所へようこそ！」VOL１

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

このたび、「不動産よろず相談所」書かせていただくことに

理由は色々ございますが、「ご相談」が何故か集まる不思議な世界。

そして、「世の中不景気になるのか？」（新型コロナの影響ですが）

今の所、「直撃だけは避けられそうな・・・予感」がする世界。

現に、今の所、保有する物件は・・・・

個人所有・・・テナント付賃貸住宅1棟と区分所有（事務所と社員の社宅）は

お蔭様で満室。（当たり前の様に、空室待ちのお客様もいらしゃるそうで・・・）

オストドの会社つまり、法人所有物件が、店舗・事務所・住戸の複合建物。

これは、オストドが法人口座の開設にとある銀行（現在のメインバンク）に

出かけ、「開設承認」の電話（2時間後でしたが・・・）をいただき、

口座開設に行ったら、当時の支店長と最初の担当者に勧められた案件。

担当者が、同郷と言いますか、同じ町内会。しかも、通っていた駄菓子屋も

一緒で、今は亡きお父様とこの担当者のお父様が、顔見知り。

多分、子供の頃、殴っているハズ・・・(*^^)v

この物件は、現在では事務所が一軒空いていますけど、満室賃料で計算すると、

92.5％の入居率。

次に買ったのも、前述の物件と同じ「任売案件」。双方とも、固定資産税の滞納で、

お役所に差し押さえを喰らったやつです。

もっと、言わせていただきますと、両方とも、「農家さん」案件です。

「これだけ金利が高いと廻るわけない。」勉強させていただきましたね。

こちらは、住居専用。お申込みを入れて、95.23％の入居率。

因みに、オストドの経営する会社が、一番いいお部屋（角部屋＆１階）に

事務所があります。

次が、この物件を買って、担当になった・・・毎度お騒がせの「Kクン」が、

持ち込んできた案件。「限定案件」（お得意様限定）で、その当時「２億でしょ！」と

言いたくなる案件でしたが、お値段２５％ディスカウント。ついでにもう５％交渉して

ついでに、「鬼指値」（会社で臨時役員会が開かれたとか）で、購入。

ここで言う、鬼指値は、土地値がめちゃくちゃ安く（固定資産税評価額に近い金額）で

建物をその分ちょっと高めに・・・・（理由は後で説明します。）

現在、コロナの影響が一番出ている物件ですけど、それでも入居率86.11％

こちらの物件は、土地が広すぎのアパートとテナント。

テナントは、出そうにありません。「出てけ！」と言っても、出て行かないそんな

会社さんが入っています。何故なら、特殊企業なので、この場所での開業許可とか

消防認可とか色々あるからです。

因みに、返済と比べると、儲かってますけど・・・

次に、太陽光発電所。

個人の物件にも載せていますけど、屋根や遊休地は利用しないといけません。

個人は、１０ｋＷ。マンションには、３０ＫＷ。アパートでは、２０ＫＷ。

まあ、電気代くらいは賄えます。

そして、「こんな田舎で・・」と言いたいくらいでしたが、「貸店舗」がひとつ。

ここは、とあるドラッグストアーさんと土地を競ったところです。

でも、オストドが競ったのではなく、建設会社（大阪が本社の儲かっている会社）です。

ここは、２０年契約でとある県では有名なドラッグストアーさん用に建築しました。

ここだけの話ですけど、「退去」になっても、別のドラッグストアーさんから、

既に「出店意向」があるところです。

「おまけ」に付いてきた土地が、遊休地になったので、「役場の意向」を完全無視して

太陽光発電所を作ってしまいました。だって・・㎡あたり１０円で貸すと言っても、

「売れ！」

「じゃあ・・この値段が簿価なので・・・」

「予算がない」

これでは、話になりませんし、金融機関も怒りますし・・・

ここは・・・トントンじゃなくて、やはり・・・儲かってます。

そこで「図に乗った」オストドですけど、「支店ナンバーワンの借入額」になったので、

「ちょっと・・様子見しましょう。」

当然ですね・・・・ここまでで、「減価償却」は、ウン千万/年。ですので・・・

「いいけどね。別に・・・」せっせと元金と利息を払い。ついでに、改修工事にせいを

出す日々。

すると。風向きが少し変わってきまして・・・・

「〇〇さん向けの物件ないか？」と銀行の担当者が、前述の建設会社担当者へ直電。

「と・・・いうわけでして・・・」

担当者から聞いて大笑い。

「じゃあ・・・やるか・・・」

今度は・・・ちょっと・・大きくなりそうです。多分、借入額は、一挙に倍額くらい。

売上も・・・伸びます。利益は・・・・・ちょっと増えるくらいですけど・・・

オストドの会社は、「消費税課税事業所」（オストドは非課税です）

まず、消費税のお話をしましょう。

不動産貸付と言っても、「住居＝消費税・地方消費税等額は非課税」

皆さんが、一口に「消費税」と言っているものは、「消費税及び地方消費税等額」と

言います。ですから、「たばこは地元で買いましょう」とかの看板があるわけです。

消費税は、国が持っていく分と地方が分け前をもらう分が、それぞれ（7.8％と2.2％）

決まっています。それぞれ税金（消費税）を計算すると、普段の生活ではメンドーなので

10％も持っていくわけです。

でも、「住居の家賃」は、非課税ですので、腑に落ちない部分があります。

「いっその事。課税にしろ！バカヤロー」と叫びたくなるのは、決算のときです。

これについては、詳しくは次回以降にお話しをしましょう。

事業系＝消費税課税。でも、注意が必要なのは、社宅等の住居は、非課税。

課税されるのは、テナントとか事務所等「誰が見ても事業でしょ！」になります。

中には、住居目的でアパートの類を借りておきながら、自営業を営んでいる人たち。

「事務所を構えた」とか「教室を開いた」とか色々ありますけど、

税務署にバレたら、（オストドは自ら通報はしませんが、問い合わせには答えます）

もしかすると・・・「それ！脱税ですから・・・」になる可能性があります。

もうちょっと・・消費税のお話をしましょう。

年間（会社では、事業年度と言います）で、課税所得が1000万円以下なら、

消費税を納める義務はありません。

では、事務所賃料は？と来るでしょうが、実際は、納めるべき消費税とは、

課税所得ですので、「総売上－仕入等経費」。つまり、利益です。

そうなると、小さな商店は、消費税を預かっても「消費税等額」として、

納めませんが、所得として所得税になります。

一方、借りている「事務所」の賃料は、大家が納める義務がありますので、

消費税を大家に納める必要があります。

詳しくは、税務署にでも聞いてください。オストドは、「嫌がらせ」と

「税務署除け」でよく、開業時には「ほぼ日参」しました。

「もう判ったよ！あなたは脱税する様なヤツじゃない！」と言わせたら、

半分、勝った様なものです。でも、税務署は来るんです。

オストドの会社の税務署の評価は、「ここまできちんとしている会社はない」と

まあ、工事請書で工事会社が貼り忘れた「印紙税」４００円を自主申告して、

「４０円」の過怠金を納めただけですみましたけど・・・・(*^^)v

税務署の職員２名。２日分の人件費から見れば、「大赤字」ですね。

では、ここから。本日の講義です。

よく、聞かれるのが、「減価償却」です。

減価償却とは、「動産」を決められた法定耐用年数で計算します。

定率法や定額法があります。中古なら、「定額法」です。

新築や新しく買ったものも、定額法が計算が楽になります。

例えば、土地。これは、「不動産」

「動産」ではありません。何故なら、そこから、消すことが出来ない不動なもの。

これは、減価償却できません。売買等しない限り、買ってしまった以上、

持っているだけで税金を取られるモノです。

仮に、土地1000万円。建物3000万円（木造・劣化等級認定なし）を買ったとしましょう。

建物は、22年で価値が1円になります。カーポートや外構は、10年。

太陽光は１７年とか・・・・メンドーです。

個人で住むのなら、問題はありませんが、貸す方は別です。

仕訳け例を挙げてみましょう。

土地＝減価償却対象外。但し、支払利息は経費です。

建物＝外構・建物本体・基礎・設備と分かれます。

外構工事と一口に言っても、金属製・アスファルト・コンクリート・石造

様々あります。

敷地廻りをどうするか、金属製のフェンス？それとも、石を積み上げるか？

金属フェンスなら、１０年。（雨風などで劣化しますので・・）石を使えば

３５年。（風化すると言っても簡単に飛んでいきませんし・・）

カーポートも、コンクリートだったら、１５年。アスファルトなら１０年。

アスファルトの耐用年数は１０年。だから、道をあんなに直しているんです。

建物本体を建てるには、基礎工事は必要です。土地に動かない様に建てないと

大変なことになりかねせん。建物の形状や建築方法で変わりますね。

オストドの個人所有の建物は、以前、地盤強化に打ち込んだ杭があったので、

追加で数本の杭を打ち込み、建物が乗っかっていますけど、簡単な基礎工事も

勿論ありますね。建物と杭を繋ぐのも、基礎ですから・・・

今回の場合は、建物本体は、２２年で減価償却です。では、お風呂やトイレ等の

設備。これは、いちいち計算もメンドーです。例えば、蓄電池なら６年ですけど

照明は１５年。細かく計算すると「貴重な時間がなくなります。」

そんな時には、専門家である税理士先生にご相談しましょう。

今回の例では、土地＝1000万円。建物2000万円としか、判っていません。

適当にわけるのなら、外構300万。建物1300万。設備400万くらいでしょう。

普通の家のカーポートは、コンクリート造ですので、15年。設備も15年。

建物は22年で計算すると・・・年間で106万円くらいが減価償却です。

但し、最初の15年。残り7年は60万円あるかないか・・・・です。

不動産投資で「喰っていく」ためには、この減価償却をマスターしなければ、

いずれ・・・「破滅」が待っています。

例えば、家賃収入年間1500万減価償却は、1000万とします。そうなると、

500万が利益？課税対象？では、実はないのです。

ここから、損害保険料・維持管理用光熱費・管理費・固定資産税・人件費等

出ていくお金を経費として引けます。オストドも「役員報酬」をもらいます。

では、減価償却費はどう使うのでしょう？

これは、「借入元金の分割返済」の原資になります。国が決めた方法で計算します。

例えば、鉄筋コンクリート製なら、法定耐用年数は、４７年ですが、築１０年で

中古を取得した場合には、（47-10）+（経過年数ｘ0.2）ですので、３９年。

建物が２億円。うち設備等5000万。外構5００万（アスファルト及び金属製）とすると

これは、現在の取得価値ですので、大人しく法定耐用年数の１５年で処理する

税理士先生が多いです。税務署も「過大」より「過少」をこの場合好みます。

そうなると・・年間３６６万くらいを１５年で減価償却。

建物は371万ほどになります。（３９年）

因みに、改修した場合には、「すべて壊すか」「売却しない限り」減価償却です。

まあ、例外があって、物件価格（２億円）ｘ５％までは、一発処理できる。とか・・・

純利益が高すぎれば、一発処理。税務署に睨まれたくなければ大人しく・・です。

次回は、「正しい（納税者にとって）税理士に頼もう！」をお送りします。

またのお越しお待ちしております。